Comment calculer le rendement net d'une SCPI ?

Le rendement net s'estime à partir du taux de distribution, de votre TMI et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les situations varient selon votre fiscalité.

Faut-il déclarer les revenus SCPI ?

Oui, ils sont considérés comme revenus fonciers (micro ou réel) et soumis aux prélèvements sociaux.

Les frais d'achat sont-ils pris en compte ?

Le simulateur vise le rendement courant. Les frais d'acquisition dépendent des SCPI et du circuit de souscription.

Pourquoi mon rendement net est-il si différent du rendement brut ?

Les revenus de SCPI sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45%) plus 17,2% de prélèvements sociaux. Un rendement brut de 5% peut ainsi devenir 2,6% net pour une TMI à 30%.

Comment interpréter vos résultats ?

Votre rendement net est supérieur à 3%

✅ Bon investissement. Vous êtes au-dessus de la moyenne des placements sécurisés (livrets, fonds euros). Votre SCPI génère un revenu passif intéressant.

Vérifiez la qualité du patrimoine (localisation, taux d'occupation financier)
Consultez l'historique de performance sur 5-10 ans
Assurez-vous de la diversification sectorielle (bureaux, commerces, santé, logistique)

Votre rendement net est entre 2% et 3%

⚠️ Rendement modéré. Vous êtes légèrement au-dessus de l'inflation, mais d'autres options peuvent être plus performantes.

Comparez avec le marché secondaire : acheter avec décote peut améliorer votre rendement de 0,5 à 1 point
Étudiez les SCPI européennes qui affichent parfois des rendements bruts plus élevés (5,5% à 6,5%)
Envisagez une diversification avec d'autres classes d'actifs (actions à dividendes, OPCI, crowdfunding immobilier)

Votre rendement net est inférieur à 2%

🔴 Attention, investissement peu rentable. À ce niveau, votre argent ne travaille pas assez pour vous. Causes possibles :

TMI trop élevée : Si vous êtes à 41% ou 45%, envisagez une SCI à l'IS
SCPI peu performante : Comparez avec d'autres SCPI du marché
Frais d'entrée importants : Ils ne sont pas dans le calcul du TDVM mais réduisent votre capital

Recommandation : Avant d'investir, explorez d'autres SCPI ou d'autres placements mieux adaptés à votre profil fiscal.

Exemples de rendement avec les SCPI les plus populaires

Voici quelques SCPI de référence et leur rendement net estimé selon votre TMI (données 2024-2025) :

Corum Origin

TDVM brut 5,20%

Net (TMI 0%) 4,31%

Net (TMI 30%) 2,75%

Net (TMI 45%) 2,00%

Épargne Pierre

TDVM brut 4,85%

Net (TMI 0%) 4,02%

Net (TMI 30%) 2,56%

Net (TMI 45%) 1,87%

Primonial REIM

TDVM brut 4,50%

Net (TMI 0%) 3,73%

Net (TMI 30%) 2,38%

Net (TMI 45%) 1,73%

📊 Constat : Même les meilleures SCPI voient leur rendement divisé par 2 à 2,5 selon votre fiscalité. D'où l'importance de calculer votre rendement net AVANT d'investir.

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5 astuces d'expert pour maximiser votre rendement SCPI

1. Profitez des décotes sur 2ndMarket

Certains vendeurs acceptent des décotes de 20% à 30% pour vendre rapidement (succession, besoin de liquidités). Vous récupérez les mêmes dividendes, mais vous les avez payées moins cher.

Gain de rendement : +0,5 à +1,5 point
Délai d'achat : 2 à 6 semaines
⚠️ Attention aux droits d'enregistrement (5%)

2. Réinvestissez vos dividendes

Plutôt que de consommer vos revenus SCPI, réinvestissez-les chaque année pour bénéficier des intérêts composés.

Sur 10 ans avec 4% de rendement : +48% de gain
Sur 20 ans : +119% de gain
Effet boule de neige du capital

3. Diversifiez géographiquement

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Répartissez entre SCPI françaises et européennes.

France : stabilité, fiscalité connue
Europe : rendements plus élevés (5,5%-6,5%)
Répartition conseillée : 60/40 ou 70/30

4. Privilégiez les SCPI diversifiées sectoriellement

Les SCPI mono-sectorielles (100% bureaux, 100% commerces) sont plus risquées en cas de crise sectorielle.

Bureaux : télétravail = risque
Commerces : e-commerce = risque
Santé, logistique, résidentiel : diversification

5. Attention au Report à Nouveau (RAN)

Le RAN est une réserve constituée par la SCPI pour lisser les revenus. Un RAN élevé est rassurant.

RAN > 5% du capital : très bon signe
RAN < 2% : vigilance sur la solidité
Consultez les bulletins trimestriels

6. Surveillez le TOF (Taux d'Occupation Financier)

Le TOF mesure le taux de remplissage financier du patrimoine (loyers perçus / loyers potentiels).

TOF > 95% : excellent
TOF 90-95% : correct
TOF < 90% : attention, vacance locative élevée

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Pourquoi utiliser un simulateur de rendement SCPI ?

Avant d'investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est crucial de connaître votre rendement réel, c'est-à-dire le revenu que vous allez effectivement toucher après impôts et prélèvements sociaux.

Le taux de distribution affiché par les sociétés de gestion (généralement entre 4% et 6%) est un rendement brut. Mais ce n'est pas ce que vous recevrez sur votre compte bancaire. En réalité, votre rendement net peut être réduit de 30% à 50% selon votre tranche marginale d'imposition (TMI).

            ⚠️ Important : Une SCPI affichant 5% de rendement brut vous rapportera en réalité entre 2,6% et 4,1% net selon votre TMI. Notre simulateur vous donne la vérité de votre investissement.
        

Les 3 indicateurs clés à calculer

TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) : Le rendement brut officiel de la SCPI
Rendement net après fiscalité : Ce que vous toucherez réellement chaque année
Revenu mensuel net : Votre cash-flow concret, mois après mois

Comment fonctionne le calcul du rendement SCPI ?

Étape 1 : Le rendement brut (TDVM)

Le TDVM est le dividende annuel divisé par le prix de la part :

TDVM = (Dividende annuel par part / Prix de la part) × 100 Exemple : - Dividende : 45€ par part - Prix de la part : 1 000€ - TDVM = (45 / 1000) × 100 = 4,5%

Étape 2 : L'imposition des revenus SCPI

Les revenus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc imposés de deux façons :

Impôt sur le revenu (IR) : selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) - 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%
Prélèvements sociaux (PS) : taux fixe de 17,2% pour tous

💡 Bon à savoir : Contrairement aux dividendes d'actions, les revenus SCPI ne bénéficient PAS du PFU (Flat Tax) à 30%. Vous êtes obligatoirement soumis au barème progressif de l'IR + les 17,2% de PS.

Étape 3 : Le calcul du rendement net

Voici la formule complète pour calculer votre rendement net :

Rendement Net = TDVM × (1 - TMI - 0,172) Exemple pour une TMI à 30% : - TDVM brut : 4,5% - Rendement net = 4,5% × (1 - 0,30 - 0,172) - Rendement net = 4,5% × 0,528 - Rendement net = 2,38%

📊 Exemple concret : Investissement de 50 000€

Données :

Montant investi : 50 000€
SCPI : Corum Origin (exemple)
TDVM : 5,2%
TMI de l'investisseur : 30%

Calculs :

Revenu brut annuel = 50 000€ × 5,2% = 2 600€ Impôt sur le revenu = 2 600€ × 30% = 780€ Prélèvements sociaux = 2 600€ × 17,2% = 447€ Total impôts = 780€ + 447€ = 1 227€ Revenu net annuel = 2 600€ - 1 227€ = 1 373€ Revenu net mensuel = 1 373€ / 12 = 114€/mois Rendement net = 1 373€ / 50 000€ = 2,75%

Conclusion : Votre rendement réel est de 2,75%, et non 5,2%. Vous toucherez 114€ par mois nets après tous les impôts.

Tableau comparatif : Rendement brut vs. Rendement net selon votre TMI

Voici l'impact de votre tranche marginale d'imposition sur votre rendement réel :

TDVM Brut	TMI 0%	TMI 11%	TMI 30%	TMI 41%	TMI 45%
4,0%	3,31%	2,85%	2,11%	1,87%	1,71%
4,5%	3,73%	3,20%	2,38%	2,10%	1,92%
5,0%	4,14%	3,56%	2,64%	2,34%	2,14%
5,5%	4,55%	3,91%	2,90%	2,57%	2,35%
6,0%	4,97%	4,27%	3,17%	2,80%	2,56%

            🎯 Lecture du tableau : Pour une SCPI affichant 5% de rendement brut, un investisseur dans la TMI à 30% touchera réellement 2,64% net. La différence de 2,36 points part en impôts et prélèvements sociaux.
        

Comment optimiser le rendement de vos SCPI ?

1. Acheter sur le marché secondaire avec décote

Sur le marché secondaire (comme 2ndMarket), vous pouvez acheter des parts de SCPI avec une décote de 10% à 30% par rapport au prix de souscription officiel. Cette décote améliore mécaniquement votre rendement réel.

📈 Exemple d'optimisation par décote

Situation classique (marché primaire) :

Prix de souscription : 1 000€ par part
Frais de souscription (10%) : 100€
Prix réel payé : 1 100€
Dividende annuel : 45€
Rendement brut : 4,09% (45€ / 1 100€)

Achat sur 2ndMarket avec 20% de décote :

Prix d'achat : 800€ par part
Frais plateforme + notaire : ~100€
Droits d'enregistrement (5%) : 40€
Prix réel payé : 940€
Dividende annuel : 45€ (identique)
Rendement brut : 4,79% (45€ / 940€)

Gain : +0,70 point de rendement brut grâce à la décote, soit +17% de performance par rapport à un achat classique !

2. Investir via une SCI à l'IS

Si vous êtes dans une TMI élevée (41% ou 45%), créer une SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) peut être plus avantageux :

Taux d'IS : 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfices, puis 25% au-delà
Possibilité de déduire des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt si crédit)
Optimisation de la transmission patrimoniale

⚠️ Attention : La SCI à l'IS est pertinente pour des montants importants (>100 000€) et nécessite un accompagnement comptable. Consultez un expert-comptable ou CGP pour valider cette option.

3. Privilégier les SCPI européennes pour diversifier la fiscalité

Les SCPI investies à l'étranger (Allemagne, Espagne, etc.) peuvent offrir des avantages fiscaux selon les conventions internationales. Cependant, la fiscalité est complexe et varie selon les pays.

4. Investir en démembrement (nue-propriété)

L'achat de la nue-propriété permet de :

Réduire le prix d'achat de 30% à 50% selon la durée du démembrement
Ne pas percevoir de revenus pendant la période (donc pas d'imposition)
Récupérer la pleine propriété à terme sans fiscalité supplémentaire

Cette stratégie est idéale pour préparer sa retraite ou optimiser une transmission.

Quand utiliser ce simulateur ?

Avant d'investir dans une SCPI : pour connaître votre rendement réel et comparer avec d'autres placements (assurance-vie, immobilier direct, bourse)
Pour arbitrer entre plusieurs SCPI : une SCPI affichant 4,5% peut être plus rentable qu'une autre à 5% si vous achetez avec une bonne décote
Pour calculer votre cash-flow mensuel : savoir précisément combien vous toucherez chaque mois après impôts
Pour optimiser votre fiscalité : identifier si une SCI à l'IS ou un démembrement serait plus avantageux
Pour comparer marché primaire vs. secondaire : chiffrer l'avantage réel d'acheter avec décote sur 2ndMarket

Limites du simulateur (ce qu'il ne prend PAS en compte)

Ce simulateur calcule votre rendement courant, c'est-à-dire les dividendes perçus chaque année. Il ne prend pas en compte :

La variation du prix de la part : Si la valeur de vos parts augmente (ou baisse) de 10% sur 10 ans, cela impacte votre rendement total (TRI), mais pas votre rendement annuel courant
Les frais de souscription : Variables selon les SCPI (5% à 12%) et votre mode d'achat (primaire ou secondaire). Ils réduisent votre capital investi mais n'impactent pas le calcul du TDVM
Les droits d'enregistrement : 5% à l'achat sur le marché secondaire ou pour les SCPI à capital fixe
Les frais de gestion annuels : Prélevés en amont par la société de gestion (8% à 12% HT des loyers perçus), donc déjà intégrés dans le TDVM affiché
La revalorisation potentielle des parts : Certaines SCPI réévaluent leurs parts à la hausse chaque année (appréciation du patrimoine), ce qui peut améliorer votre TRI global
Les régimes fiscaux spécifiques : Déficit foncier, amortissements en SCI à l'IS, conventions fiscales internationales

💡 Pour aller plus loin : Utilisez notre simulateur de frais SCPI pour calculer le coût total de votre investissement (souscription + enregistrement + notaire).

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