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Simulateur de Plus-Value Immobilière
Calcul des abattements IR et PS selon la durée de détention — Barème 2025–2026 (art. 150 VC CGI)
Résultat de votre plus-value
📋 Tableau des abattements par durée de détention
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|
Méthodologie et hypothèses
- Abattement IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année révolue (96 %), puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans de détention (art. 150 VC CGI).
- Abattement PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année (26,4 %), 1,60 % la 22e année (28 %), puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale après 30 ans.
- Taux d'imposition : IR à 19 % (taux forfaitaire) + PS à 17,2 % = 36,2 % avant abattements.
- Résidence principale : Exonération totale (art. 150 U-II-1° CGI), sans condition de durée.
- Frais d'acquisition : Peuvent être déduits pour le calcul de la PV brute (forfait 7,5 % ou frais réels). Non intégrés automatiquement dans ce simulateur.
- Travaux : Déductibles sur justificatifs, ou forfait 15 % du prix d'achat si détention > 5 ans (immobilier direct uniquement, pas applicable aux parts de SCPI).
- Surtaxe PV élevées : 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de PV nette imposable (non intégrée).
- Parts de SCPI : Même régime de plus-value immobilière. La durée de détention court à compter de la date d'acquisition des parts.
Notre simulateur de plus-value immobilière vous permet d'estimer rapidement le gain net lié à la vente d'un bien (maison, appartement, terrain, résidence secondaire, investissement locatif) et d'anticiper la fiscalité associée.
En quelques clics, obtenez une estimation de votre plus-value brute, de la plus-value imposable après abattements et du montant net après impôts et prélèvements sociaux, selon les règles fiscales en vigueur.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. Pour obtenir le montant imposable, plusieurs corrections s'appliquent.
1) Déterminer la plus-value brute
Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition corrigé, avec :
- Prix de vente : montant inscrit dans l'acte de vente, minoré des frais de cession supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d'hypothèque).
- Prix d'acquisition : prix d'achat (ou valeur déclarée en cas de donation/succession), majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels) et des travaux déductibles (forfait 15 % après 5 ans de détention ou montant réel sur factures).
2) Appliquer les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs selon le nombre d'années de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu (exonération après 22 ans) et les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans).
3) Calculer l'impôt dû
La plus-value nette imposable est soumise à :
- Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire, art. 200 B du CGI).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (résidents fiscaux français).
- Surtaxe : de 2 à 6 % si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI).
Soit un taux global de 36,2 % avant abattements.
Exemple de calcul de plus-value
📐 Résidence secondaire, détenue 12 ans
Données : achat 200 000 € en 2014, vente 300 000 € en 2026, aucun travaux justifié.
- Prix d'acquisition corrigé : 200 000 + forfait 15 % travaux (30 000 €) = 230 000 €
- Plus-value brute : 300 000 − 230 000 = 70 000 €
- Abattement IR (12 ans = 7 années d'abattement × 6 %) : 42 % → PV imposable IR = 40 600 €
- Abattement PS (7 × 1,65 %) : 11,55 % → PV imposable PS = 61 915 €
- IR : 40 600 × 19 % = 7 714 €
- PS : 61 915 × 17,2 % = 10 649 €
- Total impôts : 18 363 €
- Plus-value nette : 70 000 − 18 363 = 51 637 €
Utilisez le simulateur ci-dessus pour calculer votre propre situation.
Abattements pour durée de détention (barème 2025–2026)
Les abattements s'appliquent à partir de la 6e année de détention révolue :
| Période de détention | Abattement IR par an | Abattement PS par an |
|---|---|---|
| Années 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| Années 6 à 21 | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Années 23 à 30 | — | 9 % / an |
| Exonération totale | Après 22 ans | Après 30 ans |
Source : art. 150 VC du CGI. Barème en vigueur au 1er janvier 2026.
Cas d'exonération totale de plus-value immobilière
Plusieurs situations permettent d'être exonéré de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la plus-value :
| Situation | Conditions | Base légale |
|---|---|---|
| Résidence principale | Exonération totale, sans condition de durée de détention | Art. 150 U-II-1° CGI |
| Détention longue (IR) | Exonération d'IR après 22 ans de détention | Art. 150 VC CGI |
| Détention longue (PS) | Exonération de PS après 30 ans de détention | Art. 150 VC CGI |
| Prix de vente ≤ 15 000 € | Exonération si le prix de cession ne dépasse pas 15 000 € | Art. 150 U-II-6° CGI |
| Première cession (non RP) | Sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa RP les 4 dernières années, réemploi dans les 24 mois | Art. 150 U-II-1° bis CGI |
| Retraité ou invalide | Sous conditions de revenus (RFR ≤ 12 793 € pour 1 part en 2026) et non-assujettissement à l'IFI | Art. 150 U-III CGI |
| Expropriation | Si réemploi de l'indemnité dans les 12 mois pour l'achat d'un bien immobilier | Art. 150 U-II-4° CGI |
| Cession à un organisme social | Vente à un organisme HLM ou à un opérateur de logement social | Art. 150 U-II-7° et 8° CGI |
Plus-value immobilière des non-résidents
Les non-résidents vendant un bien situé en France sont soumis au même impôt forfaitaire de 19 % sur la plus-value. Les prélèvements sociaux diffèrent selon la situation :
- Non-résidents affiliés à la sécurité sociale d'un État de l'EEE, Suisse ou Royaume-Uni : prélèvement de solidarité de 7,5 % uniquement (exonérés de CSG et CRDS).
- Autres non-résidents : prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (ou 18,6 % en 2026 selon la LFSS, voir ci-dessous).
Exonérations spécifiques :
- Ancienne résidence principale : exonération totale si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, et si le bien n'a pas été loué entre-temps.
- Exonération non-résidents UE/EEE (art. 150 U-II-2° CGI) : plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, sous condition d'avoir résidé fiscalement en France au moins 2 ans. Cession dans les 10 ans suivant le départ.
Représentant fiscal : obligatoire pour les non-résidents hors UE/EEE si le prix de vente dépasse 150 000 € ou si la plus-value est positive.
Plus-value sur la vente d'un terrain
La vente d'un terrain (constructible, agricole, jardin, etc.) est soumise au même régime de plus-value immobilière que les biens bâtis. Les mêmes abattements pour durée de détention s'appliquent.
Particularités : le forfait de 15 % pour travaux ne s'applique pas aux terrains non bâtis (aucune construction). En revanche, les frais d'acquisition (7,5 % forfaitaires ou frais réels) sont déductibles.
Pour les terrains à bâtir, des règles spécifiques et des abattements exceptionnels temporaires ont pu s'appliquer par le passé. Vérifiez les dispositions en vigueur au moment de votre cession.
Plus-value sur la revente de parts de SCPI
Les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont soumises au même régime fiscal que les plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI). La durée de détention court à compter de la date d'acquisition des parts.
Points spécifiques aux SCPI :
- Le forfait de 15 % pour travaux n'est pas applicable aux parts de SCPI (réservé à l'immobilier direct).
- Les frais d'acquisition (frais de souscription de 8 à 12 % en primaire, ou droits d'enregistrement de 5 % en gré-à-gré) majorent le prix de revient et réduisent la plus-value imposable.
- Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement.
Pour un calcul précis de la plus-value sur vos parts de SCPI, utilisez notre simulateur de plus-value SCPI dédié.
Ce qui peut évoluer en 2026
Le Budget 2026 (adopté le 2 février 2026) et la loi de financement de la Sécurité sociale introduisent plusieurs évolutions susceptibles d'impacter le calcul de la plus-value immobilière :
- Prélèvements sociaux des non-résidents : la CSG passe de 9,2 % à 10,6 % pour les plus-values taxées au titre de l'art. 244 bis A du CGI, portant les PS à 18,6 % (exception : non-résidents EEE/Suisse/UK restent à 7,5 %).
- Amendement durée de détention : des amendements au PLF 2026 proposent de réduire le délai d'exonération IR de 22 à 17 ans. Vérifiez le texte définitif applicable.
- LMNP et amortissements : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Notre simulateur applique un barème conforme aux règles connues au moment de la mise à jour. En cas de réforme, il conviendra de refaire une simulation avec les nouveaux paramètres.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
La résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?
Oui, la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention (art. 150 U-II-1° du CGI). Cette exonération couvre aussi les dépendances immédiates (cave, garage, parking) vendues simultanément.
Comment sont calculés les abattements pour durée de détention ?
Les abattements s'appliquent à partir de la 6e année de détention révolue. Pour l'IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année (exonération totale après 22 ans). Pour les PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e (exonération totale après 30 ans).
Quel est le taux d'imposition sur la plus-value immobilière en 2026 ?
Le taux global est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (résidents). Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute.
Les non-résidents sont-ils imposés sur la plus-value en France ?
Oui, les non-résidents vendant un bien situé en France sont soumis au même taux d'IR de 19 %. Les PS varient : 7,5 % pour les affiliés à un régime de sécurité sociale EEE/Suisse/UK, ou 17,2 % (voire 18,6 % en 2026) pour les autres. Des exonérations spécifiques existent pour l'ancienne résidence principale et pour les non-résidents UE/EEE (plafond de 150 000 €).
Comment calculer la plus-value d'un terrain ?
Le calcul suit le même régime que pour les biens bâtis : prix de vente − prix d'acquisition corrigé, avec les mêmes abattements pour durée de détention. La seule différence : le forfait de 15 % pour travaux ne s'applique pas aux terrains non bâtis.
Quelle est la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Quand la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique : 2 % entre 50 001 et 60 000 €, puis par tranches jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 € (art. 1609 nonies G du CGI). Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
La plus-value SCPI est-elle calculée de la même façon ?
Oui, les parts de SCPI relèvent du même régime fiscal (art. 150 U du CGI). La durée de détention court à compter de l'acquisition des parts. Le forfait travaux de 15 % n'est toutefois pas applicable. Pour un calcul spécifique, utilisez notre simulateur plus-value SCPI.
Peut-on être exonéré sans être propriétaire de sa résidence principale ?
Oui, sous conditions strictes. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession, vous pouvez bénéficier d'une exonération lors de la première cession d'un logement autre que la RP, à condition de réemployer le prix de vente dans l'acquisition de votre résidence principale dans un délai de 24 mois (art. 150 U-II-1° bis du CGI).
Avertissement
Les résultats fournis par ce simulateur ont un caractère purement indicatif. Ils se basent sur les informations que vous saisissez ainsi que sur le barème standard de fiscalité des plus-values immobilières, susceptible d'évoluer.
Ce simulateur ne constitue ni un avis juridique, ni un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Il ne remplace pas l'analyse d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un conseiller en gestion de patrimoine, qui seuls peuvent tenir compte de l'ensemble de votre situation.
Avant toute décision engageant des montants significatifs, faites valider vos calculs par un professionnel et vérifiez les règles en vigueur à la date de signature.
Sources : Articles 150 U et suivants du CGI. Barème d'abattements art. 150 VC. Service-public.fr, impots.gouv.fr.