Anticiper sa succession avec les SCPI : règles, mécaniques et opportunités sur le marché secondaire
Anticiper sa succession ne se résume pas à rédiger un testament. Pour les détenteurs de parts de SCPI, c’est une façon de transformer un actif parfois bloqué en un levier de transmission. En 2025, la fiscalité reste stable mais les files de retrait dépassent souvent 600 jours. Le marché secondaire, lui, offre une alternative : vendre ou transmettre à un prix libre, encadré par notaire.
Les règles juridiques à connaître
Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine transmis au décès. Elles sont évaluées à leur valeur vénale au jour du décès, et soumises aux droits de succession classiques. Le barème progressif s’étend de 5 % à 45 % selon le lien de parenté. Un abattement de 100 000 € s’applique par enfant, renouvelable tous les 15 ans en cas de donation.
| Lien de parenté |
Abattement |
Fiscalité marginale |
| Enfant | 100 000 € | 5–45 % |
| Petit-enfant | 31 865 € | 5–45 % |
| Conjoint ou partenaire PACS | Exonération totale | 0 % |
| Frère / sœur | 15 932 € | 35–45 % |
| Autre | 1 594 € | 60 % |
Exemple : Une associée décède avec 80 000 € de parts SCPI et 40 000 € de liquidités. Valeur transmise à son fils : 120 000 €. L’abattement de 100 000 € s’applique. Les droits ne portent que sur 20 000 €. Les parts SCPI ne sont pas à part : elles entrent dans la masse successorale.
Donation et démembrement : anticiper plutôt que subir
Anticiper, c’est donner progressivement. Une donation de la nue-propriété des parts SCPI permet au donateur de conserver l’usufruit (les loyers), tout en réduisant les droits dus : ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier.
Exemple : Un parent de 70 ans détient 200 parts de SCPI pour 100 000 €. En donnant la nue-propriété à ses enfants et en gardant l’usufruit, la valeur fiscale transmise n’est que de 60 000 €.
Un atout par rapport à l’immobilier classique
Les parts de SCPI sont divisibles. On peut transmettre 100 parts à un enfant, 50 à un autre, sans indivision ni blocage. Cela évite les conflits et permet à chacun de décider de vendre ou de conserver ses parts en toute autonomie.
Le rôle du marché secondaire
En cas de succession, les héritiers peuvent revendre les parts directement sur le marché secondaire, sans attendre la société de gestion. Le processus est validé par notaire, avec séquestre du paiement avant transfert de propriété.
Étapes principales
| Étape | Intervenant | Sécurité |
|---|
| Création de l’annonce | Héritier | Vérification notariale |
| Offre acheteur | Investisseur | Contrôle d’identité |
| Séquestre du paiement | Notaire | Fonds bloqués avant transfert |
| Transfert de propriété | Société de gestion | Acte officiel |
Agir simplement
En résumé
Les parts de SCPI se transmettent comme tout autre bien immobilier, mais avec davantage de souplesse. Le marché secondaire permet de débloquer une succession en quelques semaines, sans passer par la file d’attente des sociétés de gestion. C’est une option pratique, encadrée et reconnue.
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À bientôt,
L’équipe de 2nd Market
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