À quoi sert ce simulateur ?

Ce simulateur permet de calculer la valeur totale d'une offre en viager (bouquet + rentes), puis de la comparer à la valeur estimée du bien sur le marché libre.
Il indique si l’offre se situe dans les fourchettes généralement constatées dans les transactions viagères en France.

Il est utilisable pour :

• Les acheteurs, qui souhaitent ajuster leur proposition avant de la soumettre ;
• Les vendeurs, qui souhaitent vérifier si une offre reçue est cohérente avec les pratiques du marché.

L'outil s’applique à tous types de viager : viager occupé (le vendeur reste dans le logement) ou viager libre (le logement est libéré dès la vente).

‍

Important : ce simulateur n’intègre pas les frais annexes tels que :

• Les frais de notaire
• Les droits d’enregistrement
• Les commissions (2nd Market, agent immobilier)

Ces éléments doivent être évalués séparément dans le calcul global de rentabilité ou de coût d’acquisition.

‍

Comment est calculée une offre viagère ?

Une offre viager est composée de deux éléments :

• Le bouquet : somme versée comptant à la signature ;
• La rente viagère : somme versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur.

Formule utilisée :

• Valeur totale de l’offre = bouquet + (rente mensuelle × 12 × espérance de vie INSEE)
• Ratio de marché = (valeur totale de l’offre ÷ valeur estimée du bien) × 100

‍

Ce ratio permet de situer l’offre dans les niveaux de valorisation les plus fréquemment observés.

‍

‍

Ces seuils sont issus d’études de marché viager (notammen l'Institut du Viager, données 2022–2024).
Ils s'appliquent par rapport à la valeur vénale estimée du bien, c’est-à-dire le prix qu’il pourrait atteindre dans une vente classique.

‍

Variables prises en compte

• Âge et sexe du vendeur : utilisés pour déterminer l’espérance de vie statistique selon les tables INSEE (ex. : un homme de 75 ans ≈ 13 ans ; une femme de 75 ans ≈ 15 ans) ;
• Montant du bouquet : versé immédiatement ;
• Montant de la rente mensuelle : versé jusqu’au décès du vendeur ;
• Statut d’occupation du bien : la décote d’usage (DUH) n’est pas intégrée dans ce simulateur, mais doit être prise en compte dans l’évaluation finale d’un viager occupé.

‍

Utilisation du simulateur

Renseignez les champs suivants :

• Valeur estimée du bien
• Bouquet proposé
• Rente mensuelle
• Âge et sexe du vendeur

Le simulateur calcule automatiquement :

• La valeur totale de l’offre
• Le ratio obtenu
• La fourchette dans laquelle se situe votre proposition

‍

Limites de l’outil

Ce simulateur donne un résultat fondé sur des hypothèses statistiques et sur des pratiques courantes du marché. Il ne prend pas en compte :

• L’état de santé réel du vendeur ;
• Les spécificités du bien ou de la négociation ;
• Les clauses particulières du contrat.

Seul un notaire est compétent pour encadrer la transaction et vérifier la légalité et l’équilibre des engagements.

‍

Fiscalité applicable (informations générales)

• Vendeur (crédirentier) : seule une partie de la rente est imposable, selon l’âge au moment de la vente :
  • Moins de 50 ans : 70 % imposable
  • 50 à 59 ans : 50 %
  • 60 à 69 ans : 40 %
  • 70 ans et plus : 30 %
• Acheteur (débirentier) : les rentes ne sont pas déductibles fiscalement, sauf cas particuliers (acquisition pour location nue par exemple).

‍

Sources

• INSEE – Tables de mortalité TD-B 2022 : insee.fr/statistiques/2383448
• Code général des impôts – Article 158, 6° (barème d’imposition des rentes viagères)
• Barème fiscal de l’usufruit – impots.gouv.fr
• Études de marché viager 2022–2024 – Renée Costes, Institut du Viager, Viager CGP

‍