SCPI : Les vrais délais de retrait décryptés – Au-delà des pourcentages
Plus de 2 ans d'attente pour certaines SCPI réputées liquides ? Analyse exclusive des délais réels de sortie en 2025, basée sur les volumes effectivement échangés.
Le piège du pourcentage : quand 1,5% cache 16 mois d'attente
Le marché SCPI utilise traditionnellement le pourcentage de parts en attente comme indicateur de liquidité. Un chiffre sous 5% rassure. Pourtant, cette métrique masque une réalité plus complexe : le délai réel d'exécution dépend des volumes échangés, pas du stock en attente.
Trois SCPI sous surveillance : délais calculés sur volumes réels T3 2025
| SCPI | Volume attente | Rotation trimestrielle | Délai estimé |
|---|---|---|---|
| Elysees Pierre (HSBC REIM) | 44,6 M€ | 5,5 M€ | 2 ans |
| ImmoRente (Sofidy) | 78,2 M€ | 14,9 M€ | 1 an et 4 mois |
| Pierval Santé (Euryale) | 54,5 M€ | 5,9 M€ | 2 ans et 3 mois |
Formule appliquée : Délai (mois) = (Volume en attente / Rotation trimestrielle) × 3
Sources : Bulletins trimestriels T3 2025 des sociétés de gestion + rapport ASPIM "Les fonds immobiliers grand public – 3ème trimestre 2025"
Pourquoi ces délais diffèrent des estimations officielles
Les sociétés de gestion communiquent sur des délais théoriques basés sur l'hypothèse d'une collecte régulière. La réalité du terrain montre :
- Elysees Pierre : malgré 3,6% seulement de parts en attente, la faible rotation (5,5 M€/trimestre) génère 24 mois d'attente
- ImmoRente : 78 M€ bloqués, mais une rotation plus soutenue (14,9 M€/trimestre) ramène à 16 mois – loin de l'image de liquidité immédiate
- Pierval Santé : secteur santé pourtant prisé, 27 mois avant d'espérer récupérer son capital
Le facteur invisible : la rotation effective du marché secondaire
Une SCPI peut afficher un faible pourcentage de parts en attente tout en ayant une rotation quasi nulle. C'est le cas lorsque :
- La collecte nouvelle s'arrête (investisseurs méfiants)
- Les retraits naturels (successions, arbitrages) s'accumulent
- Aucun acheteur ne se positionne sur le marché secondaire officiel
Résultat : un embouteillage masqué par des statistiques rassurantes.
SCPI bloquées : signaux d'alerte à surveiller en 2025
Au-delà des 16 SCPI identifiées par Mieux Vivre Votre Argent avec plus de 5% de parts en attente, d'autres indicateurs méritent attention :
Checklist de vigilance
- Volume en attente (M€) : plus révélateur que le %
- Rotation trimestrielle : consulter les bulletins sur 4 trimestres glissants
- Évolution du prix de part : baisse > 15% en 18 mois = marché défavorable
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : < 90% signale des difficultés locatives
- Fonds de remboursement actif : preuve d'une crise de liquidité en cours
Solutions de sortie : comparer le coût réel
Option 1 : File d'attente traditionnelle
- Délai : 12 à 30 mois selon SCPI
- Prix : Prix de retrait (généralement prix de souscription - 10%)
- Risque : Baisse du prix de part pendant l'attente
Option 2 : Fonds de remboursement
- Délai : Immédiat (selon enveloppe disponible)
- Prix : 90% de la valeur de réalisation (décote réglementaire)
- Limite : Dotation du fonds souvent insuffisante
Option 3 : Marché secondaire
- Exemple : Novapierre Résidentiel à ~1 000€/part vs 1 664€ valeur officielle
- Décote : ~40% dans ce cas extrême
- Délai : Dépend de la demande lors des confrontations
Option 4 : Vente de gré à gré
- Délai observé : 4-8 semaines si prix attractif
- Décote typique : 15% à 30% vs prix de souscription
- Avantage : Sortie rapide, négociation possible, transaction notariée
Pour les acheteurs : arbitrer entre neuf et occasion
| Critère | Souscription neuve | Marché secondaire 2nd Market |
|---|---|---|
| Prix d'entrée | 100% (frais inclus) | 70-85% du prix de souscription |
| Rendement effectif | TDVM officiel | TDVM × (100 / Prix réel payé) |
| Délai de jouissance | 3-6 mois | Immédiat (prorata) |
| Risque | Lié aux performances futures | Idem + liquidité résiduelle |
Exemple chiffré : SCPI distribuant 5% sur prix de souscription 1 000€
- Achat neuf → 50€/an sur 1 000€ investi = 5%
- Achat à -20% (800€) → 50€/an sur 800€ = 6,25%
Méthodologie : données vérifiables, pas d'approximations
Cet article repose sur :
- Bulletins trimestriels T3 2025 publiés par HSBC REIM, Sofidy, Euryale
- Rapport ASPIM "Les fonds immobiliers grand public – 3ème trimestre 2025"
- Formule de calcul : Délai = (Volume attente / Rotation trimestrielle) × 3
- Aucune extrapolation non sourcée
Les délais indiqués supposent une rotation constante, ce qui constitue une hypothèse optimiste. Un ralentissement de la collecte prolongerait mécaniquement ces durées.
En résumé : trois enseignements pour 2025
- Le % de parts en attente ne suffit plus : regarder les volumes absolus et la rotation effective
- Des SCPI "liquides" cachent 2 ans d'attente : croiser plusieurs indicateurs avant d'investir
- La sortie rapide a un prix : arbitrer entre temps et décote selon urgence
Pour les vendeurs : évaluer le coût réel de l'attente (dividendes potentiellement en baisse, baisse du prix de part) vs coût de la décote immédiate.
Pour les acheteurs : les décotes actuelles offrent des points d'entrée inédits, à condition d'accepter un horizon long et de vérifier la solidité fondamentale de la SCPI.
Guide : acheter une SCPI à décote Guide : vendre vos parts SCPI⚠️ Avertissement : 2nd Market facilite les transactions de gré à gré mais ne fournit aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Consultez un professionnel avant toute décision.
📊 Sources : Bulletins trimestriels HSBC REIM, Sofidy, Euryale (T3 2025) | ASPIM T3 2025 | Calculs 2nd Market basés sur volumes publiés
Article mis à jour novembre 2025 | Données au 30/09/2025
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