Simulateur SCPI Démembrement - 2ndMarket.fr
Calculateur professionnel de nue-propriété et usufruit
Guide débutant : Le démembrement SCPI divise la propriété en deux : la nue-propriété (droit de posséder) et l'usufruit (droit aux revenus). Sélectionnez votre opération ci-dessous pour une simulation personnalisée.
Sélectionnez votre opération :
Résultats de la simulation
📈 Analyse Nu-Propriétaire
💰 Analyse Usufruitier
📋 Méthodologie et points clés
- Calcul des décotes : Basé sur les barèmes actuariels usuels du marché (durée 5 ans = 20% décote, 10 ans = 30%, 15 ans = 40%)
- Nu-propriétaire : Le TRI et la plus-value nette sont les indicateurs clés de rentabilité à long terme
- Usufruitier : Le rendement net annualisé indique la performance locative de l'investissement
- Avantage 2ndMarket : Décote supplémentaire visible en comparant avec le marché primaire
- Fiscalité : Plus-values SCPI taxées à 19% (IR) + 17,2% (PS), avec abattements pour durée de détention (6% par an après 5 ans)
- Historique valorisation : Données basées sur l'indice IEIF SCPI (évolution moyenne 1-3% par an sur 10 ans)
- Données de marché : Barèmes actuariels et décotes basés sur les pratiques courantes du secteur
- Fiscalité : Calculs selon la réglementation actuelle, sans prise en compte des spécificités individuelles
- Performances : Les rendements passés ne préjugent pas des performances futures
- Conseil personnalisé : Pour un investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé
Simulateur SCPI en démembrement : mode d’emploi
Ce guide vous aide à paramétrer le simulateur et à lire les résultats pour deux cas d’usage : acheter/vendre en nue-propriété et acheter/vendre l’usufruit. L’objectif est de comprendre la décote, la valeur et les revenus attendus selon la durée.
Important : 2nd Market est une plateforme d’annonces. Nous ne donnons pas de conseil en investissement. Les calculs sont indicatifs.
Étape 1 : Renseigner les champs
1) Valeur en pleine propriété (€)
Indiquez le prix officiel d’une part (hors démembrement) publié par la SCPI.
2) Durée du démembrement (années)
Durée standard : 5, 10 ou 15 ans. Plus la durée est longue, plus la décote de la nue-propriété augmente.
3) Taux de distribution (%)
Taux annuel moyen de revenus. Sert surtout à estimer les flux en usufruit.
4) Taux d’actualisation (%)
Permet de ramener les flux futurs à aujourd’hui (repère courant : 3–4 %).
5) Décote marché secondaire (%)
Réduction additionnelle potentielle observée sur 2nd Market par rapport au primaire.
6) Valorisation annuelle estimée (%)
Hypothèse prudente d’évolution du prix de la part pendant la durée.
7) Fiscalité
Renseignez votre TMI et les prélèvements sociaux pour estimer des revenus nets (cas usufruit).
À savoir : le simulateur n’a pas valeur de document officiel (bulletins, statuts, DIC) et ne préjuge pas des décisions des sociétés de gestion ou du notaire.
Étape 2 : Lire les résultats
- Décote standard (durée)
- Réduction de prix liée à la durée du démembrement, selon les usages de marché.
- Décote totale 2nd Market
- Décote standard + éventuelle décote constatée sur le marché secondaire des parts de SCPI.
- Valeur nue-propriété
- Montant estimé pour acquérir la nue-propriété (affiché avec ou sans décote secondaire).
- Valeur usufruit
- Part de valeur correspondant au droit de percevoir les revenus pendant la durée.
- Revenus (brut / net)
- Flux estimés en cas d’usufruit, avant/après fiscalité selon vos paramètres.
- TRI (nu-propriétaire)
- Taux de Rentabilité Interne annualisé en nue-propriété, basé sur l’hypothèse de revalorisation.
Exemple simple
Hypothèses : prix pleine propriété 10 000 € • durée 10 ans • taux de distribution 4,5 % • actualisation 3 % • valorisation 1,5 %/an • TMI 30 % • PS 17,2 % • décote secondaire 5 %.
Lecture : le simulateur affiche les décotes, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, les revenus estimés (cas usufruit) et le TRI (cas nue-propriété). Ces résultats servent de repères comparatifs, sans garantie.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre nue-propriété et usufruit ?
La nue-propriété donne la valeur finale à l’échéance, sans revenus pendant la durée. L’usufruit perçoit les loyers pendant la durée, mais n’a plus de valeur à la fin.
Pourquoi parle-t-on de “décote” ?
Parce que le nu-propriétaire renonce aux loyers pendant la durée : il achète donc avec une réduction de prix.
Et la fiscalité ?
En usufruit, les revenus sont imposables (TMI + prélèvements sociaux). En nue-propriété, pas de revenus pendant la durée ; la fiscalité concerne surtout une éventuelle plus-value à terme.
Quelles durées sont les plus courantes ?
5, 10 ou 15 ans. En général, plus c’est long, plus la décote de la nue-propriété est élevée.
Limites du simulateur
Paramètres simplifiés (revalorisation, fiscalité personnelle, décisions de SGP). Résultats indicatifs, non garantis.
Aller plus loin
- Voir tous les simulateurs & outils
- Comprendre les annonces “Wanted” (recherche)
- Parcourir les annonces SCPI actuelles
Aucune offre n’est ferme tant qu’elle n’est pas acceptée par les deux parties et validée par le notaire le cas échéant.
Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne sommes ni CGP/CIF ni société de gestion. Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une promesse de performance. Vérifiez toujours les documents officiels et consultez un professionnel si besoin.