Publié en Juin 2025
Le démembrement de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie de plus en plus populaire parmi les investisseurs cherchant à optimiser leur patrimoine. Cela permet de profiter de nombreux avantages, notamment fiscaux, tout en s’inscrivant dans une logique d’investissement à long terme.
Avantages Fiscaux : Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement, ce qui lui permet d’échapper à l’imposition sur les revenus fonciers. Cela est particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposés.
Optimisation du Coût d’Acquisition : La nue-propriété des parts de SCPI est achetée à un prix décoté par rapport à la pleine propriété, souvent autour de 60 à 70 % de la valeur totale. Cela permet aux investisseurs d’entrer sur le marché à moindre coût.
Comment fonctionne le Démembrement de SCPI ?
Lors du démembrement de parts deSCPI, les droits de propriété sont divisés entre :
- L'Usufruitier : Il reçoit les revenus (dividendes) des parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement. C’est souvent une société ou un investisseur cherchant un revenu complémentaire immédiat.
- Le Nu-propriétaire : Il achète la nue-propriété des parts à prix réduit et récupère la pleine propriété à la fin du démembrement sans frais supplémentaires. Le nu-propriétaire profite ensuite de la valorisation des parts.
Exemple de Démembrement de SCPI
Un investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI pour 100 000 €, alors que la pleine propriété de ces parts vaut 150 000 €. L’usufruit est cédé pour une période de 10 ans à un autre investisseur qui percevra les loyers pendant cette période.
À la fin des 10 ans, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts sans coûts additionnels. Si la valeur des parts a augmenté à 180 000 €, l’investisseur bénéficie d’une plus-value latente.
Qui peut investir en SCPI démembré ? Le démembrement de SCPI s'adresse à :
- Jeunes Investisseurs : Ceux qui souhaitent préparer leur avenir patrimonial à moindre coût, sans besoin immédiat de revenus complémentaires.
- Investisseurs Fortement Imposés : Ceux qui cherchent à réduire leur base imposable en évitant de percevoir des revenus fonciers.
- Sociétés : Pour optimiser leur trésorerie en percevant les revenus des SCPI sans s'engager sur le long terme.
