Simulateur SCPI : comprendre vos projections d’investissement

Temps de lecture : 8 minutes

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Pourquoi utiliser le simulateur SCPI d'investissement?

Investir en parts de SCPI implique plusieurs paramètres : frais d’entrée, frais de gestion, dividendes, éventuelle revalorisation des parts. Il est parfois difficile d’avoir une vision claire de ce que cela représente au fil du temps.

Le simulateur d'investissement SCPI 2nd Market permet de projeter différents scénarios, à partir d’hypothèses chiffrées. L’objectif n’est pas de prédire l’avenir mais d’offrir un outil de visualisation.

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Cinq questions que le simulateur aide à explorer

1. Quelle valeur mon placement pourrait-il atteindre dans 10 ou 15 ans ?

La performance réelle n’est pas égale au rendement brut affiché dans les brochures. Avec le simulateur, on visualise la valeur finale du capital après prise en compte des frais.

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2. Que change le choix de réinvestir ou percevoir mes dividendes ?

Réinvestir augmente le capital sur la durée, percevoir procure des revenus immédiats. Le simulateur illustre la différence entre ces deux stratégies, sans privilégier l’une ou l’autre.

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3. Comment comprendre le TRI ?

Le taux de distribution indiqué par une SCPI (par exemple 5 %) ne correspond pas directement au taux de rendement interne (TRI). Celui-ci inclut les frais et l’effet du temps. Le simulateur aide à distinguer ces deux notions.

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4. Quel poids représentent les frais dans le calcul ?

Frais de souscription à l’entrée, frais de gestion chaque année : ils réduisent mécaniquement la performance affichée. Le simulateur les intègre pour donner une estimation plus réaliste.

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5. Comment évoluent capital et revenus au fil des années ?

Une projection année par année permet de suivre la valeur estimée des parts et les revenus associés, en fonction de la durée d’investissement choisie.

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Mode d’utilisation du simulateur

Trois paramètres principaux :

• un montant initial investi,
• un éventuel versement mensuel,
• une durée envisagée (plusieurs années).

Puis viennent les hypothèses financières :

• taux de distribution attendu,
• frais de souscription et de gestion,
• éventuelle revalorisation du prix des parts.

Le simulateur croise ces éléments pour afficher des projections de capital, de revenus et de TRI.

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Exemples de profils types

• Investissement de 100 000 € avec réinvestissement sur 15 ans : capital projeté environ multiplié par 3,2 (hypothèses de marché standard).
• Investissement de 200 000 € en perception directe des dividendes : revenus réguliers estimés autour de 8 000 € par an, capital relativement stable.
• Investissement de 20 000 € avec versements mensuels sur 20 ans : croissance progressive du patrimoine, impact marqué du réinvestissement sur le long terme.

Ces exemples sont basés sur des hypothèses standards et ne constituent pas des prédictions. Les résultats réels peuvent vraiment varier.

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Erreurs fréquentes

• Confondre rendement brut (annoncé) et rendement net (après frais).
• Oublier que les frais d’entrée s’amortissent sur plusieurs années.
• Négliger l’impact du réinvestissement des dividendes.
• Ne pas intégrer la fiscalité dans les calculs (revenus imposables selon la situation de chacun).

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Comment interpréter vos résultats

Un taux de rendement interne (TRI) positif signifie que l’investissement, dans le scénario choisi, dégage une performance supérieure à zéro après frais. Un TRI inférieur à 3 % traduit une projection plus faible. Le simulateur ne dit pas ce qu’il faut faire : il illustre simplement l’effet des hypothèses retenues.

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Un outil de projection, pas une garantie

Le simulateur n’est pas un outil de conseil et ne remplace pas l’accompagnement d’un professionnel agréé (CGP, CIF, notaire). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les résultats dépendent des paramètres saisis et des conditions de marché.

Vous pouvez l’utiliser pour explorer des scénarios et comparer vos propres hypothèses avant de consulter la documentation officielle des SCPI ou de solliciter un conseil indépendant.

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Petit dictionnaire des mots clés

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier, structure qui collecte l’épargne pour investir dans l’immobilier.

Taux de distribution : pourcentage des revenus distribués chaque année par rapport au prix de la part.

TRI (Taux de Rendement Interne) : rendement annualisé net prenant en compte durée, frais et flux financiers.

Frais de souscription : prélevés à l’entrée lors de l’achat des parts.

Frais de gestion : commission annuelle pour la gestion du patrimoine.

Réinvestissement des dividendes : choix de replacer automatiquement les revenus distribués en nouvelles parts.

Revalorisation : éventuelle hausse du prix de la part décidée par la société de gestion.

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À vous d’explorer différents scénarios et de voir comment vos hypothèses se traduisent dans le temps.

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