Le graphique animé ci-dessus retrace 14 trimestres de collecte nette SCPI, du T3 2022 au T4 2025. En trois ans, le marché a subi un retournement sans précédent : les trois leaders de fin 2022 — Pierval Santé, Epargne Pierre et Activimmo — ont perdu entre 86 % et 100 % de leur collecte, tandis que des SCPI inexistantes en 2022 dominent désormais le classement. Au T4 2025, les SCPI diversifiées captent 65 % de la collecte totale du marché.

Le podium T4 2025 : quatre leaders au-dessus de 100 M€

Corum Origin : 156 M€ — Seul fonds « historique » (lancé en 2012) à avoir traversé la crise sans jamais quitter le top 5. Sa collecte a été multipliée par 2,6 entre T3 2022 (59 M€) et T4 2025, portée par un rendement distribué supérieur à 6 % et une stratégie européenne diversifiée éprouvée.

Transitions Europe : 154 M€ — Lancée en 2023, cette SCPI n'existait pas lors de notre point de départ. Elle a franchi les 100 M€ de collecte trimestrielle dès le T2 2024 pour ne plus jamais redescendre. Son positionnement « transition » (énergie, immobilier durable) a séduit une nouvelle génération d'épargnants.

Comète : 132 M€ — Autre nouvelle venue, absente du marché avant 2024. Son ascension fulgurante (114 M€ dès son premier trimestre significatif au T2 2024) en fait le phénomène de collecte le plus rapide de l'histoire des SCPI.

Iroko Zen : 119 M€ — La SCPI sans frais d'entrée a triplé sa collecte en trois ans (39 M€ → 119 M€), avec un pic spectaculaire à 149 M€ au T1 2025 qui l'a temporairement placée en tête du marché.

Chute des anciens leaders : le bilan en chiffres

Les trois premières SCPI du T3 2022 — Pierval Santé, Epargne Pierre et Activimmo — ont collectivement perdu 357 M€ de collecte trimestrielle (de 381 M€ à 24 M€). À l'inverse, le nouveau top 4 inexistant ou marginal en 2022 collecte désormais 561 M€ par trimestre.

Les quatre phases de la transformation (2022–2025)

Phase 1 : l'apogée (T3–T4 2022)

Le marché est au sommet. Pierval Santé atteint son record absolu à 185 M€ au T4 2022. Epargne Pierre dépasse 135 M€, Corum Eurion franchit 129 M€. Les SCPI bureaux et santé représentent plus de 45 % des flux du top 10. Le marché collecte plus de 2 Md€ par trimestre. Rien ne laisse présager le retournement à venir.

Phase 2 : les premiers craquements (2023)

La hausse des taux directeurs de la BCE frappe le marché immobilier de plein fouet. Epargne Pierre s'effondre de 135 M€ à 24 M€ au T4 2023 (−82 %). Pierval Santé recule à 55 M€. Activimmo perd plus de la moitié de sa collecte. Seuls Corum Origin et les SCPI diversifiées résistent. Remake Live connaît un pic éphémère à 99 M€ au T2 2023.

Phase 3 : l'émergence des nouveaux leaders (2024)

Le bouleversement s'accélère. Transitions Europe et Comète apparaissent au-dessus de 110 M€ dès le T2 2024, surgissant de nulle part pour dominer le classement. Iroko Zen dépasse les 80 M€. Pierval Santé tombe à 10 M€ puis à zéro. Epargne Pierre ne collecte plus que 14 M€. L'ancien monde s'efface, le nouveau s'impose.

Phase 4 : la nouvelle donne (2025)

Le classement final du T4 2025 consacre la révolution. Corum Origin reprend la tête (156 M€), talonné par Transitions Europe (154 M€). Le top 15 est désormais constitué à 80 % de SCPI diversifiées. Pierval Santé et Primovie affichent une collecte nulle depuis quatre trimestres consécutifs. Les SCPI bureaux traditionnelles ne représentent plus que 8 % des flux du top 15.

Trois facteurs structurels du retournement

1. Basculement sectoriel vers la diversification

Au T4 2025, les SCPI diversifiées captent 65 % de la collecte totale du marché, contre 24 % pour les bureaux et 4 % pour la santé. En T3 2022, les SCPI bureaux et santé représentaient encore plus de 45 % des flux du top 10. Douze des quinze premières SCPI au T4 2025 sont classées « Diversifiée », avec une surpondération géographique européenne hors France.

2. Concentration accrue sur les nouveaux entrants

Le top 4 du T4 2025 — constitué de fonds lancés après 2012 ou après 2022 — capte 561 M€, soit plus que l'ensemble du top 15 en T4 2023. Les SCPI créées après 2020 représentent désormais plus de 55 % de la collecte nette totale du marché.

3. Crise de liquidité pour les sortants

Les SCPI en décollecte subissent une spirale : la baisse de collecte nette allonge les délais de retrait, ce qui accentue les demandes de rachat. Les parts en attente atteignent 2,8 Md€ au 31 décembre 2025 (3,1 % de la capitalisation totale). Plusieurs SCPI bureaux affichent des ratios de parts en attente supérieurs à 10 % de leur capitalisation, entraînant des suspensions temporaires de revente ou des passages en capital fixe.

Rendements par secteur : les chiffres derrière la collecte

Les données de taux de distribution publiées par l'ASPIM montrent que la recomposition de la collecte suit celle des rendements. Le taux de distribution moyen du marché est passé de 4,45 % en 2021 à 4,91 % en 2025. Mais cette moyenne masque des écarts considérables entre secteurs.

Source : données ASPIM. Taux de distribution = dividende brut versé / prix de la part au 1ᵉʳ janvier.

Performance globale 2025 : distribution + revalorisation des parts

Le taux de distribution ne raconte qu'une partie de l'histoire. La performance globale (dividende + variation du prix de part) révèle des écarts encore plus marqués en 2025 :

Source : données ASPIM. Performance globale = taux de distribution + variation du prix de part sur l'année. Les secteurs bureaux, santé et résidentiel affichent une performance globale négative en 2025 en raison de la dépréciation de la valeur de leur patrimoine. En 2025, 50 % des SCPI du marché ont maintenu ou augmenté leur dividende par rapport à l'année précédente.

Implications pour le marché secondaire

Cette polarisation du marché primaire crée deux réalités distinctes sur le marché secondaire. Les SCPI du top 10 avec une collecte supérieure à 40 M€ par trimestre offrent généralement des délais de revente inférieurs à 3 mois et des prix proches de la valeur de retrait.

À l'inverse, les anciennes SCPI leaders en décollecte affichent des délais moyens supérieurs à 12 mois sur le marché primaire. C'est précisément là que le marché secondaire joue un rôle décisif : en permettant aux vendeurs de trouver des acheteurs hors file d'attente, avec des prix reflétant l'offre et la demande réelles plutôt que des valeurs de retrait gelées.

Méthodologie de l'animation

Les données présentées correspondent à la collecte nette trimestrielle (souscriptions moins retraits) publiée par les sociétés de gestion et consolidées par l'ASPIM-IEIF. L'animation couvre 11 points de données sur 14 trimestres (T3 2022 au T4 2025) avec interpolation linéaire pour la fluidité visuelle. Certaines valeurs trimestrielles sont dérivées des totaux semestriels ou cumulés annuels publiés par les gestionnaires.

Le classement inclut 21 SCPI ayant dépassé 10 M€ de collecte nette sur au moins un trimestre de la période, avec 15 positions visibles simultanément dans l'animation.