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Comparateur SCPI vs Assurance-vie
Simulez le rendement net réel après fiscalité 2026 de vos deux placements. SCPI taxée annuellement vs AV en capitalisation différée — tout est calculé.
1 Paramètres de simulation
Calcul en cours…
2 Résultats de la Comparaison
| Critère | 🏢 SCPI (direct) | 🛡️ Assurance-vie |
|---|---|---|
| Capital investi | — | — |
| Revenus / gains bruts cumulés | — | — |
| Plus-value capital | — | — |
| Fiscalité totale | — | — |
| Gain net total | — | — |
| Capital final | — | — |
| Rendement effectif annuel | — | — |
- Revenus fonciers imposés chaque année au TMI + prélèvements sociaux (pas de capitalisation en franchise d'impôt)
- CSG déductible : 6,8% de la CSG est déductible du revenu imposable l'année suivante
- Si réinvestissement : seuls les revenus nets d'impôts sont réinvestis (intérêts composés nets)
- Plus-value taxée à 19% IR + PS avec abattements progressifs pour durée de détention :
- — Exonération IR : totale après 22 ans (6%/an de la 6e à la 21e, 4% la 22e année)
- — Exonération PS : totale après 30 ans (1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,60% la 22e, 9%/an au-delà)
- Capitalisation en franchise d'impôt pendant toute la durée du contrat (fiscalité au rachat uniquement)
- Abattement après 8 ans : 4 600 € (célibataire) / 9 200 € (couple) — appliqué une fois sur les gains au rachat total
- Après 8 ans : taux réduit IR 7,5% (barème) ou 12,8% (PFU) + PS sur les gains au-delà de l'abattement
- Avant 8 ans : PFU (12,8% IR + PS) ou barème progressif (TMI + PS) sans abattement
- Taux standard : 17,2% (AV, SCPI, revenus du capital courants)
- Taux majoré : 18,6% applicable depuis 2026 à certains placements (PER, épargne salariale)
- Champ ajustable pour s'adapter à votre situation personnelle
- Frais d'entrée SCPI et frais de gestion AV non inclus (ajuster les rendements bruts)
- Simulation sur un rachat unique en fin de période pour l'AV (rachats partiels non modélisés)
- Pas de modélisation de la vacance locative ni de la volatilité des UC
Simulation indicative — ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un CGP pour une analyse personnalisée.
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SCPI ou Assurance-vie : quel placement choisir ?
Avant de choisir entre SCPI et assurance-vie, mieux vaut comparer sur la base de faits. Ce simulateur vous permet de visualiser l’impact réel de chaque placement selon vos propres hypothèses.
Sommaire
- Ce que le simulateur prend en compte
- SCPI : rendement et fiscalité
- Assurance-vie : imposition différée
- Simulation personnalisée
- Et ensuite ?
Astuce : si vous utilisez ce bloc dans une page longue, le sommaire améliore l’accessibilité et la navigation mobile.
Ce que le simulateur prend en compte
Contrairement à la majorité des outils en ligne, celui-ci intègre :
- Intérêts composés sur toute la durée (pas de projection linéaire)
- Fiscalité des SCPI : revenus + plus-value, avec abattements
- Régime fiscal de l’assurance-vie : PFU ou barème progressif
- Variables personnalisables : capital, durée, rendement, TMI, situation familiale
SCPI : rendement et fiscalité immédiats
Les SCPI distribuent un revenu annuel de 4 % à 5 %. Ces revenus sont immédiatement taxés (impôt + prélèvements sociaux). La plus-value à la revente est imposée, sauf après 22 ans (exonération complète).
Assurance-vie : imposition différée et allégée
En assurance-vie, la fiscalité ne s’applique qu’au retrait. Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) s’applique sur les gains. Deux options existent :
- PFU à 30 %, forfaitaire
- Barème progressif avec abattement, souvent plus favorable à long terme
Une simulation personnalisée
Vous pouvez ajuster vos paramètres : montant investi, durée, rendement estimé, TMI, régime fiscal, situation familiale. En sortie, vous obtenez :
- Capital net final
- Rendement effectif annuel
- Impôt total payé
- Comparaison ligne à ligne SCPI vs assurance-vie
Cet outil vous aide à tester différents scénarios et anticiper la fiscalité réelle sur 10, 15 ou 20 ans. Gratuit, anonyme, sans inscription.
Et ensuite ?
Estimez votre TMI si vous ne le connaissez pas et consultez les annonces SCPI à la revente sur 2nd Market.