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Simulateur de décote SCPI
Décote sur le prix de souscription et rendement réellement obtenu à ce prix d'achat.
Le principe. Le dividende versé est le même quel que soit le canal d'achat. Acquérir la part moins cher que son prix de souscription relève donc mécaniquement le rendement, à hauteur de ce que laissent les frais d'acquisition.
Votre décote et votre rendement
Comparaison des rendements
Ce que vous payez réellement
| Parts au prix proposé | — |
| Droits d'enregistrement | — |
| Commission acheteur | — |
| Frais d'avant-contrat | — |
| Frais de société de gestion | — |
| Coût total d'acquisition | — |
| Dividende annuel brut perçu | — |
| Rendement effectif brut | — |
| Écart de prix sur le total | — |
Parts de SCPI disponibles à la revente
Annonces déposées par des associés, prix fixés par les vendeurs, cessions encadrées par notaire.
Voir les annoncesLecture du résultat. Le rendement net retient les frais supportés par l'acquéreur : droits d'enregistrement, commission acheteur, frais d'avant-contrat et frais de société de gestion. Il n'intègre ni la fiscalité des revenus fonciers, ni les frais supportés par le cédant, et suppose un dividende futur au moins égal au dividende saisi.
Simulation non contractuelle. Les résultats sont établis à partir des seules valeurs saisies et ne constituent ni une garantie de rendement, ni une valorisation opposable, ni un conseil en investissement. La qualification fiscale de l'opération relève du notaire rédacteur. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital ; la valeur des parts et les revenus évoluent à la hausse comme à la baisse. La liquidité du marché secondaire n'est pas garantie et aucun prix n'est acquis tant que la cession n'est pas dénouée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aucune donnée saisie n'est transmise ni conservée par ce simulateur. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable.
Décote SCPI : comprendre et calculer son impact sur le rendement
Sur le marché secondaire, les parts de SCPI peuvent s'échanger à un prix inférieur au prix de souscription officiel. Cet écart, appelé décote, modifie le rendement effectif de l'investissement : le dividende versé reste identique, mais le prix d'acquisition est plus bas.
Le simulateur ci-dessus vous permet de comparer le rendement au prix de souscription (marché primaire) et le rendement effectif à un prix d'achat décoté (marché secondaire), pour une même SCPI.
Qu'est-ce qu'une décote SCPI ?
La décote désigne la différence entre le prix de souscription officiel d'une part SCPI (fixé par la société de gestion) et le prix auquel cette part est effectivement vendue sur le marché secondaire, lorsqu'il est inférieur.
Par exemple, si une SCPI a un prix de souscription de 200 € et qu'un vendeur propose ses parts à 160 € sur le marché de gré à gré, la décote est de 20 %. L'acheteur acquiert les mêmes parts — donnant droit aux mêmes dividendes — à un prix d'entrée réduit.
Les décotes varient selon les SCPI, les conditions de marché et la liquidité. Elles ne sont ni garanties ni permanentes.
Pourquoi certaines SCPI se vendent avec décote ?
Plusieurs facteurs peuvent conduire un associé à vendre ses parts en dessous du prix de souscription officiel.
Besoin de liquidité urgent
Un vendeur confronté à une succession, un divorce ou un besoin de trésorerie immédiat peut accepter un prix inférieur pour accélérer la vente, surtout si les files d'attente de retrait via la société de gestion dépassent plusieurs mois.
Baisse de la valeur de reconstitution
Lorsque la société de gestion réduit le prix de souscription (suite à une réévaluation du patrimoine immobilier), les parts sur le marché secondaire s'ajustent en conséquence, parfois avec un décalage temporel.
File d'attente de retrait saturée
Certaines SCPI à capital variable affichent des délais de retrait dépassant 18 mois. Le marché de gré à gré devient alors une alternative pour les vendeurs qui ne souhaitent pas attendre, ce qui peut créer une pression sur les prix.
SCPI à capital fixe ou suspendu
Pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire organisé (confrontation des ordres) est le seul canal de cession. Le prix résulte de l'offre et de la demande entre vendeurs et acheteurs.
Décote et rendement effectif : le mécanisme
Le rendement effectif est le rapport entre le dividende annuel brut et le prix réellement payé pour acquérir la part. Quand ce prix est inférieur au prix de souscription, le rendement effectif augmente mécaniquement — à condition que le dividende versé reste stable.
Une SCPI verse un dividende annuel brut de 10 € par part. Au prix de souscription de 200 €, le taux de distribution affiché est de 5 %. Si un acheteur acquiert cette même part à 160 € sur le marché secondaire, son rendement effectif brut passe à 6,25 % — soit 1,25 point de plus, pour le même dividende.
Ce gain de rendement ne prend pas en compte les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, commission) ni la fiscalité. Le simulateur ci-dessus permet de visualiser cet écart pour chaque SCPI.
Le rendement effectif est un indicateur utile pour comparer des opportunités, mais il ne reflète pas le rendement net après impôts et frais. Il suppose également que le dividende futur sera au moins égal au dividende passé, ce qui n'est jamais garanti.
Frais à prévoir sur le marché secondaire SCPI
L'achat de parts SCPI sur le marché secondaire de gré à gré implique des frais spécifiques, différents de ceux du marché primaire.
| Poste de frais | Montant | Payé par |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (art. 726 CGI) | 5 % du prix de cession | Acheteur |
| Commission plateforme acheteur | 1,8 % TTC | Acheteur |
| Frais d'avant-contrat | 240 € TTC | Acheteur |
| Frais société de gestion | 0 à 200 € (selon SCPI) | Acheteur |
| Commission vendeur (dégressive) | 6 % à 0,75 % selon montant | Vendeur |
| Frais de notaire vendeur | 3 % à 0,38 % (min. 540 € TTC) | Vendeur |
Les droits d'enregistrement de 5 % sont une taxe légale qui s'applique à toute cession de parts de SCPI sur le marché secondaire. Ce n'est pas un frais de plateforme. Pour une estimation précise, utilisez le simulateur de frais SCPI.
Décote importante : opportunité ou signal d'alerte ?
Une décote élevée (supérieure à 25-30 %) peut refléter des difficultés de la SCPI : taux d'occupation financier en baisse, patrimoine immobilier en cours de dépréciation, ou file d'attente de retrait très longue. Elle peut aussi résulter d'un simple déséquilibre temporaire entre offre et demande.
Avant d'investir sur la base d'une décote, il est important de vérifier plusieurs indicateurs dans les documents officiels de la SCPI (bulletin trimestriel, rapport annuel, DIC) : le taux d'occupation financier (TOF), l'évolution de la valeur de reconstitution, le niveau de la collecte nette, et l'existence éventuelle d'un fonds de remboursement.
Une décote ne constitue pas en elle-même un indicateur de qualité ou de risque. Elle représente un prix de marché fixé par le vendeur, qui peut refléter sa situation personnelle autant que la santé de la SCPI.
Comment acheter des parts SCPI avec décote ?
Sur une plateforme de gré à gré comme 2nd Market, les vendeurs publient leurs annonces avec le prix qu'ils souhaitent. Les acheteurs peuvent consulter les annonces, comparer les décotes par rapport au prix de souscription officiel, et soumettre des offres.
Chaque transaction est encadrée par un notaire, qui valide le transfert de propriété des parts. Le processus complet prend en moyenne 4 à 8 semaines entre l'acceptation de l'offre et le transfert effectif.
Le simulateur ci-dessus permet de visualiser le gain de rendement potentiel pour une SCPI donnée. Pour aller plus loin, consultez les annonces disponibles et les prix observés sur la plateforme.
Parcourez les annonces SCPI avec décote
Parts de SCPI en vente entre particuliers, prix fixés par les vendeurs, transactions notariées.
Voir les annoncesQuestions fréquentes sur la décote SCPI
Qu'est-ce que la décote d'une SCPI ?
La décote est la différence entre le prix de souscription officiel d'une part SCPI et le prix auquel elle se vend sur le marché secondaire, lorsqu'il est inférieur. Elle s'exprime en pourcentage du prix de souscription.
Quel est le lien entre décote et rendement effectif ?
Si le dividende versé reste stable, acheter une part avec une décote augmente mécaniquement le rendement effectif brut. Le même dividende est rapporté à un prix d'achat plus bas, ce qui améliore le ratio. Ce calcul ne tient pas compte des frais d'acquisition ni de la fiscalité.
Quels frais s'appliquent à l'achat de parts SCPI sur le marché secondaire ?
L'acheteur paie des droits d'enregistrement de 5 % (taxe légale, article 726 CGI), une commission plateforme de 1,8 % TTC, des frais d'avant-contrat de 240 € TTC et éventuellement des frais de société de gestion (0 à 200 €). Le simulateur de frais permet une estimation complète.
Une décote importante signifie-t-elle que la SCPI est en difficulté ?
Pas nécessairement. Une décote peut résulter du besoin de liquidité d'un vendeur, d'un déséquilibre temporaire offre/demande, ou d'une baisse du prix de reconstitution. Il est recommandé de vérifier le taux d'occupation, l'évolution du patrimoine et les rapports officiels avant d'investir.
Le dividende change-t-il si j'achète sur le marché secondaire ?
Non. Le dividende versé par la société de gestion est identique quel que soit le canal d'achat (primaire ou secondaire). Seul le prix d'acquisition diffère, ce qui modifie le rendement effectif de l'investisseur.
Comment savoir si une SCPI est disponible avec décote ?
Sur une plateforme de gré à gré comme 2nd Market, les vendeurs publient leurs annonces avec leur prix souhaité. Vous pouvez comparer ce prix au prix de souscription officiel pour évaluer la décote. Les prix varient en permanence selon l'offre et la demande.
Combien de temps prend une transaction sur le marché secondaire SCPI ?
En gré à gré notarié, le processus complet entre l'acceptation de l'offre et le transfert effectif des parts prend en moyenne 4 à 8 semaines. Cela inclut la signature de l'avant-contrat, la validation notariale et l'enregistrement auprès de la société de gestion.
La décote est-elle prise en compte dans le calcul de la plus-value à la revente ?
Oui. La plus-value éventuelle à la revente est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition réel (prix secondaire payé). Un achat décoté peut générer une plus-value plus élevée si les parts sont revendues au prix de souscription ou au-dessus, avec une fiscalité correspondante (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention).