Les formules de rentabilité locative

Trois indicateurs permettent de mesurer la performance d'un investissement locatif. Ils se calculent de façon progressive, du plus simple au plus complet :

Rendement brut

Le ratio le plus courant, souvent affiché dans les annonces immobilières. Il ne tient pas compte des charges.

Exemple : un appartement acheté 200 000 € avec un loyer de 1 000 €/mois et 95 % d'occupation → rendement brut = 5,70 %.

Rendement net (avant fiscalité)

Plus réaliste : il déduit les charges annuelles (taxe foncière, entretien, assurance PNO, gestion) et rapporte le résultat à l'investissement total (achat + frais de notaire).

En pratique, le rendement net est 1 à 2 points inférieur au rendement brut. C'est l'indicateur le plus pertinent pour comparer des investissements entre eux.

Rendement net-net (après fiscalité)

Le rendement "net-net" déduit également la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux 17,2 %). Il dépend de votre situation personnelle (TMI, régime micro-foncier ou réel, LMNP/LMP) et n'est pas intégré dans ce simulateur.

Ce que calcule le simulateur

Le simulateur vous permet de paramétrer 8 variables et d'obtenir instantanément :

• Investissement total : prix d'achat + frais de notaire (ajustés automatiquement : ~7,5 % ancien résidentiel, ~3 % commercial).
• Revenu locatif effectif : loyer annuel corrigé du taux d'occupation (vacance locative déduite).
• Charges annuelles détaillées : taxe foncière (% du loyer), entretien (% du prix), frais de gestion (% des loyers), assurance PNO (montant fixe).
• Rendement brut et net : avec code couleur (vert ≥ 6 %, jaune 4–6 %, rouge < 4 %) pour une lecture immédiate.

Chaque paramètre est ajustable via des curseurs. Le type de bien (appartement, maison, commercial) ajuste automatiquement les frais de notaire par défaut.

Les charges à ne pas oublier

Un rendement brut attractif peut masquer des charges importantes. Voici les postes à intégrer systématiquement :

Taxe foncière

Premier poste de charge pour les propriétaires. Son montant varie considérablement selon la commune (de 8 à 25 % du loyer annuel dans les cas extrêmes). Le simulateur utilise un pourcentage paramétrable du loyer annuel (défaut : 12 %).

Charges d'entretien et copropriété

Les charges non récupérables (entretien parties communes, provisions pour gros travaux, ravalement) représentent en moyenne 1,5 à 3 % du prix d'achat par an. Ce ratio augmente pour les immeubles anciens.

Frais de gestion locative

Si vous déléguez à une agence : comptez 6 à 10 % des loyers encaissés (hors TVA). Avec assurance vacance et loyers impayés : jusqu'à 12–15 %. En gestion directe : 0 %, mais un investissement en temps non négligeable.

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Obligatoire en copropriété. Comptez 300 à 500 €/an pour un appartement standard, davantage pour les grandes surfaces ou les immeubles entiers.

Ce que le simulateur n'intègre pas

• Fiscalité : IR (revenus fonciers ou BIC), prélèvements sociaux 17,2 %, régime micro-foncier (abattement 30 %) ou réel, statut LMNP/LMP. Variable selon votre TMI et votre régime fiscal.
• Crédit immobilier : mensualités, intérêts d'emprunt (déductibles en régime réel), assurance emprunteur. L'effet de levier du crédit améliore significativement le rendement sur fonds propres.
• Revalorisation : pas d'hypothèse d'évolution des prix ni d'indexation des loyers (IRL). Le simulateur fournit un rendement statique année 1.

Comparer l'immobilier locatif avec les SCPI

L'investissement locatif en direct et les parts de SCPI ont des profils de rendement et de gestion très différents :

• Rendement brut : immobilier locatif 4–8 % selon ville et bien (source : observatoires locaux 2024–2025). SCPI ≈ 4,7 % brut en moyenne (ASPIM 2024), fourchette 3–11 %.
• Gestion : en direct, le propriétaire gère ou délègue à une agence. En SCPI, la gestion est entièrement déléguée à la société de gestion.
• Liquidité : l'immobilier direct est peu liquide (vente en 3–6 mois). Les SCPI offrent une liquidité variable (retrait ou marché secondaire via 2nd Market).
• Ticket d'entrée : immobilier direct → plusieurs dizaines de milliers d'euros minimum. SCPI → à partir de quelques centaines d'euros par part.
• Effet de levier : le crédit immobilier est plus facilement accessible pour l'immobilier direct. Le financement de parts SCPI à crédit est possible mais moins courant.

Les deux classes d'actifs peuvent être complémentaires dans une stratégie patrimoniale diversifiée.

FAQ — Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Un rendement net de 4 à 6 % est généralement considéré comme bon en France. Au-dessus de 6 % net, l'investissement est excellent mais souvent situé dans des zones à risque de vacance locative plus élevée. En dessous de 3 % net, la rentabilité est faible et dépend de la plus-value à la revente.

Pourquoi le rendement net est-il inférieur au rendement brut ?

Le rendement net déduit les charges réelles (taxe foncière, entretien, gestion, assurance) et rapporte le revenu net à l'investissement total incluant les frais de notaire. L'écart est typiquement de 1 à 2 points de pourcentage.

Le simulateur tient-il compte de l'impôt sur le revenu ?

Non. La fiscalité des revenus locatifs dépend de votre TMI, de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP/LMP) et de votre situation personnelle. Le rendement affiché est un rendement net avant impôts. Pour une estimation fiscale, consultez un conseiller fiscal ou un expert-comptable.

Quelle taxe foncière prévoir ?

La taxe foncière représente en moyenne 10 à 15 % du loyer annuel, mais peut atteindre 20–25 % dans certaines communes. La réforme des valeurs locatives cadastrales (2023–2026) modifie les bases de calcul pour de nombreux propriétaires. Utilisez votre dernier avis d'imposition comme référence.

Puis-je comparer le rendement affiché avec celui d'une SCPI ?

Oui, à condition de comparer les mêmes indicateurs : le rendement net avant impôts du simulateur est comparable au taux de distribution des SCPI (qui est également brut de fiscalité pour l'associé). Le taux de distribution moyen SCPI était de ≈ 4,7 % en 2024 (ASPIM).