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Simulateur SCPI à Crédit 2025

Calculez l'effet de levier, le cash-flow mensuel, le taux d'autofinancement et la rentabilité nette d'un achat de parts de SCPI financé à crédit.

Paramètres d'investissement

Montant total investi (€) Apport personnel (€)

Taux d'intérêt annuel (%) Durée du prêt (années)

Rendement brut SCPI (%) Frais de souscription (%)

Frais de gestion revenus (%) TMI (%)

Inclure assurance emprunteur Taux assurance (%/an sur CRD)

Délai de jouissance (mois) Période sans revenus après souscription

Montant emprunté estimé : —

Performance (avec crédit)

Rendement net sur apport

—

Effet de levier

—

Cash-flow mensuel moyen

—

Taux d'autofinancement

—

Détail mensuel (moyenne sur la durée)

Revenus SCPI bruts

—

Revenus nets après impôts

—

Mensualité crédit (hors assu.)

—

Assurance emprunteur

—

Cash-flow net

—

Acheteur à crédit (scénario courant)

Capital emprunté

—

Intérêts totaux

—

Assurance totale

—

Éco. fiscale totale (intérêts)

—

Perte délai jouissance

—

Rendement net annualisé (AVEC crédit)

—

Référence "cash" (apport seul)

Capital investi net (cash)

—

Revenus nets/an (cash)

—

Rendement net (SANS crédit)

—

Gain "levier" (points)

—

Bilan sur l'horizon du prêt

Apport initial

—

Effort d'épargne total

—

Revenus nets perçus (total)

—

Coût total du crédit

—

Économie fiscale totale

—

Gain net total (hors variation de prix de part)

—

Évolution du patrimoine

Capital remboursé, revenus cumulés et effort cumulé année par année

Capital remboursé Revenus nets cumulés Effort cumulé Coût crédit cumulé

Tableau d'amortissement détaillé

Hypothèses de calcul

Revenus SCPI = capital investi net (hors frais de souscription) × rendement brut. Frais de gestion déduits sur revenus.
Fiscalité revenus fonciers : TMI + 17,2 % prélèvements sociaux. Intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier imposable (réduction IR + PS, art. 31 CGI).
Calcul année par année : les intérêts, l'économie fiscale et le cash-flow sont calculés sur chaque année en fonction du capital restant dû réel.
Assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD), décroissante.
Délai de jouissance : aucun revenu SCPI perçu pendant la période indiquée (mensualités dues dès le premier mois).
Prêt amortissable classique (taux fixe). Si taux = 0 %, mensualité = capital / nombre de mois.
Pas de revalorisation de prix de part (scénario neutre).
Résultats indicatifs, non constitutifs d'un conseil en investissement.

Avertissement : L'investissement en SCPI comporte des risques (perte en capital, revenus variables, liquidité). Ce simulateur est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine.

Simulateur Fiscalité SCPI 2026 : Calculez impôts, plus-values et revenus nets

La fiscalité des SCPI peut rapidement devenir complexe : impôt sur les revenus fonciers, taxation des plus-values à la revente, droits d'enregistrement de 5%... Notre simulateur fiscalité SCPI 2025 vous aide à calculer précisément ce que vous gagnerez réellement, selon votre TMI et la durée de détention.

47,2%

Fiscalité sur revenus (TMI 30%)

22 ans

Exonération d’IR sur la plus-value

Droits d’enregistrement (acheteur)

🧮 Lancer le simulateur fiscal SCPI 📊 Calculateur plus-value

💰 Fiscalité des revenus SCPI : ce que vous payez vraiment

Les revenus distribués par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (article 14 du CGI). Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à :

Votre TMI : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%
Prélèvements sociaux : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)

Tableau de taxation selon votre TMI

TMI	Impôt	Prélèvements sociaux	Total fiscalité	Net (pour 1 000€)
0%	0€	172€	17,2%	828€
11%	110€	172€	28,2%	718€
30%	300€	172€	47,2%	528€
41%	410€	172€	58,2%	418€
45%	450€	172€	62,2%	378€

💡 Exemple : 5 000€ de revenus SCPI à TMI 30% → IR 1 500€ + PS 860€ = 2 360€ de fiscalité. Net : 2 640€ (52,8%).

✅ Optimisation : Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. → Guide d’achat SCPI

Calculer mes revenus nets après impôts

📈 Taxation des plus-values à la revente : les abattements qui changent tout

À la revente de parts SCPI (marché secondaire), vous pouvez réaliser une plus-value immobilière imposable selon le régime des particuliers (article 150 U du CGI).

Calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat + Frais d'acquisition + Frais de cession)

⚠️ Important : Les frais d'acquisition incluent les frais de souscription (8–12%) ou les droits d'enregistrement 5% en gré-à-gré. Les frais de cession incluent, le cas échéant, commissions et frais notariés.

Abattements pour durée de détention

Durée	Abattement IR (19%)	Abattement PS (17,2%)	Fiscalité effective
0 à 5 ans	0%	0%	36,2%
6 ans	6%	1,65%	34,78%
10 ans	30%	8,25%	29,1%
15 ans	60%	16,5%	21,96%
22 ans	100% (IR exonéré)	28%	12,38%
30 ans et +	100%	100% (PS exonérés)	0%

🎯 Stratégie patrimoniale : À 22 ans, 0% d’IR sur la plus-value (PS résiduels ≈ 12,38%). À 30 ans, exonération totale.

Exemple chiffré (8 ans de détention)

Achat (2017)

100 parts à 1 000€ = 100 000€ + 10% de frais = 110 000€

Revente (2025)

100 parts à 1 150€ = 115 000€

Plus-value brute

115 000€ − 110 000€ = 5 000€

Abattements (8 ans)

IR : 18% → base IR 4 100€
PS : 4,95% → base PS 4 752€

Fiscalité

IR 19% : 779€
PS 17,2% : 817€
Total : 1 596€

Plus-value nette

5 000€ − 1 596€ = 3 404€

Calculer ma plus-value personnalisée Guide revente SCPI

⚖️ SCPI à capital fixe vs variable : impact sur les frais d’acquisition

Le type de capital influe sur les droits d’enregistrement (5%) en cas de cession gré-à-gré et sur les frais de souscription en primaire.

SCPI à Capital Fixe

Principe : Nombre de parts limité, revente sur marché secondaire.

📌 Fiscalité acheteur :

Droits d’enregistrement : 5% (Art. 726 CGI)
Minimum de perception : 25€
À la charge de l’acheteur

SCPI à Capital Variable

Principe : Émission/retrait via la société de gestion (primaire).

Pas de droits d’enregistrement en retrait/souscription
Frais de souscription (souvent 8–12%)

⚠️ En gré-à-gré (ex. 2ndMarket), les 5% s’appliquent.

Comparaison chiffrée : Achat 100 000€

Frais	Fixe (secondaire)	Variable (primaire)	Variable (gré-à-gré)
Prix parts	100 000€	100 000€	100 000€
Droits 5%	5 000€	0€	5 000€
Commission plateforme	1 800€ (1,8%)	—	1 800€
Frais société de gestion	100€	10 000€ (10%)	100€
Frais notaire	240€	—	240€
Total coûts	107 140€	110 000€	107 140€

💡 Stratégie : Les décotes 15–25% vues sur le marché secondaire compensent largement les 5% de droits. → Voir les annonces

Simuler tous mes frais Acheter en primaire vs secondaire

🎯 Pourquoi utiliser notre simulateur fiscalité SCPI 2025 ?

✅ Calculs précis et à jour

Barèmes 2025 : TMI, PS, abattements
Droits d’enregistrement : appliqués selon le cas
Frais réels : plateforme, notaire, gestion
Timeline abattements : année par année

🔗 Outils complémentaires

📚 Cas pratiques : fiscalité selon votre profil

Cas 1 : Jeune investisseur (TMI 11%, détention 5 ans)

Profil : 30 ans, TMI 11%

Investissement : 30 000€ (variable)

Revenus annuels : 1 500€

Fiscalité revenus : IR 165€ + PS 258€ → 1 077€ net

Revente 5 ans : 33 000€ (PV brute 3 000€ → fiscalité 36,2% = 1 086€)

PV nette : 1 914€

Cas 2 : Cadre supérieur (TMI 41%, détention 10 ans)

Investissement : 100 000€ (fixe, secondaire)

Coûts d’achat : Total 107 140€

Revenus annuels : 5 000€ → Net annuel 2 090€

Revente 10 ans : 120 000€ (PV brute 20 000€)

Fiscalité PV (10 ans) : IR base 14 000€ → 2 660€ ; PS base 18 350€ → 3 156€ ; Total 5 816€

PV nette : 14 184€ ; Revenus nets cumulés : 20 900€

Gain total : 35 084€ ; Rentabilité annualisée : 2,78%

Cas 3 : Investisseur patrimonial (TMI 30%, détention 25 ans)

Investissement 2000 : 50 000€

Revenus nets cumulés : ~40 000€

Revente 2025 : 80 000€ → PV brute 30 000€

Abattements 25 ans : IR 100% ; PS 55%

PS dus : base 13 500€ × 17,2% = 2 322€ (≈7,7%)

Plus-value nette : 27 678€

Patrimoine final : 80 000€ + 40 000€ + 27 678€ = 147 678€ | ROI : 195%

❓ FAQ fiscalité SCPI

Les revenus SCPI sont-ils toujours imposés comme revenus fonciers ?

Oui, sauf via assurance-vie (PFU) ou SCI à l’IS. En détention directe : TMI + 17,2%.

Puis-je ajouter les frais d’achat au prix de revient ?

Oui : frais de souscription (primaire) ou droits 5% (gré-à-gré) majorent le prix de revient et réduisent la plus-value taxable.

Les 5% sont-ils toujours payés par l’acheteur ?

Par défaut oui (Art. 726 CGI). La répartition peut être négociée dans l’acte de cession.

🚀 Prêt à calculer votre fiscalité SCPI ?

Utilisez nos simulateurs gratuits pour une estimation précise :

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⚠️ Disclaimer : 2ndMarket n’est ni conseiller fiscal, ni expert-comptable. Les simulations sont indicatives (barèmes 2025). Pour une analyse personnalisée, consultez un professionnel. Références : CGI et BOFiP.

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