Le démembrement sépare la propriété d'une part de SCPI en deux droits : l'usufruit, qui perçoit les revenus, et la nue-propriété, qui reçoit la pleine propriété au terme. La répartition fiscale entre les deux suit le barème de l'article 669 du Code général des impôts.
Les sociétés de gestion n'organisent pas, de fait, de marché pour les parts démembrées. Une nue-propriété ou un usufruit se cède donc de gré à gré, à un prix négocié, avant le terme.
Les articles de cette page couvrent la mécanique, les clés de répartition, la revente avant terme et la fiscalité, dont l'IFI.
Source : article 669 du Code général des impôts.
Usufruit, nue-propriété, durée.
Barème fiscal et clés de répartition.
Parts démembrées : cession de gré à gré.
IFI, succession, donation.
La pleine propriété d'une part est divisée entre un usufruitier, qui perçoit les revenus distribués pendant la durée fixée, et un nu-propriétaire, qui récupère la pleine propriété au terme sans frais ni formalité. Le démembrement est temporaire, sur une durée convenue, ou viager, jusqu'au décès de l'usufruitier.
Sur le plan fiscal, l'article 669 du Code général des impôts fixe la répartition. Pour un usufruit temporaire, l'usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. Pour un usufruit viager, la part de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier, de 90 % avant 21 ans à 10 % à partir de 91 ans. Les sociétés de gestion publient par ailleurs leurs propres clés de répartition pour les souscriptions démembrées.
Oui. Le droit démembré se cède de gré à gré, à un prix négocié avec un acheteur, sans attendre le terme. Les sociétés de gestion n'organisent pas, de fait, de marché pour ces parts. Les frais et droits applicables à la cession figurent dans les guides de revente avant terme.
Sources : article 669 du Code général des impôts ; bulletins et notes d'information des sociétés de gestion.
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