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Succession et Divorce SCPI 2026 : Transmettre, Vendre ou Partager ses Parts
Lors d'un décès ou d'un divorce, les parts de SCPI nécessitent des décisions précises : conserver, vendre ou partager. Ce guide détaille les étapes pour chaque situation, la fiscalité applicable (droits de succession, droit de partage, plus-value), et les solutions pour obtenir de la liquidité rapidement via le marché secondaire.
1. Les 3 options après un décès
Les revenus trimestriels continuent d'être distribués (rendement moyen 4 à 4,5 % en 2025). Avantage : flux de revenus stable. Inconvénient : faible liquidité tant que la succession n'est pas finalisée.
Vente au prix de retrait publié. Avantage : pas besoin de trouver un acheteur. Inconvénient : délai moyen > 600 jours pour certaines SCPI (santé, bureaux régionaux).
Vente librement négociée, finalisable en 4 à 8 semaines. Décote moyenne observée : 8 à 15 % selon la SCPI et la demande. Transaction sécurisée par notaire.
2. Procédure avec le notaire et la société de gestion
- Informer la société de gestion — envoi de l'acte de décès. Les dividendes sont alors suspendus ou bloqués sur un compte d'attente.
- Établir l'acte de notoriété — le notaire identifie les héritiers et leurs droits respectifs.
- Obtenir la valorisation — demander le prix de retrait à la date du décès auprès de la société de gestion (délai 5 à 15 jours ouvrés).
- Déclarer la succession — formulaire 2705 ou 2706 selon le montant, à déposer dans les 6 mois (12 mois si décès hors France).
- Choisir : conserver, retirer ou vendre — cette décision nécessite l'accord de tous les héritiers (ou du mandataire désigné).
- Mise à jour des registres — la société de gestion met à jour le(s) nom(s) des nouveaux associés après réception des documents notariés.
3. Documents requis (checklist)
- Acte de décès (copie intégrale)
- Acte de notoriété (établi par le notaire)
- Attestation de propriété des parts SCPI
- Bordereau de gestion SCPI (moins de 6 mois)
- Pièce d'identité de chaque héritier
- Justificatif de domicile de chaque héritier
- Déclaration de succession (formulaire 2705/2706)
- Procuration si un mandataire est désigné
- Acte de donation-partage (si parts reçues par donation antérieure)
Conseil pratique : rassemblez ces documents dès le début des démarches. La plupart des sociétés de gestion (Amundi, Primonial, La Française, Sofidy…) demandent un dossier complet avant tout traitement.
4. Fiscalité : droits de succession et plus-value
Droits de succession
Les parts SCPI sont évaluées au prix de retrait publié par la société de gestion à la date du décès. Les droits de succession s'appliquent après déduction des abattements légaux :
| Lien de parenté | Abattement | Barème |
|---|---|---|
| Conjoint / PACS | Exonéré | Aucun droit |
| Enfant | 100 000 € | 5 % à 45 % (barème progressif) |
| Petit-enfant | 1 594 € | 5 % à 45 % |
| Frère / sœur | 15 932 € | 35 % puis 45 % |
| Neveu / nièce | 7 967 € | 55 % |
| Autre | 1 594 € | 60 % |
Source : art. 779 CGI (abattements), art. 777 CGI (barème). Nota : le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession depuis 2007.
Plus-value en cas de revente
Si les héritiers revendent les parts, la plus-value est calculée sur la base du prix de retrait au jour du décès (pas le prix d'achat initial). En pratique :
- Vente avec décote (sur 2nd Market) : souvent aucune plus-value, voire moins-value → 0 € d'impôt
- Vente au prix de retrait ou au-dessus : plus-value imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)
- Abattements pour durée de détention : la durée court depuis la date d'acquisition par le défunt. Vous bénéficiez donc de ses années de détention. Exonération IR après 22 ans, exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
5. Sortir de l'indivision successorale
Lorsque plusieurs héritiers détiennent ensemble des parts SCPI, ils sont en indivision. Toute décision (conservation, vente) nécessite l'accord de tous les indivisaires. Cette situation peut créer des blocages, surtout en cas de désaccord.
Solutions pour sortir de l'indivision
- Partage amiable : chaque héritier reçoit un lot de parts proportionnel à ses droits. Possible grâce à la divisibilité des parts SCPI.
- Rachat par un héritier : un héritier rachète les parts des autres, acté par le notaire.
- Vente totale : vente de l'ensemble des parts avec répartition du produit entre héritiers.
- Partage judiciaire : en dernier recours, le tribunal ordonne la vente (long et coûteux).
6. Divorce et séparation : partage des parts SCPI
En cas de divorce ou de séparation, les parts de SCPI doivent être réparties selon le régime matrimonial. Contrairement à un bien immobilier classique, les parts SCPI sont divisibles, ce qui simplifie le partage.
Répartition selon le régime matrimonial
| Régime | Parts acquises pendant le mariage | Parts propres (avant mariage / héritage) |
|---|---|---|
| Séparation de biens | Chacun conserve ses parts | Restent la propriété de l'époux concerné |
| Communauté réduite aux acquêts | Partagées 50/50 (biens communs) | Restent la propriété de l'époux concerné |
| Communauté universelle | Partagées 50/50 | Partagées 50/50 |
Options de partage
Vente de toutes les parts sur 2nd Market, partage du produit net entre ex-conjoints. Solution la plus rapide et la plus simple.
Un époux conserve les parts et verse une compensation (soulte) à l'autre. Nécessite une évaluation au prix de retrait ou prix de marché.
Les ex-conjoints restent co-propriétaires. Souvent déconseillé : décisions unanimes requises, source de conflits.
Évaluation des parts SCPI en cas de divorce
La valeur retenue est généralement le prix de retrait publié par la société de gestion à la date du partage. En cas de désaccord, le juge peut ordonner une expertise. Sur le marché secondaire, le prix réel de vente peut différer (décote ou prime) : c'est le prix effectif qui détermine la répartition si les parts sont vendues.
7. Cas pratiques chiffrés
Cas 1 : Héritier unique, vente rapide
Situation : Marie hérite de 150 parts SCPI Épargne Pierre (prix retrait 208 € = 31 200 €). Elle souhaite des liquidités.
Option retrait : délai estimé 18+ mois (SCPI avec file d'attente importante).
Option 2nd Market : vente à 190 € avec décote 8,7 % = 28 500 €. Délai : 4-6 semaines.
Plus-value : prix de vente (28 500 €) < prix de retrait au décès (31 200 €) → moins-value, 0 € d'impôt.
Droits de succession : 31 200 € < abattement enfant (100 000 €) → 0 €.
Cas 2 : Couple avec démembrement
Situation : Jean décède, laissant 200 000 € de parts SCPI. Conjoint (68 ans) + 2 enfants.
Option succession classique : usufruit au conjoint (40 %, barème art. 669), nue-propriété aux enfants (60 %).
Conjoint : exonéré de droits de succession (depuis 2007).
Enfants : nue-propriété = 120 000 €, soit 60 000 € par enfant → inférieur à l'abattement de 100 000 € → 0 € de droits.
Si vente en pleine propriété (accord conjoint + enfants) à 190 000 € sur 2nd Market :
- Répartition : conjoint 40 % = 76 000 € / enfants 60 % = 57 000 € chacun
- Plus-value : 190 000 € < 200 000 € (prix retrait décès) → moins-value, 0 € d'impôt
Cas 3 : Désaccord entre héritiers
Situation : 3 enfants héritent de 300 parts SCPI. L'aîné veut conserver, les 2 autres veulent vendre.
Solution : l'aîné rachète les parts des 2 autres (200 parts) au prix de marché secondaire, acte notarié. Les 2 vendeurs récupèrent des liquidités, l'aîné conserve ses revenus locatifs.
Alternative : si pas d'accord, partage judiciaire (6-18 mois, coûteux).
Cas 4 : Divorce — communauté réduite aux acquêts
Situation : Sophie et Marc divorcent. Ils possèdent 400 parts SCPI Corum Origin (prix retrait 1 135 € = 454 000 €) acquises pendant le mariage. Régime : communauté réduite aux acquêts.
Option A — Vente et partage : vente sur 2nd Market à 1 050 € (décote 7,5 %) = 420 000 €. Chacun reçoit 210 000 €. Droit de partage 1,10 % = 4 620 €. Plus-value : prix vente < prix retrait → 0 € d'impôt.
Option B — Attribution avec soulte : Marc conserve les 400 parts. Il verse à Sophie une soulte de 227 000 € (50 % de la valeur au prix retrait). Droit de partage 1,10 % applicable sur la soulte.
8. Vendre vos parts SCPI avec 2nd Market
En situation de succession ou de divorce, le besoin de liquidité est souvent urgent. Le retrait auprès de la société de gestion peut prendre 12 à 24 mois. Sur 2nd Market, la vente se finalise en 4 à 8 semaines, avec un notaire partenaire qui sécurise chaque étape.
Ce que 2nd Market gère pour vous
Notre notaire partenaire vérifie l'acte de notoriété, l'attestation de propriété des parts et la conformité du dossier avant mise en vente. Pas besoin de courir entre votre notaire de famille et la société de gestion : nous coordonnons.
Tous les héritiers n'ont pas besoin d'être d'accord pour vendre. Notre notaire rédige l'acte adapté : vente par un seul héritier (après partage), vente conjointe par tous les indivisaires, ou rachat par un co-héritier avec soulte.
En cas de divorce, notre notaire rédige l'acte de cession intégrant la répartition selon le régime matrimonial. Vente des parts avec versement séparé à chaque ex-conjoint sous séquestre notarié.
Si les parts sont démembrées (usufruit conjoint survivant + nue-propriété enfants), nous organisons la vente en pleine propriété avec accord des deux parties. Le notaire répartit le prix selon le barème fiscal (art. 669 CGI) ou selon convention amiable.
Le processus en 5 étapes
- Créez votre annonce gratuitement — indiquez la SCPI, le nombre de parts et votre prix souhaité. Mentionnez qu'il s'agit d'une succession ou d'un divorce.
- Envoyez vos documents — acte de notoriété (succession) ou jugement de divorce, bordereau de gestion SCPI, pièces d'identité. Notre équipe vérifie la recevabilité du dossier.
- Recevez des offres d'acheteurs — les acheteurs qualifiés vous contactent via la plateforme. Vous négociez librement le prix.
- Signez l'avant-contrat — signature électronique. L'acheteur verse les fonds sous séquestre notarié.
- Finalisez chez le notaire — notre notaire partenaire rédige l'acte de cession, vérifie les documents, transfère les fonds et enregistre la mutation auprès de la société de gestion.
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