Chez Amundi, Corum, Sofidy, Primonial, Perial ou Iroko, il n’existe aucun marché secondaire organisé pour l’usufruit ou la nue-propriété
Résultat : la sortie anticipée est quasi impossible par les circuits classiques.
Avec 2nd Market, on peut publier une annonce, recevoir des offres et signer chez notaire
Pourquoi la revente d’un usufruit SCPI est-elle bloquée?
Le point faible de l’usufruit SCPI, c’est la sortie.
Les sociétés de gestion — Amundi (Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo), CORUM L’Épargne (Origin, XL, Eurion), Sofidy (Immorente, Efimmo 1), Primonial REIM (Primovie, Patrimmo Commerce), Perial AM (PF Grand Paris, PF Hospitalité Europe), Iroko Zen — précisent toutes qu’il n’existe pas de marché secondaire pour l’usufruit ou la nue-propriété.
Si vous détenez un usufruit de 7 ans et souhaitez céder au bout de 3 ans :
- Dans le circuit classique : il faut attendre l’échéance.
- En gré à gré : il faut trouver seul un acheteur, sans garantie de prix ni de délai.
En pleine propriété, il existe au moins des files d’attente chronologiques (plus de 2,3 Mds € en attente au T2 2025 selon l’ASPIM, avec des délais pouvant dépasser 600 jours).
En usufruit ou nue-propriété, il n’y a pas de file : pas de sortie anticipée prévue.
Les ventes entre particuliers existent, mais restent marginales et risquées, faute d’environnement sécurisé et digitalisé.
C’est ce manque de liquidité qui a freiné l’usage de l’usufruit SCPI hors stratégies très long terme.
Comment 2nd Market apporte une solution
2nd Market crée un vrai marché secondaire pour l’usufruit et la nue-propriété de parts SCPI.
Le fonctionnement :
- Publier une annonce (gratuit).
- Recevoir des offres.
- Signer un avant-contrat en ligne.
- Laisser le notaire vérifier les documents, encaisser les fonds en séquestre et enregistrer le transfert.
- Libérer les fonds une fois la transaction validée.
Ce que cela change :
- Comparer les prix et les décotes (référence : prix de souscription officiel).
- Sécuriser la transaction via notaire.
- Redonner de la liquidité à des placements jusque-là figés.
Nous restons neutres : nous n’indiquons pas un prix ; nous fournissons des outils pour décider.
Exemple
Un investisseur institutionnel détient l’usufruit temporaire de 5 ans sur des parts Sofidy Efimmo 1. Après 2 ans, il souhaite récupérer sa trésorerie.
- Modèle traditionnel : il doit attendre 3 ans de plus.
- Sur 2nd Market : il publie une annonce avec sa décote ; un acheteur intéressé par ce profil de rendement fait une offre ; la cession se conclut chez notaire.
Selon les dossiers, une revente peut se finaliser en quelques jours ou semaines.
Outils utiles avant de publier
- Simulateur de frais SCPI : estime les frais de notaire et la commission appliquée à la transaction.
- Simulateur marché secondaire SCPI : visualise l’impact d’une décote sur le prix par part et le rendement côté acheteur.
- Dépôt d’annonce : gratuit, rapide.
En résumé
Marché traditionnel (Amundi, Corum, Sofidy, Primonial, Perial, Iroko)
Aucun marché structuré ; pas de revente anticipée ; ventes de gré à gré sans accompagnement ; faible visibilité des prix ; pas de processus prévu ; sécurité juridique limitée ; très peu de transactions ; aucun outil.
2nd Market
Place de marché indépendante ; revente possible avant terme ; processus encadré par notaire (avant-contrat, séquestre, enregistrement) ; prix librement fixé et comparé au prix de souscription ; délais réduits selon dossier ; sécurité juridique élevée ; accessible aux particuliers, CGP et entreprises ; simulateurs et suivi en ligne.
Comment vendre un usufruit de SCPI ?
Aucune société de gestion n’organise de marché secondaire pour l’usufruit ou la nue-propriété. Sur 2nd Market, on publie une annonce, on reçoit des offres et on signe chez notaire.
Quels sont les frais ?
Frais de notaire proportionnels (avec minimum légal) et commission 2nd Market dégressive par tranches, dues uniquement à la signature. La publication d’annonce est gratuite.
Quelle fiscalité à l’enregistrement ?
Cession d’usufruit isolé de parts sociales : droit fixe de 125 €. Pleine propriété : droit d’enregistrement de 5 % (art. 726 CGI).
Qui paie l’IFI en démembrement SCPI ?
L’usufruitier ; le nu-propriétaire est exonéré pendant la durée.
Quelles SCPI proposent le démembrement ?
La quasi-totalité : Amundi (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine), Corum (Origin, XL, Eurion), Sofidy (Immorente, Efimmo 1), Primonial (Primovie, Patrimmo Commerce), Perial (PF Grand Paris, PF Hospitalité Europe), Iroko Zen).
Aucune solution interne de revente anticipée.
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