Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé ?

En viager libre, le vendeur libère le bien immédiatement : l'acheteur peut l'occuper ou le louer dès la signature. En viager occupé (90 % du marché), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie. Le viager occupé implique une décote de 15 à 40 % sur la valeur vénale, ce qui réduit le bouquet et la rente par rapport au viager libre.

Comment est calculée la rente viagère ?

La rente est calculée à partir de la valeur de référence du bien (100 % en viager libre, valeur après décote DUH en viager occupé), moins le bouquet versé à la signature. Le capital restant est converti en rente mensuelle en fonction de l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE TGH05/TGF05) et d'un taux technique d'actualisation (3,5 à 4,5 %).

Comment fonctionne le DUH (droit d'usage et d'habitation) ?

Le DUH est la valeur économique du droit du vendeur à rester dans le logement. Il peut être estimé par barème fiscal (article 669 CGI) ou par méthode économique (actualisation des loyers théoriques sur l'espérance de vie). La méthode économique est plus précise et valorise le DUH de 20 à 30 % de plus que le barème fiscal, ce qui avantage le vendeur.

Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?

La rente est partiellement imposable à l'impôt sur le revenu. La fraction imposable dépend de l'âge au premier versement : 70 % si moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI). S'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur la fraction imposable. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.

Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?

Un viager sur deux têtes (clause de réversibilité) protège le conjoint survivant : la rente continue intégralement jusqu'au décès du dernier vivant. L'espérance de vie retenue est celle du survivant statistique, ce qui allonge la durée et réduit légèrement la rente mensuelle. Le DUH est maintenu tant qu'au moins l'un des deux vendeurs occupe le bien.

Peut-on revendre un viager avant le décès du vendeur ?

Oui, l'acheteur peut revendre ses droits à un tiers, qui reprend alors l'obligation de verser la rente au vendeur. Le marché secondaire du viager est peu développé en France, mais des plateformes spécialisées comme 2nd Market facilitent ce type de transactions.

Que se passe-t-il si le vendeur décède rapidement après la vente ?

Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte, la vente peut être annulée (article 1975 du Code civil). Au-delà de ce délai, la vente est définitive : l'acheteur cesse de verser la rente et récupère la pleine jouissance du bien.

Le viager sans rente est-il possible ?

Oui. Le viager sans rente consiste à verser la totalité de la valeur occupée sous forme de capital à la signature, sans rente mensuelle. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.

Comment faire un calcul viager ?

Le calcul viager repose sur trois éléments : la valeur vénale du bien, l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE TGH05/TGF05) et le taux technique de conversion (3,5 à 4,5 %). En viager occupé, on applique d'abord la décote DUH (15 à 40 % selon la localisation). On déduit ensuite le bouquet (généralement 20 à 35 % de la valeur). Le capital restant est converti en rente mensuelle.

Quel logiciel ou simulateur utiliser pour calculer un viager ?

Le simulateur viager de 2nd Market est gratuit, sans inscription et utilise les tables INSEE 2024 (TGH05/TGF05) avec interpolation linéaire. Il compare viager libre et occupé, intègre la décote DUH par localisation et calcule bouquet et rente instantanément.

Peut-on faire un calcul viager gratuit comme chez un notaire ?

Le simulateur de 2nd Market fournit une estimation instantanée et gratuite basée sur les mêmes tables de mortalité (INSEE TGH05/TGF05) que celles utilisées par les professionnels. Un notaire intègre toutefois des paramètres supplémentaires : état réel du bien, clauses contractuelles, fiscalité personnalisée et indexation de la rente.

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Simulateur Viager Libre & Occupé 2026 : Calcul Bouquet & Rente

Valeur du bien (€)

Valeur vénale estimée du bien immobilier

Localisation

Décote DUH appliquée selon le marché local

Âge du vendeur

Âge du crédirentier (vendeur)

Sexe du vendeur

Influence l'espérance de vie statistique

Bouquet (%)

Pourcentage du capital versé à la signature

Taux technique (%)

Taux de conversion capital → rente (standard 4,5%, plage 3%-6%)

Bouquet initial

Rente mensuelle

Espérance de vie estimée

Valeur après décote DUH

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Hypothèses de calcul

Espérance de vie : Tables actuarielles INSEE 2025 (TGH05/TGF05) avec interpolation
Viager occupé : Décote DUH selon localisation (15-30% du marché)
Viager libre : Aucune décote (bien libéré immédiatement)
Rente viagère : Calculée sur capital restant après bouquet avec taux technique borné 3-6%
Bouquet standard : 20-40% de la valeur occupée selon profil

Simulation indicative, ne constituant pas un engagement contractuel. Consultez un notaire spécialisé viager pour une évaluation personnalisée. 2nd Market n'est ni agent immobilier, ni conseiller financier, ni notaire.

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Rendement SCPI 2026 : TDVM, rendement net et effet de la décote

Le rendement d'une SCPI ne se résume pas à son taux de distribution affiché. Entre la fiscalité applicable à vos revenus fonciers, la revalorisation des parts et la décote possible sur le marché secondaire, le rendement réellement perçu peut s'écarter sensiblement du chiffre brut. Cette page explique comment lire chaque indicateur et utiliser le simulateur ci-dessus.

Qu'est-ce que le rendement d'une SCPI (taux de distribution) ?

Le taux de distribution (anciennement TDVM, taux de distribution sur valeur de marché) rapporte les revenus versés au cours de l'année au prix de souscription de la part au 1^er janvier. C'est l'indicateur de référence du rendement courant d'une SCPI.

Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, en progression par rapport à 2024 (4,72 %). Cette moyenne masque toutefois de forts écarts selon la stratégie : environ 6 % pour les SCPI diversifiées, 5,1 % pour le secteur tourisme/hôtellerie, contre 4,2 % pour les SCPI résidentielles et de santé. Source : ASPIM, indicateurs des fonds immobiliers grand public, 4^e trimestre 2025 (publié le 10/02/2026).

Point clé : un taux de distribution n'est jamais garanti. Il dépend des loyers encaissés et du taux d'occupation, et peut être révisé à la hausse comme à la baisse d'une année sur l'autre.

Rendement brut ou net : l'impact de la fiscalité 2026

Les revenus distribués par une SCPI détenue en direct sont, pour leur part française, imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre tranche marginale d'imposition (TMI), majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le barème de l'impôt sur le revenu 2026 (loi de finances pour 2026, revenus 2025) retient les seuils suivants par part de quotient familial : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, puis 45 %. Le taux de prélèvements sociaux reste fixé à 17,2 % sur les revenus fonciers (LFSS 2026).

À titre indicatif, voici le rendement net d'un taux de distribution de 4,91 % selon la TMI, avant CSG déductible :

TMI	Fiscalité totale	Rendement net*
0 %	17,2 %	4,07 %
11 %	28,2 %	3,53 %
30 %	47,2 %	2,59 %
41 %	58,2 %	2,05 %
45 %	62,2 %	1,86 %

*Calcul indicatif : taux de distribution × (1 − TMI − 17,2 %), hors CSG déductible (6,8 %) et hors fiscalité applicable aux SCPI européennes ou détenues en assurance-vie. La fiscalité dépend de votre situation personnelle.

L'effet de la décote sur le marché secondaire

Sur le marché secondaire de gré à gré, des parts peuvent changer de main avec une décote par rapport à leur prix de référence. Or le dividende d'une SCPI est versé par part, en euros, indépendamment du prix auquel vous l'avez achetée. Acheter à décote ne réduit donc pas le dividende reçu : cela augmente le rendement rapporté à votre capital investi (rendement sur coût).

Exemple : pour un taux de distribution de 4,91 % et une décote de 10 % à l'achat, le rendement brut rapporté au capital réellement investi ressort à 4,91 % ÷ (1 − 10 %) ≈ 5,46 %. La décote agit comme un levier de rendement — sans garantie qu'elle soit conservée à la revente.

Le marché secondaire des SCPI est resté actif en 2025, avec 967 M€ de parts échangées, soit environ 1,1 % de la capitalisation du marché (89 Md€ au 31/12/2025, ASPIM). Le simulateur ci-dessus intègre ce paramètre de décote pour estimer votre rendement effectif.

Taux de distribution, performance globale et TRI

Trois indicateurs complémentaires permettent d'apprécier la performance d'une SCPI :

Taux de distribution : le rendement courant (revenus versés / prix de référence). 4,91 % en moyenne en 2025.
Performance globale annuelle (PGA) : taux de distribution + variation du prix de la part. En 2025, la PGA moyenne ressort à +1,46 %, la revalorisation moyenne des prix de part ayant été négative (−3,45 %).
TRI (taux de rendement interne) sur 5 ou 10 ans : la performance annualisée réellement obtenue, intégrant prix d'achat, revenus perçus et prix de revente. C'est l'indicateur le plus complet pour un investisseur de long terme.

Source des chiffres de marché : ASPIM, 4^e trimestre 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comment utiliser le simulateur de rendement

Renseignez la valeur de la part et le nombre de parts visés.
Indiquez la décote éventuelle obtenue sur le marché secondaire.
Saisissez le taux de distribution de la SCPI et votre TMI pour obtenir le rendement net.
Ajustez la durée de détention et la valorisation annuelle pour projeter le rendement total et annualisé.

Questions fréquentes sur le rendement des SCPI

Quel est le rendement moyen d'une SCPI en 2025 ?

Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, contre 4,72 % en 2024. Les écarts sont importants selon les catégories : près de 6 % pour les SCPI diversifiées, environ 4,2 % pour les SCPI résidentielles et de santé.

Comment calculer le rendement net d'une SCPI après impôts ?

Pour une SCPI détenue en direct, les revenus fonciers sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un taux de distribution de 4,91 % correspond ainsi à un rendement net d'environ 2,59 % pour une TMI à 30 %, avant prise en compte de la CSG déductible.

Acheter une SCPI à décote augmente-t-il le rendement ?

Oui, sur le marché secondaire. Le dividende étant versé en euros par part, quel que soit le prix payé, une décote à l'achat augmente le rendement rapporté à votre capital investi. Une décote de 10 % fait passer un rendement de 4,91 % à environ 5,46 % sur coût. La décote n'est toutefois pas garantie à la revente.

Quelle différence entre taux de distribution, PGA et TRI ?

Le taux de distribution mesure le rendement courant (revenus / prix). La performance globale annuelle ajoute la variation du prix de la part (+1,46 % en moyenne en 2025). Le TRI sur 5 ou 10 ans est la performance annualisée réellement obtenue, intégrant achat, revenus et revente.

Le rendement d'une SCPI est-il garanti ?

Non. Ni le taux de distribution, ni la valeur des parts ne sont garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, notamment sur le marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ce simulateur est-il gratuit ?

Oui. Le simulateur de rendement SCPI est gratuit et sans inscription. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur ; aucune donnée n'est nécessaire pour obtenir un résultat.

Aller plus loin

Simulateur de fiscalité SCPI — impact détaillé selon votre TMI et le régime applicable
Calculateur de TMI 2026 — déterminez votre tranche marginale d'imposition
Simulateur de plus-value SCPI — fiscalité à la revente (abattements pour durée de détention)
Simulateur de frais SCPI — frais d'entrée, marché primaire vs secondaire
Simulateur SCPI à crédit — effet de levier et cash-flow
Calculateur de démembrement SCPI — répartition usufruit / nue-propriété

Mentions légales et avertissement
Les résultats fournis par ce simulateur et les informations de cette page sont donnés à titre indicatif et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une incitation à investir. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité ; les revenus comme la valeur des parts peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'évoluer.

2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion. Pour toute décision, consultez un professionnel agréé.

Sources des données de marché : ASPIM, indicateurs des fonds immobiliers grand public, 4^e trimestre 2025 (publiés le 10 février 2026). Barème de l'impôt sur le revenu : loi de finances pour 2026. Prélèvements sociaux : 17,2 % (LFSS 2026).

Tableau comparatif : rendement brut vs rendement net selon votre TMI

L'impact de votre tranche marginale d'imposition sur votre rendement réel, à partir de la formule Rendement net = TD × (1 − TMI − 17,2 %) (revenus fonciers au barème IR + prélèvements sociaux LFSS 2026).

TD brut	TMI 0 % (impos. 17,2 %)	TMI 11 % (impos. 28,2 %)	TMI 30 % (impos. 47,2 %)	TMI 41 % (impos. 58,2 %)	TMI 45 % (impos. 62,2 %)
4,0 %	3,31 %	2,87 %	2,11 %	1,67 %	1,51 %
4,5 %	3,73 %	3,23 %	2,38 %	1,88 %	1,70 %
5,0 %	4,14 %	3,59 %	2,64 %	2,09 %	1,89 %
5,5 %	4,55 %	3,95 %	2,90 %	2,30 %	2,08 %
6,0 %	4,97 %	4,31 %	3,17 %	2,51 %	2,27 %

Lecture : pour une SCPI affichant 5 % de rendement brut, un investisseur en TMI 30 % perçoit réellement 2,64 % net. C'est précisément là que la décote du marché secondaire change l'équation : le même dividende acquis à prix réduit relève le point de départ avant fiscalité.

Comment optimiser le rendement de vos SCPI : 5 leviers

1. Acheter sur le marché secondaire avec décote

Sur le marché secondaire de gré à gré, des parts s'échangent avec des décotes observées de –10 % à –35 % par rapport au prix de souscription. Le dividende reste identique, le capital investi est plus faible : le rendement sur capital investi augmente mécaniquement. Exemple à distribution constante : une part de référence 1 000 € versant 50 €/an (5 %) achetée 800 € rapporte 6,25 % — hors frais, sans garantie sur les distributions futures. Le simulateur de décote chiffre votre cas précis.

2. Acheter à crédit pour déduire les intérêts

Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l'assiette imposable et améliore le rendement net, surtout en TMI 30 % et plus. Le financement d'un achat sur le marché secondaire est possible, mais sans condition suspensive dans l'avant-contrat : l'accord bancaire doit être obtenu avant la signature définitive. Voir le simulateur SCPI à crédit.

3. Privilégier les SCPI européennes

Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % et bénéficient, selon les conventions fiscales, d'un crédit d'impôt ou d'un taux effectif réduit. À TD égal, une SCPI majoritairement investie hors de France peut délivrer un net supérieur pour les TMI élevées.

4. Investir en nue-propriété (démembrement)

L'achat en nue-propriété cumule la clé de démembrement et, sur le marché secondaire, la décote de la part elle-même. Aucun revenu — donc aucune fiscalité — pendant le démembrement, sortie de l'assiette IFI, et reconstitution de la pleine propriété à l'échéance. Simulez avec le calculateur nue-propriété et le calculateur de démembrement.

5. Structurer via une société à l'IS

Pour les patrimoines importants ou une trésorerie d'entreprise, la détention via une structure à l'IS (ou l'achat d'usufruit temporaire amortissable) modifie profondément l'équation fiscale par rapport au barème IR. Ce montage doit être validé avec votre expert-comptable ou un professionnel habilité — 2nd Market ne fournit aucun conseil fiscal personnalisé. Voir le simulateur usufruit entreprise.

Voir les annonces SCPI avec décote →

Limites du simulateur : ce qu'il ne prend pas en compte

Ce simulateur calcule votre rendement courant — les dividendes perçus chaque année rapportés au capital investi. Il ne modélise pas :

La variation du prix de la part : une hausse ou une baisse de la valeur des parts impacte votre rendement total (TRI) mais pas le rendement annuel courant. Certaines SCPI ont connu des baisses de prix significatives en 2023–2025.
Les frais d'acquisition : en souscription primaire, 8 à 12 % de frais sont incorporés au prix ; en secondaire, la commission acheteur (1,8 % TTC), l'avant-contrat (240 € TTC), les droits d'enregistrement (5 %, art. 726 CGI) et les frais de société de gestion (0–200 €) s'ajoutent au prix négocié. Le simulateur de frais donne le coût total exact.
Le délai de jouissance : en souscription primaire, 3 à 6 mois s'écoulent souvent avant les premiers dividendes. En cession de gré à gré, la jouissance suit les modalités prévues à l'acte.
La revalorisation ou la baisse des distributions futures : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Avertissement. Résultats indicatifs et pédagogiques. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs — ni CGP, ni CIF, ni société de gestion — et ne fournit aucune recommandation personnalisée.