Le démembrement de SCPI est une solution d’investissement permettant d’optimiser la gestion de son patrimoine en séparant la pleine propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
Cette approche offre des opportunités adaptées à différents profils d’investisseurs, qu’ils recherchent des revenus immédiats, une valorisation à long terme ou une optimisation fiscale.
Sur 2ndMarket.fr, acheteurs et vendeurs peuvent acheter ou revendre des parts de SCPI démembrées sur le marché secondaire.
Découvrez les principes du démembrement, les avantages et les opportunités qu’il offre, ainsi que les stratégies pour en tirer le meilleur parti.
Comment fonctionne le démembrement de SCPI ?
Le démembrement temporaire d’une part de SCPI repose sur une séparation des droits de propriété entre :
- L’usufruitier : il perçoit les revenus des parts de SCPI pendant une durée définie, mais n’en détient pas la pleine propriété.
- Le nu-propriétaire : il acquiert les parts avec une décote, n’encaisse pas de loyers pendant la durée du démembrement, mais récupère automatiquement la pleine propriété à son échéance.
À la fin de la période convenue, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété, rendant ainsi l’investisseur plein propriétaire des parts.
Répartition indicative entre nue-propriété et usufruit
Pourquoi ces écarts ?
Plus la durée du démembrement est longue, plus la part du nu-propriétaire est faible, car il attend sans percevoir de revenus.
Inversement, l’usufruitier, qui perçoit les loyers immédiatement, paie une plus grande part de la valeur des parts.
Pourquoi investir dans le démembrement de SCPI ?
Le démembrement de propriété est une stratégie qui peut s’adapter aux objectifs patrimoniaux et fiscaux de chaque investisseur.
Avantages d’acheter en nue-propriété
Prix réduit : la nue-propriété est vendue avec une décote importante, permettant d’investir à moindre coût.
Absence de fiscalité pendant la durée du démembrement : aucun impôt sur les revenus locatifs ni IFI à payer.
Valorisation automatique : à l’échéance, l’investisseur récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Idéal pour préparer sa retraite : placement long terme qui génère des revenus différés.
Avantages d’acheter un usufruit temporaire
Rendement élevé : permet de percevoir des loyers immédiatement, avec un taux de rendement attractif.
Investissement à court terme : idéal pour les entreprises cherchant à placer leur trésorerie ou pour des investisseurs souhaitant des revenus immédiats.
Achat à coût réduit : l’usufruit ne représente qu’une fraction du prix de la part en pleine propriété.
Pourquoi vendre son usufruit ou sa nue-propriété sur 2ndMarket.fr ?
Le marché secondaire du démembrement permet aux investisseurs d’ajuster leur stratégie en fonction de leurs besoins financiers et patrimoniaux.
Vendre la nue-propriété : obtenir des liquidités immédiates tout en conservant les loyers de ses SCPI.
Vendre l’usufruit : récupérer un capital immédiatement, tout en préservant la propriété des parts à long terme.
Optimisation fiscale : alléger son IFI et sa fiscalité en fonction de sa situation.
Exemples d’utilisation du démembrement sur le marché secondaire
Le démembrement de SCPI s’adapte à différentes stratégies d’investissement :
Cas 1 : Un retraité souhaite vendre sa nue-propriété
Monsieur Dubois, 70 ans, détient des parts de SCPI en pleine propriété et perçoit des loyers réguliers. Il souhaite obtenir un capital immédiatement sans perdre ces revenus. Il décide de vendre la nue-propriété de ses parts pour 10 ans tout en conservant l’usufruit.
- Il reçoit immédiatement une somme correspondant à environ 65 % de la valeur de ses parts.
- Il continue à percevoir les loyers pendant 10 ans.
- À l’issue du démembrement, la pleine propriété des parts revient à l’acheteur de la nue-propriété.
✅ Avantage pour le vendeur : monétiser une partie de son patrimoine tout en maintenant ses revenus.
✅ Avantage pour l’acheteur : acquisition d’un actif décoté, avec une valorisation automatique au terme du démembrement.
Cas 2 : Un investisseur fort imposé revend l’usufruit de ses SCPI
Mme Leroy, 45 ans, est dans une tranche d’imposition élevée et n’a pas besoin des revenus de ses SCPI à court terme. Elle décide de vendre l’usufruit de ses parts pour 5 ans tout en conservant la nue-propriété.
- Elle encaisse immédiatement environ 22 % de la valeur de ses parts.
- Elle réduit son imposition puisque les loyers ne lui sont plus attribués pendant 5 ans.
- Au bout de 5 ans, elle récupère automatiquement la pleine propriété sans frais.
✅ Avantage pour le vendeur : optimisation fiscale et génération d’un capital immédiat.
✅ Avantage pour l’acheteur : revenus locatifs immédiats avec un rendement attractif sur une courte période.
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