Simulateur SCPI à Crédit 2025
Calculez l’effet de levier, le cash-flow mensuel, le taux d’autofinancement et la rentabilité nette d’un achat de parts de SCPI financé à crédit.
Paramètres d’investissement
Montant emprunté estimé : —
Performance (avec crédit)
Détail mensuel
Acheteur à crédit (scénario courant)
Référence “cash” (apport seul)
Bilan sur l’horizon du prêt
Hypothèses de calcul
- Revenus SCPI = capital investi net × rendement brut. Frais de gestion déduits sur revenus.
- Fiscalité des revenus : TMI + 17,2 % prélèvements sociaux. Intérêts d’emprunt déductibles de l’IR (TMI) uniquement.
- Mensualité d’un prêt amortissable classique (taux fixe). Si taux = 0, mensualité = capital/n.
- Pas de revalorisation de prix de part (scénario neutre).
- Résultats indicatifs, non constitutifs d’un conseil.
Avertissement : L’investissement en SCPI comporte des risques (perte en capital, revenus variables, liquidité). Ce simulateur est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Simulateur Fiscalité SCPI 2025 : Calculez impôts, plus-values et revenus nets
La fiscalité des SCPI peut rapidement devenir complexe : impôt sur les revenus fonciers, taxation des plus-values à la revente, droits d'enregistrement de 5%... Notre simulateur fiscalité SCPI 2025 vous aide à calculer précisément ce que vous gagnerez réellement, selon votre TMI et la durée de détention.
Fiscalité sur revenus (TMI 30%)
Exonération d’IR sur la plus-value
Droits d’enregistrement (acheteur)
💰 Fiscalité des revenus SCPI : ce que vous payez vraiment
Les revenus distribués par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (article 14 du CGI). Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à :
- Votre TMI : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%
- Prélèvements sociaux : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Tableau de taxation selon votre TMI
| TMI | Impôt | Prélèvements sociaux | Total fiscalité | Net (pour 1 000€) |
|---|---|---|---|---|
| 0% | 0€ | 172€ | 17,2% | 828€ |
| 11% | 110€ | 172€ | 28,2% | 718€ |
| 30% | 300€ | 172€ | 47,2% | 528€ |
| 41% | 410€ | 172€ | 58,2% | 418€ |
| 45% | 450€ | 172€ | 62,2% | 378€ |
📈 Taxation des plus-values à la revente : les abattements qui changent tout
À la revente de parts SCPI (marché secondaire), vous pouvez réaliser une plus-value immobilière imposable selon le régime des particuliers (article 150 U du CGI).
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat + Frais d'acquisition + Frais de cession)
Abattements pour durée de détention
| Durée | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) | Fiscalité effective |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 6 ans | 6% | 1,65% | 34,78% |
| 10 ans | 30% | 8,25% | 29,1% |
| 15 ans | 60% | 16,5% | 21,96% |
| 22 ans | 100% (IR exonéré) | 28% | 12,38% |
| 30 ans et + | 100% | 100% (PS exonérés) | 0% |
Exemple chiffré (8 ans de détention)
100 parts à 1 000€ = 100 000€ + 10% de frais = 110 000€
100 parts à 1 150€ = 115 000€
115 000€ − 110 000€ = 5 000€
- IR : 18% → base IR 4 100€
- PS : 4,95% → base PS 4 752€
- IR 19% : 779€
- PS 17,2% : 817€
- Total : 1 596€
5 000€ − 1 596€ = 3 404€
⚖️ SCPI à capital fixe vs variable : impact sur les frais d’acquisition
Le type de capital influe sur les droits d’enregistrement (5%) en cas de cession gré-à-gré et sur les frais de souscription en primaire.
SCPI à Capital Fixe
Principe : Nombre de parts limité, revente sur marché secondaire.
📌 Fiscalité acheteur :
- Droits d’enregistrement : 5% (Art. 726 CGI)
- Minimum de perception : 25€
- À la charge de l’acheteur
SCPI à Capital Variable
Principe : Émission/retrait via la société de gestion (primaire).
- Pas de droits d’enregistrement en retrait/souscription
- Frais de souscription (souvent 8–12%)
Comparaison chiffrée : Achat 100 000€
| Frais | Fixe (secondaire) | Variable (primaire) | Variable (gré-à-gré) |
|---|---|---|---|
| Prix parts | 100 000€ | 100 000€ | 100 000€ |
| Droits 5% | 5 000€ | 0€ | 5 000€ |
| Commission plateforme | 1 800€ (1,8%) | — | 1 800€ |
| Frais société de gestion | 100€ | 10 000€ (10%) | 100€ |
| Frais notaire | 240€ | — | 240€ |
| Total coûts | 107 140€ | 110 000€ | 107 140€ |
🎯 Pourquoi utiliser notre simulateur fiscalité SCPI 2025 ?
✅ Calculs précis et à jour
- Barèmes 2025 : TMI, PS, abattements
- Droits d’enregistrement : appliqués selon le cas
- Frais réels : plateforme, notaire, gestion
- Timeline abattements : année par année
🔗 Outils complémentaires
📚 Cas pratiques : fiscalité selon votre profil
Cas 1 : Jeune investisseur (TMI 11%, détention 5 ans)
Cas 2 : Cadre supérieur (TMI 41%, détention 10 ans)
Cas 3 : Investisseur patrimonial (TMI 30%, détention 25 ans)
❓ FAQ fiscalité SCPI
Les revenus SCPI sont-ils toujours imposés comme revenus fonciers ?
Oui, sauf via assurance-vie (PFU) ou SCI à l’IS. En détention directe : TMI + 17,2%.
Puis-je ajouter les frais d’achat au prix de revient ?
Oui : frais de souscription (primaire) ou droits 5% (gré-à-gré) majorent le prix de revient et réduisent la plus-value taxable.
Les 5% sont-ils toujours payés par l’acheteur ?
Par défaut oui (Art. 726 CGI). La répartition peut être négociée dans l’acte de cession.
🚀 Prêt à calculer votre fiscalité SCPI ?
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