Questions Fréquentes FAQ Investissement Immobilier – Questions SCPI, Viager, SCI 2025

Retrouvez ici toutes les réponses pratiques et réglementaires sur l’investissement et la revente.

Mis à jour le 29/09/2025

FAQ Viager

À savoir en 30 secondes : le viager convertit une partie de la valeur du bien en bouquet (au comptant) et en rentes (mensuelles). En viager occupé, le vendeur garde un droit d’usage (DUH) : c’est ce droit qui explique la décote du prix. L’acheteur paie moins cher aujourd’hui mais perçoit (ou récupère) la pleine jouissance plus tard.

Le viager en 30 secondes — c’est quoi ?

Le viager immobilier consiste à vendre un bien en échange d’un capital immédiat (le bouquet) et d’une rente versée à vie. Si le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation (DUH), l’acheteur bénéficie d’une décote importante, car il ne pourra disposer pleinement du bien qu’au décès du vendeur. Plus l’occupant est âgé ou l’espérance de vie courte, moins la décote est élevée.

Comment sont imposées les rentes viagères ?

Seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, selon l’âge au premier versement.
Après 70 ans, 30 % de la rente est imposable (abattement important).
Barème consultable sur Impots.gouv.fr.

Les héritiers ont-ils encore des droits sur le bien vendu en viager ?

Non. La signature de l’acte entraîne la sortie immédiate du bien du patrimoine du vendeur. Les héritiers ne peuvent ni annuler la vente ni réclamer le bien. Exception : ils restent créanciers des rentes dues si le décès intervient juste après la signature, avant paiement de la première échéance.

Quels frais prévoir dans un viager (et qui paie quoi) ?

Frais à prévoir
Type de frais	Montant approximatif	Payé par
Frais de notaire	Barème dégressif	Acheteur
Droits d’enregistrement	~80 % des frais de notaire	Acheteur
Commission intermédiaire	3–10 % selon négociation	Selon négociation

En viager occupé, les frais sont calculés sur la valeur occupée (après décote DUH).
En viager libre, base sur la valeur de marché.
Le notaire vérifie et applique le régime exact (acte authentique).

Exemple : valeur libre 300 000 € → décote 40 % → base 180 000 € ; frais de notaire ≈ 12 000–15 € (en général à la charge de l’acheteur).

Accéder au simulateur viager Voir le guide viager

Quelles sont les bonnes pratiques côté vendeur ?

Contrôler la solvabilité de l’acheteur (garanties patrimoniales, capacité de paiement long terme).
Rédiger un contrat sécurisé : clause résolutoire, indexation vérifiée, privilège du vendeur, répartition précise des charges.
Anticiper la fiscalité et informer les héritiers avant signature.
Clarifier entretien, charges et modalités de revalorisation dans l’acte.

Existe-t-il une assurance pour couvrir le risque de longévité du vendeur ?

Oui, mais options limitées : assurance longévité (rare et coûteuse) et assurance impayés (continuité des versements en cas de défaillance de l’acheteur). Étude au cas par cas.

Puis-je financer un viager avec un prêt ?

Financement des rentes : rare (durée incertaine). Le bouquet peut être financé via fonds propres, prêt personnel ou prêt immobilier (viager sans rente). Disposer d’une épargne suffisante pour assumer les rentes dans le temps est recommandé.

Qui paie les charges et les travaux en viager ?

Viager occupé (DUH) : le vendeur règle les charges courantes (entretien, eau, petits travaux) ; l’acheteur paie la taxe foncière et les gros travaux. Répartition à préciser dans l’acte.
Viager libre : l’acheteur assume toutes les charges (propriétaire occupant).

Comment fonctionne le simulateur de viager ?

Le simulateur estime la structure financière (bouquet/rente/décote DUH) à partir de la valeur du bien, de l’âge/du sexe du vendeur (tables INSEE) et du type de viager (libre ou occupé). Paramètres modulables : pourcentage du bouquet, rendement visé, indexation.

Essayer le simulateur de viager

Viager : vue d’ensemble

Types de viager
Type	Occupation	Prix	Rente	Usage
Viager occupé	Vendeur reste	Décoté 20–40 %	Plus élevée	~80 % des cas
Viager libre	Acheteur immédiat	Valeur marché	Plus faible	~20 % des cas

Agir sans surpromettre : comparez plusieurs scénarios avec le simulateur, puis déposez une annonce ou demandez plus d’infos. Nous n’offrons pas de support 24/7 ; nos équipes répondent sur les horaires indiqués.

FAQ Démembrement SCPI

Clé de lecture : le démembrement sépare la nue-propriété (le capital) et l’usufruit (le droit de percevoir les loyers). La décote sur la nue-propriété compense l’absence de revenus pendant la période. Le rendement s’analyse selon votre objectif (optimisation fiscale vs flux immédiats).

Démembrement : principe et avantages

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété en usufruit (droit de toucher les loyers) et nue-propriété (détention du capital sans revenus). Les sociétés privilégient souvent l’usufruit pour l’amortissement et le rendement immédiat, tandis que les particuliers fortement imposés ou assujettis à l’IFI privilégient la nue-propriété pour réduire leur base taxable ou préparer une transmission.

Quelles durées et décotes observe-t-on en pratique ?

Durées courantes & décotes (nue-propriété)
Durée	Décote nue-propriété	Flexibilité	Usage typique
3–5 ans	15–25 %	Élevée	Optimisation court terme
7–10 ans	30–45 %	Moyenne	Horizon intermédiaire
15–20 ans	50–70 %	Faible	Préparation retraite

Principe : plus la durée est longue, plus la décote appliquée à l’achat est élevée.

Qui déclare l’IFI pendant le démembrement de parts SCPI ?

C’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’IFI pendant toute la durée du démembrement (article 968 du Code Général des Impôts).

Comment se passe la « reconstitution » à la fin ?

À l’issue de la période, l’usufruit s’éteint automatiquement, sans frais ni fiscalité supplémentaire : la nue-propriété redevient pleine propriété. Le nu-propriétaire récupère alors la totalité des droits (revenus et capital) sans formalités complexes.

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