Acheter des parts de SCPI décotées en 2025 : Rendement réel jusqu'à 9 %

Le marché secondaire des SCPI offre une opportunité unique en 2025 : acquérir des parts avec des décotes de 20 à 35 % par rapport au prix de souscription. Cette différence de prix transforme radicalement la rentabilité de votre investissement immobilier. Exemple simple : une SCPI distribuant 45 € par part à 1 000 € de souscription offre 4,5 % de rendement ; achetée à 700 €, votre rendement grimpe à 6,4 %. Décryptage complet de cette stratégie patrimoniale méconnue.

Pourquoi des SCPI sont-elles vendues à –35 % ?

Comprendre les décotes du marché secondaire

La décote n'est pas un signe de mauvaise qualité. Elle reflète souvent l'urgence du vendeur : succession, divorce, besoin de trésorerie ou arbitrage patrimonial. Le vendeur préfère parfois accepter une décote de 20 à 35 % pour récupérer son capital en quelques semaines plutôt qu'attendre des centaines de jours dans une file de retrait.

Les SCPI à capital fixe (Corum Origin, Foncia Pierre Rendement…) doivent passer par le marché secondaire : c'est leur seule voie de sortie, d'où des décotes structurelles de 15–25 %.

Calculer le rendement réel d'une SCPI décotée

Formule du rendement officiel :
Rendement brut = (Dividende / Prix de souscription) × 100
Formule du rendement réel :
Rendement réel = (Dividende / Prix d'achat 2nd Market) × 100

Exemple : SCPI typique (cas théorique)

• Prix de souscription : 1 000 € / part
• Dividende : 45,20 € → rendement 4,52 %
• Achat 2nd Market : 700 € (–30 %) → rendement réel 6,46 %

Attention : les colonnes « Prix 2nd Market estimé », « Décote » et « Rendement réel estimé » reposent sur des hypothèses de décote observées sur le marché secondaire. Ce sont des simulations indicatives et non des prix fermes ni des rendements garantis.

Les avantages stratégiques du marché secondaire

1. Accès aux SCPI fermées

Corum Origin, Remake Live ou Epargne Pierre sont parfois en collecte limitée : elles ne sont accessibles qu'aux conditions de la société de gestion ou via le marché secondaire.

2. Moins de frais qu'en souscription classique

Souscription primaire : 10–12 % de frais d'entrée. Marché secondaire via 2nd Market : 1,8 % de commission acheteur, 240 € d'avant-contrat et 5 % de droits d'enregistrement (taxe légale). L'économie nette reste souvent positive grâce à la décote d'achat.

3. Capital optimisé

Investir 50 000 € "valeur immobilière" peut revenir à environ 40 000 € en 2nd Market après décote. La différence peut être réinvestie ailleurs ou conservée en trésorerie.

4. Diversification immédiate

Exemple : portefeuille de 100 000 € réparti sur quatre SCPI (Primopierre, Corum Origin, Epargne Pierre, Remake Live) avec une décote moyenne de –25 % et des rendements entre 6 et 9,5 %. Vous accédez à plusieurs patrimoines immobiliers différents dès le premier jour.

5. Timing flexible

Vous achetez quand vous voulez, selon les annonces disponibles. Pas de contrainte de collecte ou de fenêtre de souscription.

Guide d'achat sur 2nd Market (7 étapes)

1. Définir votre stratégie : rendement cible ≥ 6 %, horizon ≥ 8 ans.
2. Analyser les SCPI disponibles : TOF ≥ 85 %, patrimoine diversifié, endettement < 40 %.
3. Calculer le rendement réel : (Dividende / Prix d'achat) × 100.
4. Vérifier la cohérence du prix : zone souvent observée entre –20 % et –32 % de décote.
5. Négocier avec le vendeur : argumenter sur la décote moyenne et les données de marché.
6. Signer l'avant-contrat : DocuSign + 240 € TTC → engagement ferme sous réserve d'acceptation par la société de gestion.
7. Acte définitif : signature chez le notaire, paiement des droits de 5 %, inscription au registre des associés.

Risques à connaître

• Liquidité : la revente n'est pas garantie. Horizon recommandé de 8 à 10 ans.
• Baisse de dividendes : loyers ou taux d’occupation en baisse → rendement réduit.
• Fiscalité : revenus fonciers + 17,2 % de prélèvements sociaux, voire IFI selon votre situation.
• Prix de retrait : nouvelle baisse possible du prix officiel des parts.
• Frais incompressibles : les droits d'enregistrement de 5 % (art. 726 CGI) restent dus à chaque mutation.

FAQ Acheteurs

Puis-je acheter des SCPI avec un crédit ?
En pratique, c'est rare. Les banques financent peu les achats de SCPI sur le marché secondaire. Certaines solutions existent (crédit in fine, SCI), mais elles restent marginales.

Combien de temps garder mes parts ?
Minimum 8-10 ans pour lisser les frais, absorber les cycles immobiliers et réduire le risque de revendre avec une décote.

Les dividendes changent-ils si j'achète avec décote ?
Non. Vous percevez les mêmes dividendes par part que les autres associés. C'est uniquement votre prix d'achat qui change, et donc votre rendement effectif.

Les parts sont-elles transmissibles ?
Oui, par donation ou succession, avec les abattements en vigueur (par exemple 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sous réserve de la loi fiscale applicable).

Capital fixe vs variable ?
Capital fixe : revente uniquement via marché secondaire. Capital variable : possibilité théorique de retrait auprès de la société de gestion, mais avec des files d'attente parfois longues.

Ai-je les mêmes droits que les autres associés ?
Oui. Dividendes, droit de vote en assemblée générale, information via bulletins trimestriels : vos droits sont identiques.

Commencez à investir

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2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Les parts de SCPI comportent un risque de perte en capital et de liquidité. Le dividende n’est pas garanti. Les prix « 2nd Market estimé » et les rendements « réels » présentés dans cet article sont des estimations indicatives basées sur des hypothèses de marché ; ils ne constituent ni des offres fermes ni des garanties de performance. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.