Pourquoi utiliser ce simulateur ?

Le crédit peut améliorer la rentabilité, mais il peut aussi générer un effort d’épargne plus élevé qu’anticipé. Ce simulateur vous permet de voir immédiatement :

• vos revenus nets après impôts et prélèvements sociaux ;
• vos remboursements annuels de crédit et le cash-flow associé ;
• le gain net final à l’horizon choisi ;
• le TRI réel de chaque stratégie (comptant vs crédit).

En un coup d’œil, vous identifiez si le levier du crédit améliore réellement votre rendement ou s’il dégrade votre trésorerie.

Ce que le simulateur calcule

Vous renseignez quelques paramètres simples :

• montant à investir et apport personnel ;
• durée et taux du crédit ;
• TMI, rendement SCPI, revalorisation annuelle ;
• frais de souscription et hypothèses fiscales.

Le simulateur calcule pour vous :

• le nombre de parts détenues dans chaque scénario ;
• les revenus nets et le cash-flow annuel sur la durée ;
• la valeur finale du patrimoine et le gain net total ;
• le TRI réel de l’achat comptant et de l’achat à crédit.

Exemple

Exemple simplifié : un investisseur place 50 000 €, avec 10 000 € d’apport et 40 000 € de crédit sur 15 ans. Hypothèses : rendement SCPI de 5 % et revalorisation annuelle de 1,5 %.

• le cash-flow annuel reste faible mais positif pendant la durée du crédit ;
• l’effet de levier du crédit améliore le TRI sur longue période ;
• l’achat comptant reste plus simple et sans engagement de remboursement.

L’objectif n’est pas de donner un conseil, mais de rendre visibles les ordres de grandeur avant d’en parler avec votre banque ou votre conseiller.

Ce que nous sommes (et ce que nous ne sommes pas)

2nd Market est une plateforme d’annonces entre investisseurs. Nous mettons à disposition des outils pédagogiques gratuits pour mieux comprendre le fonctionnement des SCPI, mais :

• nous ne sommes ni conseiller en investissement financier, ni distributeur de SCPI ;
• nous ne vendons pas de parts de SCPI et n’intervenons pas dans la relation bancaire ;
• nous ne fournissons pas d’avis personnalisé sur votre situation patrimoniale.

Ce simulateur est un outil d’aide à la décision, qui ne remplace ni une étude patrimoniale complète, ni un rendez-vous avec un professionnel habilité.