Comprendre la plus-value sur les SCPI
La plus-value immobilière sur parts de SCPI est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, frais d’acquisition inclus. Elle suit le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Bon à savoir
Les SCPI sont fiscalement transparentes : la plus-value relève du régime immobilier, comme pour un appartement.
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d’achat − Frais d’acquisition
- Prix d’achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
- Prix de vente : 12 000 €
- Frais d’acquisition : 1 000 €
- Plus-value brute : 1 000 €
Fiscalité de la plus-value SCPI
Deux impositions s’appliquent :
1. Impôt sur le revenu (IR) – 19 %
Abattement progressif selon la durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Taux effectif |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 19 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an au-delà de la 5ᵉ année | Dégressif |
| 22 ans et plus | 100 % | 0 % |
2. Prélèvements sociaux (PS) – 17,5 %
Abattement distinct :
| Durée de détention | Abattement PS | Taux effectif |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 17,5 % |
| 6 à 21 ans | 1,65 %/an au-delà de la 5ᵉ année | Dégressif |
| 22 à 29 ans | 9 % la 22ᵉ année | Dégressif |
| 30 ans et plus | 100 % | 0 % |
Important
L’exonération totale des PS n’intervient qu’après 30 ans. L’IR est nul dès 22 ans.
Exemple de calcul complet
Situation
- Prix d’achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
- Prix de vente : 12 000 €
- Plus-value brute : 2 000 €
Fiscalité après 8 ans
- IR : abattement 18 % (3 ans × 6 %)
- PS : abattement 4,95 % (3 ans × 1,65 %)
Calcul indicatif
- PV imposable IR : 2 000 € × 82 % = 1 640 € → IR : 311,60 €
- PV imposable PS : 2 000 € × 95,05 % = 1 901 € → PS : 332,68 €
Total impôts : 644,28 € • PV nette : 1 355,72 €
Optimisation par la durée
À 22 ans : IR = 0 €. À 30 ans : IR + PS = 0 €.
Performance globale : plus-value + revenus
Pour estimer la performance totale, ajoutez les revenus distribués sur la période.
Revenus cumulés (exemple)
- Capital initial : 10 000 €
- Taux moyen : 4,5 %
- Revenus sur 8 ans : ≈ 3 600 €
Lecture du résultat
- Plus-value nette : 1 355,72 €
- Revenus cumulés : 3 600 €
- Gain total : 4 955,72 € • Annualisé : ≈ 5,2 %
Points pratiques
Durée de détention
- < 6 ans : taxation élevée (IR + PS)
- 10–15 ans : abattements en montée
- ≥ 22 ans : IR nul
- ≥ 30 ans : IR + PS nuls
Arbitrages
Comparer le coût fiscal d’une cession avec la performance attendue d’un réinvestissement. Utiliser si besoin le simulateur d’arbitrage SCPI.
Vente sur marché secondaire
En cas de cession de gré à gré :
- Droits d’enregistrement : 5 % (acheteur)
- Frais de plateforme : barème vendeur applicable
- Frais de notaire : barème en vigueur ou minimum
- Fiscalité sur plus-value : selon barèmes ci-dessus
Net vendeur : exemple
- Prix de vente : 12 000 €
- Frais plateforme (ex.) : − 720 €
- Frais notaire (ex.) : − 360 €
- Impôts PV (ex.) : − 644 €
- Net perçu : 10 276 €
Pour estimer le net exact avec tous les coûts, utiliser le simulateur marché secondaire SCPI et le simulateur de frais SCPI. Pour la fiscalité pure, voir le simulateur fiscal SCPI ou la page plus-value SCPI.
Questions fréquentes
Prix de vente − (prix d’achat + frais d’acquisition). La plus-value brute est ensuite soumise à l’IR (19 %) et aux PS (17,5 %) avec abattements selon la durée.
IR nul dès 22 ans de détention. PS nuls à 30 ans.
Les frais d’acquisition initiaux sont retenus pour calculer la plus-value brute. Les frais de cession réduisent le net vendeur mais pas l’assiette de la plus-value.
Oui, via le montant de la plus-value. Une vente à décote réduit la plus-value, voire crée une moins-value donc pas d’impôt sur la plus-value.
Limites de ce guide
Points de vigilance
- Hypothèses indicatives sur revenus et revalorisation
- Les barèmes peuvent évoluer
- Chaque SCPI a ses spécificités
Besoin d’un accompagnement ?
Nous facilitons des cessions de gré à gré. Nous ne sommes ni CGP ni CIF et ne donnons pas de conseils en investissement.
Contact
Questions sur la revente de parts ? Contactez-nous ou lisez le guide pratique de revente.