Signer un viager, ce n’est pas conclure une vente classique où l’argent arrive en une seule fois.
Ici, l’acheteur doit tenir la distance — mois après mois, année après année.
En viager, le vrai risque pour un vendeur, ce n’est pas la décote ou la durée du contrat. C’est l’acheteur qui ne paie plus. On voit chaque année des ventes annulées pour défaut de paiement. La bonne nouvelle : on peut réduire ce risque dès la négociation.
Points clés à retenir
- Évaluer la capacité de paiement sur 10 à 20 ans, pas seulement aujourd’hui
- Demander et vérifier les justificatifs (revenus, patrimoine, dettes)
- Exiger des garanties concrètes (hypothèque, caution, assurance impayés)
- Faire valider la clause résolutoire par le notaire
- Utiliser des outils pour filtrer les acheteurs avant signature
On voit souvent des vendeurs qui se fient à leur première impression. L’acheteur arrive bien habillé, parle d’un investissement “sérieux” et montre qu’il connaît le marché. Sauf que, sur le long terme, ce n’est pas la présentation qui paie les rentes.
En pratique, il faut penser comme une banque :
- Revenus stables : un CDI dans un secteur solide ou des revenus locatifs réguliers.
- Patrimoine net : un bien immobilier déjà payé, des liquidités disponibles.
- Endettement maîtrisé : un taux d’endettement qui laisse de la marge pour la rente.
Sur le marché du viager en 2024-2025, on voit de plus en plus d’acheteurs investisseurs, parfois via une SCI. Ils sont souvent solvables, mais pas toujours transparents sur leur trésorerie réelle.
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