Le mot “démembrement” peut sembler technique, mais l’idée est simple : on coupe un droit en deux.
Quand vous possédez une part de SCPI, vous avez deux choses à la fois :
- Le droit de toucher les loyers (revenus).
- Le droit de posséder la part elle-même (capital).
Le démembrement consiste à séparer ces deux droits pendant une durée fixée à l’avance.
1. Démembrement SCPI : usufruit et nue-propriété
Usufruit SCPI : percevoir les revenus
Imaginez une maison. Celui qui détient l’usufruit a la clé :
Il peut entrer et profiter des loyers.
Mais seulement pour une durée déterminée (3, 5, 10 ans…).
Dans une SCPI, c’est pareil : l’usufruitier reçoit les loyers chaque trimestre.
Nue-propriété SCPI : conserver le capital
Le nu-propriétaire possède les murs :
Il ne touche pas de revenus pendant la durée.
Mais il a acheté sa part moins cher grâce à une décote.
À la fin, il récupère automatiquement les loyers et le capital.
2. Comment fonctionne un démembrement de SCPI ?
Lors d’un achat, vous choisissez votre rôle :
Usufruitier → vous achetez la clé, touchez les loyers, mais vous n’avez pas les murs à la fin.
Nu-propriétaire → vous achetez les murs avec une décote, vous ne touchez rien pendant la durée, mais vous récupérez tout à la fin.
Exemple :
- Prix d’une part en pleine propriété : 100 €.
- En nue-propriété sur 5 ans : –20 % → vous payez 80 €.
- Après 5 ans, la pleine propriété revient : votre part vaut 100 €.
3. Qui investit en usufruit et en nue-propriété ?
Le démembrement SCPI s’adresse à deux profils très différents :
Usufruit SCPI → sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Elles touchent immédiatement les loyers et peuvent amortir fiscalement l’investissement.
Nue-propriété SCPI → particuliers. Ils profitent d’une décote, ne paient pas d’impôt sur les loyers et ne déclarent rien à l’IFI pendant toute la durée.
Pourquoi choisir l’usufruit SCPI ?
L’usufruit séduit surtout les entreprises (PME, holdings, SCI à l’IS).
Revenus immédiats : dès l’achat, l’usufruitier reçoit les loyers trimestriels.
Utile pour une société qui dispose d’une trésorerie excédentaire et souhaite générer du rendement rapidement.
Amortissement fiscal : le coût de l’usufruit peut être comptabilisé et amorti.
Cela réduit le résultat imposable et donc l’impôt sur les sociétés.
Durée adaptée : l’usufruit est toujours temporaire (3, 5, 10 ans).
Idéal pour optimiser une trésorerie disponible sur une période précise, sans immobiliser le capital à long terme.
En résumé :
L’usufruit SCPI = revenus immédiats + optimisation fiscale pour les sociétés.
Pourquoi choisir la nue-propriété SCPI ?
La nue-propriété séduit surtout les particuliers.
Achat à prix réduit : la part est décotée (ex. –20 % sur 5 ans, –40 % sur 20 ans).
Vous payez moins cher au départ, et récupérez la pleine propriété à l’échéance, sans frais supplémentaires.
Pas d’impôt pendant la durée :
- Pas de loyers → pas d’impôt sur le revenu.
- Rien à déclarer à l’IFI → la nue-propriété est exclue de l’assiette taxable.
- Capital à long terme : à l’échéance, vous redevenez plein propriétaire et touchez alors les loyers.
Une stratégie patrimoniale efficace pour préparer la retraite ou organiser une transmission.
En résumé :
La nue-propriété SCPI = acheter moins cher, réduire ses impôts, préparer l’avenir.
Profils et cas pratiques en démembrement SCPI
Usufruit SCPI : profils adaptés aux sociétés
Profils typiques
- PME avec de la trésorerie à placer.
- Holdings patrimoniales ou familiales.
- SCI à l’IS qui cherchent à optimiser leur fiscalité.
Cas pratiques
- Trésorerie à placer : une entreprise a vendu un actif et investit en usufruit SCPI pour générer des loyers immédiats, le temps de réallouer ses fonds.
- Optimisation fiscale : le prix de l’usufruit est amortissable, ce qui réduit le bénéfice imposable et donc l’impôt payé.
- Horizon court/moyen terme : une SCI ou une holding cherche un rendement sur 3, 5 ou 10 ans, sans immobiliser le capital trop longtemps.
En résumé : l’usufruit SCPI est une solution court/moyen terme pour les sociétés, alliant revenus immédiats et levier fiscal.
Nue-propriété SCPI : profils adaptés aux particuliers
Profils typiques
- Contribuables imposés à l’impôt sur le revenu.
- Personnes assujetties à l’IFI.
- Parents organisant une transmission patrimoniale.
Cas pratiques
- Réduction d’impôts : un particulier déjà fortement imposé n’a pas intérêt à encaisser plus de loyers. En achetant en nue-propriété, il bénéficie d’une décote et n’a rien à déclarer pendant la durée.
- Préparer la retraite : un couple proche de la retraite achète en nue-propriété sur 10 ans. À l’échéance, ils deviennent pleins propriétaires et commencent à percevoir des loyers pour compléter leurs revenus.
- Transmission familiale : des parents conservent l’usufruit (les loyers) et donnent la nue-propriété à leurs enfants. Résultat : revenus maintenus, allègement de l’IFI et succession facilitée.
En résumé : la nue-propriété SCPI est une stratégie patrimoniale de long terme, idéale pour réduire la fiscalité actuelle et préparer l’avenir.
Image simple pour retenir
- Usufruitier = la clé → il profite des loyers immédiatement.
- Nu-propriétaire = les murs → il attend, mais récupère tout à la fin.
4. Quelle durée choisir pour un démembrement SCPI ?
Le démembrement est toujours fixé dès le départ :
- 3 à 5 ans → durée courte, décote faible.
- 7 à 10 ans → durée moyenne, décote plus importante.
- 15 à 20 ans → durée longue, forte décote mais capital bloqué longtemps.
Plus c’est long, plus la décote est forte.
Lire aussi : Durée optimale d’un démembrement SCPI
5. Fiscalité et frais du démembrement SCPI
Droits d’enregistrement
- Pleine propriété : 5 % du montant.
- Usufruit temporaire : droit fixe de 125 €.
- Donation / succession : barème officiel (article 669 CGI).
Frais annexes
- Notaire : barème dégressif.
- Société de gestion : parfois 0 à 200 € de frais administratifs.
- Plateforme (2nd Market) : commission affichée, dégressive selon le montant.
6. Réduire son IFI grâce au démembrement SCPI
C’est l’un des atouts majeurs du démembrement pour les particuliers.
- L’usufruitier doit déclarer la valeur totale à l’IFI.
- Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer pendant toute la durée.
Tester le simulateur IFI avec démembrement
En quelques secondes, vous comparez votre situation actuelle et l’impact d’un démembrement.
7. Avantages du démembrement SCPI
A. Adapter l’investissement à ses objectifs
- Usufruit : revenus immédiats.
👉 Exemple : une entreprise avec 200 000 € de trésorerie investit en usufruit SCPI pour 5 ans. Elle encaisse chaque trimestre des loyers (rendement 4–5 %) et améliore son résultat net à court terme. - Nue-propriété : capital différé.
👉 Exemple : un particulier achète 100 parts en nue-propriété avec une décote de –30 %. Il ne touche rien pendant 10 ans, mais il devient plein propriétaire à l’échéance et récupère les loyers sans avoir payé d’impôts pendant la durée.
B. Fiscalité optimisée
- Décote : le nu-propriétaire achète moins cher (–20 %, –30 %, parfois –40 %).
- Pas d’impôt en nue-propriété : pas de loyers → pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux.
- Exonération d’IFI : les biens détenus en nue-propriété ne sont pas déclarés à l’IFI.
👉 Exemple : un investisseur à l’IFI qui transfère 500 000 € en nue-propriété réduit immédiatement sa base taxable et peut économiser plusieurs milliers d’euros par an.
C. Transmission facilitée
Le démembrement est aussi un outil de succession :
- Les parents peuvent donner la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l’usufruit.
- Résultat : ils conservent les revenus (loyers) pour vivre, tout en réduisant la valeur taxable à la succession.
👉 Exemple : un couple de 70 ans donne la nue-propriété de parts SCPI à ses enfants. Fiscalement, la valeur est réduite car la nue-propriété est calculée selon l’âge (article 669 CGI). Les droits de donation sont donc allégés.
8. Risques du démembrement SCPI
A. Liquidité réduite
Une fois engagé, il est difficile de sortir avant la fin de la période.
- Le nu-propriétaire ne peut pas revendre facilement ses parts, car l’intérêt pour un acheteur est limité avant le terme.
- L’usufruit s’éteint automatiquement : impossible de “revendre” quelque chose qui va disparaître.
👉 En clair : il faut être sûr de ne pas avoir besoin du capital avant l’échéance.
B. Rendements non garantis
- Les loyers distribués par une SCPI dépendent du marché immobilier.
- Si les loyers baissent, l’usufruitier gagne moins.
- Si le prix de la part diminue, le nu-propriétaire récupère moins à l’échéance.
👉 Exemple : si une SCPI qui versait 5 % tombe à 3,5 %, l’usufruitier voit son rendement chuter.
C. Fiscalité mouvante
- Les règles fiscales ne sont jamais figées : IFI, barème de la nue-propriété, droits de donation… peuvent être modifiés par la loi de finances.
- Ce qui est vrai aujourd’hui peut évoluer dans 5 ou 10 ans.
Sur 2nd Market, un notaire partenaire sécurise la cession : il vérifie le régime applicable à la date de signature, adapte les actes en conséquence, assure le paiement et l’enregistrement
9. Comment vendre ou acheter en démembrement sur 2nd Market ?
Jusqu’ici, le démembrement de SCPI (usufruit ou nue-propriété) était perçu comme un placement “bloqué” : une fois acheté, il fallait attendre la fin de la durée prévue (5, 10, 15 ans…) pour récupérer ses droits.
Les sociétés de gestion comme Iroko l’expliquent clairement :
- Aucune place de marché organisée pour l’usufruit ou la nue-propriété.
- Pas de carnet d’ordres, pas de service client, pas d’accompagnement.
- La revente anticipée doit se faire de gré à gré, c’est-à-dire en trouvant soi-même un acquéreur.
- La liquidité est donc extrêmement limitée.
- Résultat : Iroko déconseille même d’investir en usufruit si vous n’êtes pas prêt à aller jusqu’au terme.
En résumé : chez Iroko (et la majorité des gestionnaires), revendre un usufruit ou une nue-propriété avant la fin est quasi impossible.
Ce que change 2nd Market
Avec 2nd Market, un véritable marché secondaire existe enfin pour les parts démembrées
- Publiez votre annonce (usufruit ou nue-propriété).
- Recevez des offres d’acheteurs intéressés (particuliers ou sociétés).
- Signez un avant-contrat en ligne validant la transaction.
- Le notaire partenaire vérifie les documents, encaisse les fonds en séquestre et enregistre le transfert auprès de la société de gestion.
- Vous recevez le paiement une fois la transaction validée et sécurisée.
Pourquoi est-ce une nouveauté importante ?
- Là où les sociétés de gestion bloquent la sortie anticipée, 2nd Market crée la liquidité.
- Vous n’avez plus besoin de chercher seul un acheteur : la plateforme centralise l’offre et la demande.
- Chaque opération est sécurisée par notaire, donc sans le risque d’un gré à gré “informel”.
- C’est la première fois qu’un investisseur en usufruit ou en nue-propriété peut envisager une revente avant terme dans un cadre structuré et sécurisé.
À retenir
- Avec Iroko (et autres Sociétés de Gestion) : pas de marché, revente anticipée très compliquée.
- Avec 2nd Market : possibilité réelle de revendre usufruit ou nue-propriété en toute sécurité.
Questions - réponses
Comment fonctionne le démembrement SCPI ?
Le démembrement consiste à séparer deux droits de propriété :
- L’usufruitier perçoit les loyers (revenus trimestriels de la SCPI).
- Le nu-propriétaire conserve la propriété des parts (le capital) et les récupère en pleine propriété à la fin du démembrement.
Exemple : une part en pleine propriété vaut 100 €. En nue-propriété sur 5 ans, elle est vendue avec une décote de 20 %, soit 80 €. À la fin, le nu-propriétaire récupère une part pleine à 100 €, sans frais supplémentaires.
Qui paie l’IFI en démembrement SCPI ?
- L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur totale en pleine propriété des parts.
- Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer à l’IFI pendant toute la durée du démembrement.
C’est un des principaux avantages de la nue-propriété pour les particuliers.
Quelle durée choisir pour un démembrement SCPI ?
La durée est fixée dès le départ dans le contrat.
- 3 à 5 ans : décote faible mais flexibilité.
- 7 à 10 ans : décote moyenne, horizon de placement intermédiaire.
- 15 à 20 ans : forte décote mais capital bloqué longtemps.
Plus la durée est longue, plus la décote est importante.
Quels sont les frais d’un démembrement SCPI ?
- Frais de notaire : barème dégressif en fonction du montant, avec un minimum de 540 €.
- Frais administratifs : certaines sociétés de gestion facturent entre 0 et 200 € pour enregistrer le transfert.
- Commission 2nd Market : barème dégressif selon le montant de la transaction cf notre simulateur de frais
Peut-on revendre un usufruit ou une nue-propriété avant la fin ?
En théorie, oui, mais dans la pratique, les sociétés de gestion ne proposent aucun service pour accompagner ces reventes. Pas de carnet d’ordres, pas de place de marché, pas d’intermédiaire. C’est ce qu’explique notamment Iroko dans sa documentation officielle.
Cela rend la revente anticipée très compliquée, voire impossible sans trouver soi-même un acquéreur.
La différence avec 2nd Market est que la plateforme permet de publier une annonce (en usufruit ou nue-propriété), de recevoir des offres et de finaliser la transaction devant notaire. Cela ouvre enfin un véritable marché secondaire pour ces parts démembrées.
Quels sont les avantages d’un démembrement SCPI ?
- Usufruit : revenus immédiats et amortissement fiscal pour les sociétés à l’IS.
- Nue-propriété : prix d’achat réduit, absence d’impôt sur le revenu, exonération d’IFI, pleine propriété récupérée à la fin.
- Transmission : possibilité de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant les revenus grâce à l’usufruit.
Quels sont les risques d’un démembrement SCPI ?
- Liquidité réduite : difficile avant de revendre avant le terme, 2nd Market apporte enfin une alternative
- Rendements non garantis : ils dépendent des loyers et de l’évolution du marché immobilier.
- Blocage du capital : surtout en nue-propriété de longue durée.
- Fiscalité évolutive : les règles peuvent changer au fil du temps.
Qui investit en usufruit et qui investit en nue-propriété ?
- Usufruit SCPI : profils principalement constitués de sociétés (PME, holdings, SCI à l’IS) qui souhaitent placer leur trésorerie, percevoir des loyers immédiats et réduire leur résultat imposable grâce à l’amortissement.
- Nue-propriété SCPI : profils plutôt particuliers, souvent imposés à l’IR ou assujettis à l’IFI, qui cherchent à réduire leur fiscalité actuelle, préparer leur retraite ou organiser une transmission familiale.
Le démembrement SCPI est un outil souple :
- revenus immédiats pour les sociétés,
- valorisation différée et fiscalité allégée pour les particuliers.
Avec 2nd Market, vous pouvez publier une annonce, trouver un acheteur et finaliser l’opération en toute sécurité avec un notaire.
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