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Le marché secondaire SCPI permet d'acheter et de vendre des parts de SCPI entre investisseurs, en gré à gré, en dehors du circuit officiel des sociétés de gestion. Pour les acheteurs, c'est l'accès à des décotes de –10% à –35% par rapport au prix de souscription officiel. Une SCPI affichant un TDVM de 5% achetée avec une décote de –25% génère mécaniquement un rendement effectif de 6,7%.
Pour les vendeurs en file de retrait depuis plusieurs mois, le gré à gré offre une sortie en 4 à 8 semaines moyennant une décote négociée. Au 31 décembre 2025, 2,79 milliards d'euros de parts sont en attente de retrait, soit 3,14% de la capitalisation totale (source : ASPIM T4 2025).
Source : ASPIM T4 2025 (données au 31/12/2025) · Transactions sécurisées par notaire
Qu'est-ce que le marché secondaire SCPI
Le marché secondaire SCPI désigne l'ensemble des opérations de cession de parts existantes entre investisseurs, par opposition au marché primaire où la société de gestion émet des parts neuves. Sur le marché secondaire, l'argent circule directement entre vendeur et acheteur — la SCPI ne reçoit pas de capitaux et ne crée pas de parts nouvelles.
Trois canaux coexistent en France : le rachat par la société de gestion (SCPI à capital variable), le carnet d'ordres trimestriel ou semestriel (SCPI à capital fixe), et la cession de gré à gré entre particuliers — c'est ce dernier canal qu'organise une plateforme comme 2nd Market.
Marché primaire et marché secondaire : la distinction structurelle
| Critère | Marché primaire | Marché secondaire |
|---|---|---|
| Émetteur | Société de gestion (création de parts neuves) | Investisseur cédant ses parts existantes |
| Prix | Prix de souscription fixé par la SDG | Prix librement négocié entre les parties |
| Délai | Immédiat à la disponibilité des parts | 4 à 8 semaines en gré à gré sur 2nd Market |
| Frais acheteur | Commission de souscription incluse (8 à 12%) | Droits d'enregistrement 5% (art. 726 CGI) + frais plateforme |
| Décote possible | Aucune (prix officiel) | –10% à –35% selon la SCPI et l'urgence du vendeur |
Le rôle du notaire et de la société de gestion
Une cession de parts de SCPI sur le marché secondaire est un acte juridique formel. Sur 2nd Market, le notaire intervient pour rédiger l'avant-contrat puis l'acte de cession définitif, vérifier l'identité des parties, percevoir les fonds en séquestre et procéder à l'enregistrement fiscal de la transaction. La société de gestion, elle, met à jour le registre des associés une fois la cession finalisée et facture des frais administratifs de transfert (0 à 200 € selon la SCPI).
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. Elle n'est ni CGP, ni CIF, ni société de gestion, et ne fournit aucune recommandation d'investissement personnalisée.
SCPI à capital fixe ou variable : pourquoi cela change tout
La structure du capital de la SCPI conditionne le canal de revente disponible. Acheteur comme vendeur doivent identifier ce paramètre avant toute transaction.
SCPI à capital variable
Le capital évolue en continu : la société de gestion émet de nouvelles parts à mesure que des souscripteurs se présentent et procède au rachat des parts dont les associés demandent le retrait. En théorie, un retrait est possible à tout moment au prix de retrait fixé par la SDG. En pratique, lorsque les retraits dépassent les souscriptions, une file d'attente se forme — les délais peuvent dépasser 18 mois sur certaines SCPI bureaux. Au 31 décembre 2025, l'ASPIM recense 2,79 milliards d'euros de parts en attente de retrait au niveau du marché, soit 3,14% de la capitalisation.
SCPI à capital fixe
Le capital est figé jusqu'à une augmentation de capital décidée en assemblée générale. La revente passe par un carnet d'ordres tenu par la société de gestion : les vendeurs y inscrivent un prix minimum, les acheteurs un prix maximum, et les transactions se nouent au point d'équilibre, généralement chaque trimestre ou semestre. Si le carnet d'ordres est déséquilibré (plus de vendeurs que d'acheteurs), aucune transaction n'a lieu — d'où l'intérêt du marché secondaire de gré à gré comme alternative.
Conséquence pratique sur 2nd Market. Une vente de gré à gré est ouverte aux deux types de SCPI. Pour une SCPI à capital variable bloquée en file de retrait, le gré à gré contourne l'attente. Pour une SCPI à capital fixe, le gré à gré évite la dépendance au carnet d'ordres et la signature d'un compromis hors délais de marché.
Pourquoi des décotes apparaissent sur le marché secondaire
La décote n'est pas une anomalie : c'est le prix de la liquidité immédiate. Un vendeur qui veut sortir en quelques semaines plutôt que d'attendre plusieurs trimestres accepte de céder ses parts en dessous du prix de souscription officiel. L'acheteur capte cette décote et obtient un rendement effectif supérieur, sans modifier le dividende versé par la SCPI.
Les fourchettes observées
Les décotes observées sur 2nd Market varient de –10% à –35% selon l'urgence du vendeur, la liquidité de la SCPI concernée et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées historiquement, mais ne constituent ni une offre, ni une recommandation, ni une garantie de prix futur.
| Référence | Décote courante |
|---|---|
| Décote vs prix de souscription officiel | –10% à –35% |
| Décote vs prix de retrait (capital variable) | –5% à –25% |
| Décotes ponctuelles SCPI à capital fixe en blocage | jusqu'à –35% |
Mécanisme du rendement effectif
Le dividende versé par une SCPI est attaché à la part, pas au prix d'achat. Quand vous achetez une part avec décote, vous percevez le même dividende que l'acheteur du marché primaire — mais sur un prix d'achat inférieur, le rendement effectif augmente.
SCPI X — TDVM 5%, prix de souscription 1 000 €, dividende annuel 50 €/part.
- Achat marché primaire : 1 000 € → rendement effectif 5,00%
- Achat 2nd Market avec –20% (800 €) : dividende inchangé 50 € → rendement effectif 6,25%
- Achat 2nd Market avec –30% (700 €) : dividende inchangé 50 € → rendement effectif 7,14%
Exemple théorique basé sur un dividende constant. Le rendement réel dépend des performances futures de la SCPI, qui ne sont jamais garanties. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une décote forte n'est pas systématiquement une opportunité. Avant d'acheter, vérifiez le taux d'occupation financier (TOF), le niveau d'endettement, la qualité du patrimoine et la trajectoire du dividende. Une décote très élevée (–35% et au-delà) peut signaler une dégradation structurelle de la SCPI, pas seulement un problème ponctuel de liquidité.
Acheter sur le marché secondaire SCPI : processus complet
L'achat d'une part de SCPI en gré à gré suit une logique de transaction immobilière classique, encadrée par notaire. La signature électronique (DocuSign) accélère les étapes administratives mais ne raccourcit pas le délai d'enregistrement fiscal.
Les étapes de l'achat
- Sélection de l'annonce. L'acheteur identifie la SCPI, le nombre de parts, le prix demandé et la décote affichée sur la marketplace 2nd Market.
- Offre et négociation. L'acheteur fait une offre au prix affiché ou propose un prix négocié. Le vendeur accepte, refuse ou contre-propose.
- Avant-contrat. Une fois l'accord trouvé, le notaire rédige l'avant-contrat. L'acheteur verse 10% du prix en arrhes sur le compte séquestre du notaire.
- Vérifications notariales et financement. Si l'achat est financé par crédit, l'acheteur dispose d'environ 30 jours pour obtenir l'accord bancaire. Le notaire procède aux vérifications réglementaires en parallèle.
- Acte authentique. Le solde (90% + frais) est versé sur le compte du notaire. L'acte de cession est signé par les parties. Le notaire libère les fonds au vendeur, généralement sous 7 jours.
- Inscription au registre. La société de gestion enregistre le nouvel associé au registre. L'acheteur perçoit alors les dividendes au prorata, à compter de l'inscription effective.
Les frais à la charge de l'acheteur
| Poste | Montant | Base légale / Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 5% du prix de cession | Article 726 CGI — Trésor public |
| Commission 2nd Market | 1,8% TTC du prix | Plateforme |
| Frais d'avant-contrat | 240 € TTC (forfait) | Notaire |
| Frais société de gestion | 0 à 200 € selon SCPI | Société de gestion |
Pour un achat de 50 000 € : 2 500 € de droits d'enregistrement + 900 € de commission 2nd Market + 240 € d'avant-contrat + 0 à 200 € de frais SDG, soit un coût total acquisition d'environ 53 640 à 53 840 €.
Délai de jouissance et perception des dividendes
Sur le marché secondaire, le délai de jouissance — c'est-à-dire la période entre l'achat et la première perception de dividendes — est généralement nul ou très court. L'acheteur perçoit les dividendes dès son inscription au registre des associés, au prorata du trimestre en cours. C'est un avantage par rapport à une souscription primaire, qui peut comporter un délai de jouissance de 3 à 6 mois.
Vendre ses parts SCPI sur le marché secondaire : processus et frais
Pour le vendeur, le marché secondaire de gré à gré est une alternative au retrait classique lorsque la SCPI est en file d'attente, ou lorsque le délai standard ne convient pas (succession, divorce, arbitrage urgent).
Les étapes de la vente
- Dépôt de l'annonce sur la plateforme : SCPI concernée, nombre de parts, prix demandé.
- Mise en relation avec les acheteurs intéressés. Le vendeur reçoit les offres et négocie librement.
- Acceptation d'une offre et signature de l'avant-contrat chez le notaire.
- Acte authentique de cession et libération des fonds au vendeur sous 7 jours environ.
- Mise à jour du registre par la société de gestion.
Le délai moyen entre la publication de l'annonce et la réception des fonds est de 4 à 8 semaines, en fonction du prix demandé et de la liquidité de la SCPI.
Les frais à la charge du vendeur
Les frais vendeur sur 2nd Market sont dégressifs et calculés par tranches, ce qui les rend particulièrement compétitifs sur les transactions importantes.
| Tranche de transaction | Commission 2nd Market | Frais notaire (dégressifs, min. 540 € TTC) |
|---|---|---|
| ≤ 50 000 € | 6% TTC | 3% TTC |
| 50 001 – 100 000 € | 4% TTC | 2% TTC |
| 100 001 – 200 000 € | 3% TTC | 1,5% TTC |
| 200 001 – 500 000 € | 1,5% TTC | 0,75% TTC |
| > 500 000 € | 0,75% TTC | 0,38% TTC |
Comment fixer le bon prix de vente
Le prix demandé conditionne directement le délai de vente. Une décote trop faible allonge la durée de mise en marché ; une décote trop forte alerte les acheteurs sur la qualité de la SCPI et peut signaler une difficulté structurelle.
- Décote de –10% à –15% : délai de plusieurs semaines à plusieurs mois selon la SCPI.
- Décote de –20% à –30% : délai souvent réduit à quelques semaines pour les SCPI populaires.
- Décote au-delà de –35% : niveau qui peut alerter les acheteurs sur la qualité structurelle, à manier avec précaution.
Fiscalité du marché secondaire SCPI
La cession de parts de SCPI sur le marché secondaire répond à deux régimes fiscaux distincts : les droits d'enregistrement à la charge de l'acheteur et le régime des plus-values immobilières des particuliers à la charge du vendeur.
Droits d'enregistrement (acheteur) — article 726 CGI
Toute cession de parts de SCPI entre particuliers est soumise à des droits d'enregistrement de 5% du prix de cession, en application de l'article 726 du Code général des impôts. Ces droits sont collectés par le notaire et reversés au Trésor public. Ils ne sont pas négociables et ne dépendent ni de la SCPI, ni de la plateforme, ni du mode de transaction.
Plus-value immobilière (vendeur)
La plus-value de cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial.
Le taux d'imposition global s'élève à 36,2% : 19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux (LFSS 2026, taux applicable aux revenus immobiliers). Des abattements pour durée de détention s'appliquent et conduisent à :
- une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
- une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
SCPI détenues en assurance-vie
Les parts de SCPI détenues à l'intérieur d'un contrat d'assurance-vie ne peuvent pas être cédées en gré à gré sur le marché secondaire. Le titulaire du contrat doit effectuer un arbitrage interne vers un autre support (fonds euros, autre unité de compte) selon les conditions et délais propres à l'assureur — généralement quelques jours à quelques semaines.
Information à caractère général. La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque contribuable. Pour une analyse précise de votre situation, consultez un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
Marché secondaire vs retrait par la société de gestion
Pour un associé d'une SCPI à capital variable, deux voies de sortie coexistent. Le tableau ci-dessous met en perspective leurs caractéristiques.
| Critère | Retrait via SDG | Gré à gré (2nd Market) |
|---|---|---|
| Délai | Immédiat si liquidité, jusqu'à plusieurs mois sinon (délais pouvant dépasser 18 mois) | 4 à 8 semaines en moyenne |
| Prix | Prix de retrait fixé par la SDG (≈ prix de souscription –10%) | Prix librement négocié, souvent décoté |
| Frais vendeur | Aucun (commission de souscription déjà payée à l'achat) | Commission dégressive 6% → 0,75% TTC + notaire dégressif (min. 540 € TTC) |
| Frais acheteur (suivant) | Commission de souscription incluse dans le prix neuf | 5% droits d'enregistrement + 1,8% TTC + 240 € TTC + 0–200 € SDG |
| Disponibilité | SCPI à capital variable uniquement | Capital variable et capital fixe |
Le choix dépend de l'urgence du vendeur et de l'état de la file de retrait de la SCPI concernée. Pour une SCPI fluide, le retrait classique reste l'option la plus économique. Pour une SCPI bloquée, le gré à gré offre une sortie maîtrisée en quelques semaines au prix d'une décote.
Cas pratique : achat et revente sur le marché secondaire
Côté acheteur
Profil. Investisseur particulier, TMI 30%, recherche un complément de revenu via SCPI bureaux.
Opération. Achat de 50 parts d'une SCPI dont le prix de souscription officiel est 1 000 €, affichées à 750 € sur 2nd Market (–25%). Dividende annuel par part : 50 €.
Coût total :
- Prix d'acquisition : 50 × 750 € = 37 500 €
- Droits d'enregistrement (5%) : 1 875 €
- Commission 2nd Market (1,8% TTC) : 675 €
- Avant-contrat : 240 €
- Frais SDG : 100 €
- Total acquisition : 40 390 €
Rendement :
- Dividende annuel attendu : 50 × 50 € = 2 500 €
- Rendement effectif sur prix d'achat (37 500 €) : 6,67%
- Rendement effectif sur coût total (40 390 €) : 6,19%
Côté vendeur
Situation. Associé en file de retrait depuis 12 mois, besoin de liquidité dans 2 mois pour un projet immobilier.
Opération. Cession de 100 parts achetées initialement à 1 000 €/part en 2017. Prix demandé sur 2nd Market : 750 €/part (–25%).
Encaissement net :
- Prix de cession : 100 × 750 € = 75 000 €
- Commission 2nd Market (dégressive) : 50 000 € × 6% + 25 000 € × 4% = 4 000 €
- Frais notaire (dégressifs) : 50 000 € × 3% + 25 000 € × 2% = 2 000 €
- Net encaissé avant fiscalité : 69 000 €
Plus-value : moins-value de 25 000 € (75 000 € – 100 000 € prix d'acquisition initial). Aucune imposition de plus-value due — la moins-value n'est généralement pas imputable sur d'autres plus-values immobilières dans le régime des particuliers.
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Questions fréquentes sur le marché secondaire SCPI
Le marché secondaire SCPI est-il réglementé ?
Les cessions de parts SCPI de gré à gré ne sont pas soumises à agrément AMF, mais elles doivent respecter le Code général des impôts (droits d'enregistrement de 5%, art. 726 CGI) et être formalisées par acte notarié. 2nd Market est labellisée Finance Innovation et accompagnée par le cabinet DLA Piper.
Comment fonctionne l'achat sur le marché secondaire SCPI ?
L'acheteur consulte les annonces, fait une offre au prix affiché ou négocie, signe un avant-contrat avec 10% d'arrhes, puis finalise chez le notaire. Les dividendes démarrent dès l'inscription au registre des associés, sans nouveau délai de jouissance dans la majorité des cas.
Frais acheteur : 1,8% TTC commission + 5% droits d'enregistrement (art. 726 CGI) + 240 € TTC avant-contrat + 0 à 200 € de frais société de gestion.
Quelles décotes sont observées sur le marché secondaire SCPI en 2026 ?
Les décotes affichées varient de –10% à –35% par rapport au prix de souscription officiel, selon la liquidité de la SCPI, l'urgence du vendeur et les conditions de marché. Ces décotes améliorent mécaniquement le rendement effectif pour l'acheteur, sans modifier le dividende versé par la SCPI.
Combien de temps pour finaliser une transaction sur le marché secondaire SCPI ?
4 à 8 semaines en moyenne du dépôt de l'annonce à la réception des fonds : publication de l'annonce, recherche acheteur, avant-contrat, processus notarial (4 à 6 semaines), virement final. Ce délai dépend du prix proposé et de la liquidité de la SCPI concernée.
SCPI à capital fixe ou variable : comment savoir laquelle je détiens ?
L'information figure dans la note d'information de la SCPI et dans les bulletins trimestriels édités par la société de gestion. La majorité des SCPI grand public sont à capital variable (Primovie, PFO2, Épargne Foncière, Edissimo…). Quelques SCPI historiques restent à capital fixe (Immorente, Foncia Pierre Rendement…).
Sur 2nd Market, les deux types peuvent être cédés en gré à gré, indépendamment du canal officiel proposé par la société de gestion.
Quelle décote accepter pour vendre rapidement ses parts SCPI ?
Les annonces affichant une décote de 25% à 30% par rapport au prix de souscription trouvent généralement un acheteur plus rapidement. Une décote de 15% à 20% peut rallonger les délais de plusieurs semaines. Au-delà de –35%, le signal peut alerter les acheteurs sur la qualité structurelle de la SCPI.
Puis-je vendre mes parts SCPI détenues en assurance-vie sur le marché secondaire ?
Non. Les parts détenues dans un contrat d'assurance-vie ne peuvent pas être cédées en gré à gré. Il faut effectuer un arbitrage interne vers un autre support (fonds euros, autre unité de compte) au sein du contrat, selon les conditions et les délais propres à l'assureur.
Les sociétés de gestion peuvent-elles bloquer une vente de gré à gré ?
Non, sauf clause d'agrément statutaire exceptionnelle. Elles facturent des frais administratifs de transfert (0 à 200 € selon la SCPI) et mettent à jour le registre des associés une fois la cession notariée finalisée.
Peut-on acheter des SCPI à crédit sur le marché secondaire ?
Oui, mais sans condition suspensive de financement dans l'avant-contrat. Le financement bancaire doit être obtenu avant la signature définitive (délai habituel : 30 jours). Certains établissements financent l'achat de SCPI de seconde main, notamment lorsque la décote génère un rendement effectif élevé.
Information à caractère général. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion. Aucune recommandation d'investissement personnalisée n'est fournie.
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les rendements et performances passés ne préjugent pas des rendements et performances futurs. Avant toute décision d'investissement ou de cession, consultez un professionnel indépendant adapté à votre situation.