Simulateur de frais SCPI
Estimez les frais liés à votre transaction SCPI
Droit acquis retenu : Pleine propriété. Le régime d'enregistrement appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur, sous sa responsabilité, et figure au décompte communiqué avant signature.
- Commission 2nd Market vendeur : barème dégressif par tranches, TTC.
- Frais de notaire : dégressifs par tranches, minimum 540 € TTC par transaction, versés au notaire.
- Frais de société de gestion : variables selon la SCPI, généralement de 0 € à 200 € TTC, versés à la société de gestion.
- Droits d'enregistrement, encaissés par le notaire pour le compte de l'État : 5 % du prix en pleine propriété et en nue-propriété (CGI art. 726, I-2°) ; droit fixe de 125 € pour l'usufruit seul (CGI art. 680, Cass. com. 30/11/2022 n° 20-18.884, BOFiP BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140 du 24/04/2024). Minimum de perception de 25 € sur le droit proportionnel (CGI art. 674). Ces droits ne sont pas soumis à TVA.
- Frais de publication (60 €) offerts au vendeur.
- Frais d'avant-contrat (240 € TTC) à la charge de l'acheteur.
Frais SCPI sur le marché secondaire : ce que paie chaque partie
Estimez le coût réel de votre transaction. Ce simulateur détaille les frais liés à un achat ou une vente de parts de SCPI sur 2nd Market. Les seules sommes perçues par 2nd Market sont ses commissions TTC, côté vendeur et côté acheteur. Les autres frais — notaire, droits d'enregistrement, société de gestion — sont dus aux acteurs concernés. La tarification 2nd Market est dégressive dès 50 000 €. Au-delà de 500 000 € ou pour plusieurs ventes, contactez-nous. Vous êtes conseiller ? Voir les conditions CGP.
Comment utiliser le simulateur
- Saisissez le montant de votre transaction
- Sélectionnez le droit acquis : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit seul
- Consultez le détail des frais pour l'acheteur et pour le vendeur
- Vérifiez ce qui revient à 2nd Market et ce qui est dû au notaire, à l'État ou à la société de gestion
Détail des frais pour chaque partie
Pour le vendeur
- Frais de publication : entièrement offerts sur 2nd Market.
- Commission 2nd Market (dégressive, TTC) : calculée par tranches de prix, perçue uniquement à la finalisation de la vente.
- Frais avant-contrat : pris en charge par l'acheteur (240 € TTC).
- Frais de notaire (dégressifs, minimum 540 € TTC) : calculés selon le montant de la transaction et versés au notaire avant le transfert des fonds.
Pour l'acheteur
- Commission 2nd Market (1,8 % TTC) : taux fixe appliqué au montant de la transaction, perçu uniquement après finalisation.
- Frais avant-contrat (240 € TTC) : réglés via Stripe après acceptation de l'offre, pour la préparation du dossier.
- Droits d'enregistrement : taxe encaissée par le notaire pour le compte de l'État. Le montant dépend du droit acquis — voir la section suivante.
- Frais de société de gestion : variables selon la SCPI, généralement de 0 € à 200 € TTC, versés à la société de gestion.
Droits d'enregistrement : le taux dépend du droit acquis
Pleine propriété : 5 % du prix. Les SCPI sont des personnes morales à prépondérance immobilière ; le transfert de leurs parts entre dans le champ de l'article 726, I-2° du Code général des impôts.
Nue-propriété : 5 % du prix de la nue-propriété. Le nu-propriétaire conserve la qualité d'associé et la propriété des parts est transférée. L'assiette est le prix payé pour la nue-propriété, et non la valeur en pleine propriété.
Usufruit seul : droit fixe de 125 €. Le transfert du seul usufruit n'emporte pas mutation de la propriété des parts et n'entre pas dans le champ de l'article 726. Seul le droit fixe des actes innommés de l'article 680 du CGI est dû, quel que soit le montant.
Sources : CGI art. 726, I-2° ; CGI art. 680 ; Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884, publié au Bulletin ; Cass. com., 4 janvier 2023, n° 20-10.112 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140, version en vigueur du 24 avril 2024.
Deux précisions techniques complètent ce tableau.
- Minimum de perception : il ne peut être perçu moins de 25 € de droits d'enregistrement (CGI art. 674). Ce plancher joue sur les très petits montants soumis au droit proportionnel.
- Pas d'abattement de 23 000 € : cet abattement vise les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions et qui ne sont pas à prépondérance immobilière (CGI art. 726, I-1° bis). Les SCPI en sont exclues.
Les droits d'enregistrement ne sont pas soumis à TVA. Le notaire rédacteur reste seul compétent pour déterminer et appliquer, sous sa responsabilité, le régime conforme à la réglementation en vigueur selon le type de transaction ; le montant retenu figure au décompte communiqué avant signature. 2nd Market ne perçoit ni les droits d'enregistrement, ni les frais de notaire, ni les frais de société de gestion.
Frais d'entrée : la commission de souscription
Une part achetée au marché primaire, auprès de la société de gestion, supporte une commission de souscription. Elle est incluse dans le prix de souscription et rémunère la recherche de capitaux et l'investissement des fonds collectés. Son taux est fixé par la note d'information de chaque SCPI et figure dans son document d'informations clés.
Cette commission explique l'écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait d'une SCPI à capital variable : la valeur de retrait est égale au prix de souscription diminué de la commission. Certaines SCPI ne prélèvent pas de commission de souscription et appliquent en contrepartie une commission en cas de retrait avant une durée minimale.
Une part achetée sur le marché secondaire, de gré à gré, ne supporte pas de commission de souscription. L'acheteur règle les frais de transaction détaillés plus haut : commission 2nd Market, avant-contrat, droits d'enregistrement et frais de société de gestion. Le simulateur les chiffre pour le montant saisi.
Frais de gestion : prélevés avant distribution
La société de gestion perçoit une commission de gestion, généralement calculée sur les loyers encaissés par la SCPI. Son taux figure dans la note d'information. Elle est prélevée au niveau de la SCPI, avant la distribution aux associés : le taux de distribution publié par la société de gestion s'entend après cette commission.
D'autres commissions peuvent être prévues par la note d'information, notamment sur les cessions d'immeubles ou le suivi de travaux. Elles sont supportées par la SCPI. Ces frais ne dépendent pas du canal d'achat : ils sont les mêmes pour une part souscrite au marché primaire et pour une part achetée sur le marché secondaire.
Frais de sortie : ce que coûte la revente
Le coût d'une revente dépend du mode de sortie : retrait auprès de la société de gestion, marché secondaire organisé pour les SCPI à capital fixe, ou cession de gré à gré. Sur 2nd Market, le vendeur supporte la commission 2nd Market et les frais de notaire, chiffrés par le simulateur ci-dessus. Lorsque le retrait est bloqué ou qu'un ordre ne s'exécute pas, le simulateur de frais de sortie SCPI compare une vente sur 2nd Market avec l'attente d'une sortie par la société de gestion.
Pourquoi le barème dégressif est avantageux
- Petits investisseurs : accédez au marché secondaire des SCPI avec des commissions TTC proportionnées.
- Grands investisseurs : bénéficiez automatiquement de taux de commission réduits sur les montants importants.
- Transparence : visualisez le pourcentage exact de commission 2nd Market appliqué à votre transaction, séparé des frais de notaire, des droits et des frais de société de gestion.
Timing et modalités de paiement
- Les commissions 2nd Market TTC sont prélevées uniquement à la finalisation de la vente.
- L'acheteur verse l'intégralité du prix d'achat au notaire dans les 30 jours suivant l'acceptation de l'offre.
- Les frais avant-contrat (240 € TTC) sont réglés via Stripe après acceptation de votre offre.
- Les droits d'enregistrement et les frais de notaire sont encaissés directement par le notaire lors de la signature.
Comparer vos scénarios
Le simulateur permet de confronter plusieurs scénarios de vente ou d'arbitrage. En visualisant à l'avance les commissions 2nd Market TTC et les autres frais — notaire, droits d'enregistrement, société de gestion — vous pouvez :
- ajuster votre prix de vente ou d'achat en connaissance de cause ;
- mesurer le poids réel des frais sur le rendement de l'opération ;
- distinguer les frais de plateforme des frais légaux et réglementaires ;
- comparer une acquisition en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit à coût complet.
Questions fréquentes
Quels sont les frais pour vendre des parts SCPI sur 2nd Market ?
La commission 2nd Market est dégressive et se calcule par tranches: 6 % TTC jusqu'à 50 000 €, 4 % de 50 001 € à 100 000 €, 3 % de 100 001 € à 200 000 €, 1,5 % de 200 001 € à 500 000 €, puis 0,75 % au-delà. S'y ajoutent les frais de notaire, eux aussi dégressifs par tranches (3 % puis 2 %, 1,5 %, 0,75 % et 0,38 %), avec un minimum de 540 € TTC. Les frais de publication sont offerts.
Quels sont les frais pour acheter des parts SCPI sur le marché secondaire ?
L'acheteur paie 1,8 % TTC de commission 2nd Market, 240 € TTC de frais d'avant-contrat, de 0 à 200 € de frais de société de gestion, et les droits d'enregistrement dus au Trésor public. Le montant de ces droits dépend du droit acquis: 5 % du prix en pleine propriété et en nue-propriété, droit fixe de 125 € pour l'usufruit seul.
Les droits d'enregistrement de 5 % s'appliquent-ils à toutes les transactions SCPI ?
Non. Le taux de 5 % vise les transferts qui emportent mutation de la propriété des parts: pleine propriété et nue-propriété, au titre de l'article 726, I-2° du Code général des impôts, les SCPI étant des personnes morales à prépondérance immobilière. Le transfert du seul usufruit relève du droit fixe de 125 € de l'article 680. Un minimum de perception de 25 € s'applique au droit proportionnel (article 674). Ces droits sont une taxe versée au Trésor public: ce ne sont pas des frais 2nd Market.
L'achat d'un usufruit de parts SCPI supporte-t-il 5 % de droits d'enregistrement ?
Non. La Cour de cassation a jugé le 30 novembre 2022 (n° 20-18.884), puis confirmé le 4 janvier 2023 (n° 20-10.112), que le transfert du seul usufruit de parts sociales n'emporte pas mutation de la propriété des parts et n'entre donc pas dans le champ de l'article 726 du Code général des impôts. Seul le droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 est dû, quel que soit le montant. L'administration a repris cette solution au BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140, dans sa version du 24 avril 2024. Le régime appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur.
Combien vais-je recevoir net en vendant mes parts de SCPI ?
Le net vendeur est égal au prix de vente diminué de la commission 2nd Market et des frais de notaire, tous deux dégressifs. Pour une vente de 100 000 €, la commission ressort à 5 000 € et les frais de notaire à 2 500 €, soit un net d'environ 92 500 € avant fiscalité. La plus-value éventuelle relève ensuite du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les droits d'enregistrement sont-ils soumis à la TVA ?
Non. Les droits d'enregistrement sont une imposition perçue par le notaire pour le compte de l'État: ils ne sont pas soumis à la TVA et ne se libellent donc pas en TTC. La mention TTC concerne les commissions 2nd Market et les frais de notaire.
Avertissement
2nd Market agit exclusivement comme une plateforme de mise en relation entre investisseurs, facilitant les transactions de gré à gré de parts de SCPI. Nous ne sommes ni conseillers en gestion de patrimoine (CGP), ni conseillers en investissements financiers (CIF), ni société de gestion, et n'émettons aucun conseil personnalisé, fiscal ou d'investissement.
Les montants affichés sont des estimations, issues de nos barèmes de commissions TTC en vigueur et des textes cités. Le régime d'enregistrement appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur. Pour toute décision engageante, consultez un professionnel habilité.
Conformément à nos conditions générales d'utilisation, toute transaction initiée via 2nd Market doit être finalisée dans le cadre sécurisé de la plateforme. Les droits d'enregistrement, frais de notaire et frais de société de gestion ne sont jamais perçus par 2nd Market.
Pour plus d'informations, consultez nos conditions générales d'utilisation.
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