SCPI en Démembrement : Simulation et Avantages Fiscaux
Comparez usufruit, nue-propriété et pleine propriété. Optimisez votre transmission patrimoniale.
Simulateur de Démembrement SCPI
Résultats de la simulation
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
Revenus annuels (usufruit)
Bruts avant fiscalité
Économie fiscale
Comparaison des options
| Critère | Pleine propriété | Option choisie |
|---|
Avantages de l’usufruit
- Percevoir 100% des revenus locatifs
- Investissement initial réduit (50–90% de décote)
- Idéal pour compléter revenus retraite
- Transmission automatique sans frais
Avantages nue-propriété
- Pas de revenus imposables
- Acquisition avec décote importante
- Récupération pleine propriété gratuite
- Idéal pour jeunes investisseurs
Optimisation succession
- Réduction assiette droits donation (60–90%)
- Abattements classiques applicables
- Démembrement temporaire possible
- Stratégie multi-générations
Guide Complet du Démembrement SCPI
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :
Usufruit : Le droit de percevoir les revenus du bien (loyers, dividendes) et de l’utiliser.
Nue-propriété : Le droit de disposer du bien (vendre, donner) mais sans en percevoir les revenus.
Dans le cadre des SCPI, cette technique permet de :
- Optimiser la transmission de patrimoine
- Réduire les droits de donation ou succession
- Adapter l’investissement à ses besoins (revenus vs capitalisation)
Les barèmes fiscaux de valorisation
L’administration fiscale fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Démembrement viager vs temporaire
Démembrement viager :
- Dure jusqu’au décès de l’usufruitier
- Valorisation selon barème fiscal ci-dessus
- Transmission automatique et sans frais à la fin
- Idéal pour donation parents → enfants
Démembrement temporaire :
- Durée fixée contractuellement (ex : 10 ans)
- Calcul : 23% de la pleine propriété par période de 10 ans
- Réunification automatique à l’échéance
- Stratégie d’optimisation fiscale court/moyen terme
Cas d’usage typiques
Scénario 1 : Donation parents → enfants
Parent 70 ans donne la nue-propriété (60% de la valeur) à son enfant. Il conserve l’usufruit (40%) et continue à percevoir les revenus. À son décès, l’enfant récupère automatiquement la pleine propriété sans nouveaux droits de succession.
Économie fiscale : 40% de réduction de l’assiette taxable + abattements classiques (100 000 € tous les 15 ans).
Scénario 2 : Jeune investisseur achète nue-propriété
Investisseur 35 ans achète la nue-propriété (30% de la valeur) de parts SCPI. Une personne âgée conserve l’usufruit (70%) et perçoit les revenus. Dans 20–30 ans, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété sans rien payer de plus.
Avantage : Investissement initial très réduit, pas de revenus imposables pendant la durée, récupération pleine valeur in fine.
Fiscalité du démembrement SCPI
Pour l’usufruitier :
- Imposé sur 100% des revenus fonciers perçus
- Peut déduire les charges (intérêts d’emprunt si acquisition à crédit)
- Prélèvements sociaux à 17,2%
Pour le nu-propriétaire :
- Aucun revenu imposable pendant le démembrement
- Pas de déclaration fiscale liée aux parts SCPI
- IFI : valorisation à la valeur de la nue-propriété uniquement
Attention : En cas de vente des parts démembrées, usufruitier et nu-propriétaire doivent agir ensemble. Le prix de vente est réparti selon la valorisation fiscale du moment.
Démembrement et marché secondaire
Sur 2ndMarket, vous pouvez :
- Acheter ou vendre uniquement l’usufruit
- Acheter ou vendre uniquement la nue-propriété
- Négocier des décotes supplémentaires (démembrement + marché secondaire)
Les droits d’enregistrement (5%) s’appliquent sur la valeur de la part démembrée (usufruit ou nue-propriété), pas sur la pleine propriété.
Sources officielles
- Code Général des Impôts : Article 669 (barème usufruit viager)
- Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) : ENR-DMTG-10-40-20
- ASPIM : Guide pratique SCPI et démembrement
Comparatif détaillé : Pleine propriété vs Démembrement
| Critère | Pleine propriété | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 100% | 10–90% | 10–90% |
| Revenus perçus | 100% | 100% | 0% |
| Fiscalité revenus | TMI + 17,2% PS | TMI + 17,2% PS | Aucune |
| IFI | Valeur totale | Valeur usufruit | Valeur NP |
| Transmission | Droits succession | Automatique | Déjà transmis |
| Revente | Libre | Accord NP requis | Accord USF requis |
| Durée | Illimitée | Jusqu’au décès / échéance | Jusqu’au décès / échéance |
| Idéal pour | Revenus + patrimoine | Retraités | Jeunes actifs |
Exemples concrets avec chiffres
Exemple 1 : Achat usufruit pour la retraite
Marie, 70 ans, achète l’usufruit de 100 000 € de SCPI (rendement 5%).
• Prix payé : 30 000 € (30% selon barème fiscal)
• Revenus annuels : 5 000 € bruts
• Rendement effectif : 16,7%
• Fiscalité : TMI + PS sur 5 000 €
• À son décès : Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété
Exemple 2 : Achat nue-propriété par un jeune actif
Thomas, 35 ans, achète la nue-propriété de 100 000 € de SCPI.
• Prix payé : 30 000 €
• Revenus annuels : 0 €
• Fiscalité : Aucune imposition pendant le démembrement
• Dans 20 ans : Récupération automatique de 100 000 €
• Plus-value latente : 70 000 €
Exemple 3 : Donation parents → enfants
Parents 65 ans donnent nue-propriété de 200 000 € SCPI à leurs 2 enfants.
• Valeur nue-propriété : 120 000 €
• Par enfant : 60 000 €
• Parents conservent : 100% des revenus
• Économie fiscale : ~80 000 € de droits de succession évités
Questions fréquentes sur le Démembrement SCPI
Puis-je acheter uniquement l’usufruit ou la nue-propriété sur 2ndMarket ?
Oui, 2ndMarket permet d’acheter ou vendre séparément l’usufruit et la nue-propriété de parts SCPI. Les annonces indiquent clairement le type de démembrement proposé. Les droits d’enregistrement (5%) s’appliquent sur la valeur démembrée, pas sur la pleine propriété.
Quel est l’âge optimal pour acheter en nue-propriété ?
Plus vous êtes jeune, plus l’opération est intéressante : décote à l’achat, temps pour amortir l’absence de revenus, valorisation future maximale. Idéalement entre 30–50 ans, avec un horizon 15–30 ans. Au-delà de 60 ans, la pleine propriété redevient plus pertinente.
Comment se calculent les revenus dans un démembrement temporaire ?
Dans un démembrement temporaire (ex : 10 ans), l’usufruitier perçoit 100% des revenus distribués pendant toute la durée fixée. À l’échéance, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire, sans versement additionnel.
Peut-on vendre des parts SCPI démembrées avant la fin ?
Oui, mais cela nécessite l’accord des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire). Le prix de vente est réparti selon le barème fiscal en vigueur au moment de la vente. Sur 2ndMarket, il est possible de céder uniquement l’usufruit ou la nue-propriété à un tiers, sous réserve de l’accord de l’autre partie.
Le démembrement SCPI est-il intéressant pour l’IFI ?
Oui. En nue-propriété, seule sa valeur fiscale est déclarée (10–90% selon l’âge de l’usufruitier). L’usufruitier déclare la valeur de son usufruit.
Quelle différence entre démembrement viager et temporaire ?
Viager : Jusqu’au décès de l’usufruitier, valorisation selon l’âge. Idéal pour transmission familiale.
Temporaire : 5, 10, 15 ans… Calcul 23%/10 ans. Réunification automatique à l’échéance.
Puis-je cumuler démembrement et achat avec décote sur 2ndMarket ?
Oui. Il est possible d’acheter l’usufruit ou la nue-propriété de parts déjà à prix décoté sur le marché secondaire.
Que se passe-t-il si l’usufruitier décède avant l’échéance (temporaire) ?
Dans un démembrement temporaire, le décès de l’usufruitier avant l’échéance entraîne la réunification immédiate de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire, sans droits supplémentaires.
Les frais de gestion SCPI sont-ils répartis entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Les frais de gestion (prélevés avant distribution) incombent à l’usufruitier puisqu’il perçoit les revenus. Le nu-propriétaire ne paie aucun frais courant pendant le démembrement.
Le démembrement SCPI fonctionne-t-il pour toutes les SCPI ?
Oui, pour toutes les SCPI (rendement, fiscales, capital variable ou fixe). Les SCPI de rendement sont les plus adaptées pour l’usufruit. Les SCPI fiscales offrent des avantages différents.
Prêt à optimiser votre investissement SCPI ?
Découvrez nos annonces avec usufruit et nue-propriété disponibles sur le marché secondaire.
Avertissement
Ces informations et simulations sont fournies à titre indicatif. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de performance. Les SCPI comportent des risques : perte en capital, variabilité des revenus, liquidité. Vérifiez vos hypothèses, lisez les documents officiels, et échangez avec un professionnel si besoin. Nous contacter