Simulateur de Viager libre ou occupé

En viager libre, le vendeur libère le bien immédiatement: l'acheteur peut l'occuper ou le louer dès la signature. En viager occupé (90 % du marché), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie. Ce droit se déduit de la valeur du bien, ce qui réduit le bouquet et la rente par rapport au viager libre.

La rente est calculée à partir de la valeur de référence du bien (100 % en viager libre, valeur après déduction du DUH en viager occupé), moins le bouquet versé à la signature. Le capital restant est converti en rente mensuelle par calcul actuariel, en fonction de l'espérance de vie du vendeur (tables de mortalité INSEE 2024) et d'un taux d'actualisation compris entre 3 et 6 %, pré-rempli à 4 %.

Le DUH est la valeur économique du droit du vendeur à rester dans le logement. Il peut être estimé par barème fiscal (article 669 CGI) ou par méthode économique (actualisation des loyers théoriques sur l'espérance de vie). La méthode économique est plus précise et valorise le DUH de 20 à 30 % de plus que le barème fiscal, ce qui avantage le vendeur.

La rente est partiellement imposable à l'impôt sur le revenu. La fraction imposable dépend de l'âge au premier versement: 70 % si moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI). S'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur la fraction imposable. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.

Un viager sur deux têtes (clause de réversibilité) protège le conjoint survivant: la rente continue intégralement jusqu'au décès du dernier vivant. L'espérance de vie retenue est celle du survivant statistique, ce qui allonge la durée et réduit légèrement la rente mensuelle. Le DUH est maintenu tant qu'au moins l'un des deux vendeurs occupe le bien.

Oui, l'acheteur peut revendre ses droits à un tiers, qui reprend alors l'obligation de verser la rente au vendeur. Le marché secondaire du viager est peu développé en France, mais des plateformes spécialisées comme 2nd Market facilitent ce type de transactions.

Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte, la vente peut être annulée (article 1975 du Code civil). Au-delà de ce délai, la vente est définitive: l'acheteur cesse de verser la rente et récupère la pleine jouissance du bien.

Oui. Le viager sans rente consiste à verser la totalité de la valeur occupée sous forme de capital à la signature, sans rente mensuelle. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.

Le calcul viager repose sur trois éléments: la valeur vénale du bien, l'espérance de vie du vendeur (tables de mortalité INSEE 2024) et le taux d'actualisation retenu. En viager occupé, on déduit d'abord le DUH, égal à la somme actualisée des loyers que le vendeur économise en restant dans les lieux. On déduit ensuite le bouquet (généralement 20 à 35 % de la valeur). Le capital restant est converti en rente mensuelle.

Le simulateur viager de 2nd Market est gratuit, sans inscription et utilise les tables de mortalité INSEE 2024 avec interpolation linéaire. Il compare viager libre et occupé, calcule le DUH par actualisation des loyers de marché et affiche bouquet et rente instantanément.

Le simulateur de 2nd Market fournit une estimation instantanée et gratuite basée sur les mêmes tables de mortalité (INSEE 2024) que celles utilisées par les professionnels. Un notaire intègre toutefois des paramètres supplémentaires: état réel du bien, clauses contractuelles, fiscalité personnalisée et indexation de la rente.