Le graphique animé ci-dessus (« Collecte SCPI 2025 ») illustre la transformation du classement des principales SCPI entre le troisième trimestre 2023 et le troisième trimestre 2025. La collecte nette globale atteint 1,1 Md€ au T3 2025 (+38 % vs T3 2024), avec une redistribution radicale des positions dominantes.

Nouveau podium T3 2025 : trois leaders incontestés

Les données ASPIM-IEIF publiées fin novembre 2025 confirment la domination de trois SCPI :

Transitions Europe : 135 M€ (absente du top 15 en T3 2023)
Iroko Zen : 131 M€ (x2,4 vs 54 M€ en T3 2023)
Corum Origin : 127 M€ (x2 vs 61 M€ en T3 2023)

Ces trois SCPI représentent à elles seules 35 % de la collecte nette des 15 premières SCPI du trimestre. Comete complète ce nouveau carré de tête avec 104 M€.

Chute des anciens leaders : analyse comparative

Les SCPI spécialisées bureaux subissent le recul le plus marqué : Epargne Pierre perd 78 % de sa collecte nette, tandis qu’Eurovalys sort du classement. Pierval Santé, leader incontesté du T3 2023 avec 81 M€, disparaît également du top 15.

Les trois facteurs du bouleversement

1. Basculement sectoriel vers la diversification

Les SCPI diversifiées captent 74 % de la collecte brute au T3 2025, contre 14 % pour les bureaux et 2 % pour les commerces. En 2023, les SCPI bureaux et santé représentaient encore 40 % des flux du top 15.

Treize des quinze premières SCPI sont désormais classées « Diversifiée » (contre 7 sur 13 en T3 2023), avec une surpondération géographique européenne hors France.

2. Concentration accrue des gestionnaires

Six gestionnaires monopolisent 70 % des flux de collecte nette au T3 2025 : Corum, Iroko, Arkéa REIM, Sofidy, Primonial et Cristal. Cette concentration s’est accentuée depuis 2023, où le top 3 représentait 55 % des flux.

Les 15 premières SCPI captent 75 % du 1,1 Md€ collecté au trimestre, laissant 0,3 Md€ pour les 180 autres SCPI du marché.

3. Pression sur la liquidité et ajustements structurels

Les parts en attente atteignent 2,38 Md€ au T3 2025 (2,7 % de la capitalisation totale), contre 1,8 Md€ un an plus tôt. Les SCPI bureaux affichent des ratios supérieurs à 10 % de leur capitalisation pour deux d’entre elles.

En réaction, 76 SCPI sont repassées en collecte nette positive au T3 2025 (vs 59 au T2), notamment grâce à des rachats internes ou des passages en capital fixe.

Nouveaux entrants et repositionnements stratégiques

De nouveaux leaders s’imposent avec des stratégies paneuropéennes diversifiées : Transitions Europe, Comete (104 M€), Cristal Life (38 M€), Wemo One (16 M€), Log In (16 M€) et EdR Europa (14 M€).

Certains repositionnements apparaissent également : Epargne Pierre lance Epargne Pierre Europe (71 M€ au T3 2025), tandis que Sofidy Europe Invest maintient 9 M€ malgré la décollecte sectorielle.

Quelques acteurs demeurent stables : Remake Live (33 M€ aux deux périodes), Vendôme Régions (51 M€ → 24 M€) et Sofidy Europe Invest conservent leur présence dans le top 15.

Implications pour le marché secondaire

Cette volatilité de la collecte primaire impacte directement les délais de cession sur le marché secondaire. Les SCPI affichant une collecte nette supérieure à 20 M€ par trimestre et un ratio de parts en attente inférieur à 2 % de la capitalisation offrent généralement des délais de revente inférieurs à 3 mois.

À l’inverse, les SCPI en décollecte avec plus de 5 % de capitalisation en attente affichent des délais moyens supérieurs à 12 mois, voire des suspensions temporaires de revente.

Méthodologie de l’animation

Les données présentées correspondent à la collecte nette trimestrielle (souscriptions moins retraits) publiée par les sociétés de gestion et consolidées par l’ASPIM-IEIF. L’animation couvre 8 trimestres consécutifs avec interpolation linéaire pour la fluidité visuelle.

Seules les SCPI ayant dépassé 10 M€ de collecte nette sur au moins un des deux trimestres de référence (T3 2023 ou T3 2025) sont incluses dans le classement dynamique.