Pourquoi le pourcentage de parts en attente est décisif

1. Deux SCPI, un même montant… mais pas le même risque

Deux SCPI peuvent présenter un montant identique en file de retrait, tout en ayant des profils de risque très différents. La clé d’analyse est le pourcentage de parts en attente par rapport à la capitalisation du fonds.

2. Contexte 2023–2025 : une moyenne trompeuse

Entre T3 2023 et T3 2025, le pourcentage moyen de parts en attente est passé d’environ 1,3 % à un pic proche de 2,9 %, avant de se stabiliser autour de 2,7 %. Derrière cette moyenne, la dispersion est très forte :

• certaines SCPI restent dans une zone 1–3 % ;
• d’autres dépassent durablement 8–10 % ;
• un cas extrême a franchi 20 % avant retour à un niveau plus normal après mesures exceptionnelles.

Le classement par pourcentage met en évidence les fonds les plus sous tension au T3 2025, avec notamment :

• Pierrevenus (Aestiam) à 14,09 % ;
• Primopierre (Praemia REIM) à 10,61 % ;
• Patrimmo Croissance Impact autour de 10,05 % ;
• LF Grand Paris Patrimoine à 9,84 % ;
• Primofamily, Patrimmo Commerce, PERIAL O2, Crédit Mutuel Pierre 1 entre 7 et 9 %.

À l’inverse, certaines SCPI thématiques comme Activimmo (logistique) affichent 0 % sur la période étudiée, ou reviennent rapidement sous les 3 % après un épisode de tension.

Comment lire un classement “en %”

3. Niveau de pourcentage : zones de tension

En pratique, trois zones se distinguent :

• Zone modérée : en dessous de 3 % ;
• Zone de tension : entre 3 % et 8 % ;
• Zone de stress élevé : au-delà de 8–10 %.

Pierrevenus se situe à plus de 14 % de parts en attente au T3 2025 et reste dans le haut du classement sur toute la période. Primopierre, Patrimmo Croissance Impact, LF Grand Paris Patrimoine, Primofamily ou Patrimmo Commerce conservent également des niveaux élevés sur plusieurs trimestres.

4. La trajectoire dans le temps compte autant que le niveau

Au-delà du niveau au T3 2025, la trajectoire est déterminante :

• des fonds montent progressivement trimestre après trimestre : tension qui s’installe ;
• d’autres connaissent un pic très haut puis une décrue, après décisions de gestion (fonds de remboursement, ventes d’actifs, suspension de la variabilité, AGE...) ;
• un nombre limité de SCPI restent stables, même pendant la phase de crise.

Exemple emblématique : Novapierre Résidentiel dépasse 23 % de parts en attente au T1 2025, avant de revenir à un peu plus de 2 % au T3 2025, après la mise en place de mécanismes spécifiques.

5. Profil des SCPI les plus sous tension

Le risque est très concentré : une dizaine de SCPI concentrent l’essentiel de la tension en pourcentage, souvent sur des thématiques bureaux ou commerces, parfois labellisées ISR et longtemps présentées comme “fondations” de portefeuille.

À l’inverse, certaines SCPI logistiques et spécialisées montrent une résilience marquée, avec peu ou pas de parts en attente.

Exemple pédagogique

• SCPI X : 300 M€ en attente pour 6 Md€ de capitalisation → 5 % de parts en attente ;
• SCPI Y : 30 M€ en attente pour 200 M€ de capitalisation → 15 % de parts en attente.

En valeur absolue, SCPI X semble plus exposée. En pourcentage, c’est SCPI Y qui concentre la pression la plus forte et la dégradation la plus nette de la liquidité.

Quand le pourcentage se transforme en décote sur le marché secondaire

6. Corrélation avec les transactions de marché secondaire

Les SCPI figurant en haut du classement “en %” se retrouvent fréquemment dans les transactions réalisées sur 2nd Market. Plusieurs constantes se dégagent sur ces dossiers :

• décote médiane observée autour de –31 % par rapport au prix de souscription ;
• rendement officiel moyen autour de 4,5 % ;
• rendement “effectif” pour l’acheteur autour de 6,5 % grâce au prix d’entrée décoté.

Illustration simplifiée

Une SCPI distribue 50 € par part et par an :

• au prix officiel de 1 000 € → rendement brut 5 % ;
• au prix d’achat décoté de 800 € (–20 %) → rendement brut 6,25 %.

Le dividende reste identique, mais le rendement de l’acheteur augmente mécaniquement. C’est ce que confirment plusieurs transactions, notamment sur des SCPI dont le pourcentage de parts en attente est élevé au primaire.

Pour le vendeur, l’arbitrage devient chiffrable : accepter une décote de 20 à 35 % aujourd’hui, ou rester dans une file de retrait où 8 à 14 % du capital est déjà en attente, avec parfois un délai théorique de plusieurs décennies si le rythme de rachat reste inchangé.

7. Ressources et outils pour objectiver les décisions

Pour mettre ces constats en perspective avec des situations concrètes, plusieurs outils sont disponibles :

• Guide des décotes 2025 : https://www.2ndmarket.fr/guide-scpi/decote-2025
• Simulateur de rendement SCPI avec décote : https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/rendement-scpi

Accès direct aux annonces en cours : https://app.2ndmarket.fr/scpi

Points clés à retenir

• Le pourcentage de parts en attente est l’indicateur le plus pertinent de tension relative sur une SCPI.
• Une dizaine de SCPI concentrent l’essentiel du stress, avec des niveaux durablement supérieurs à 8–10 %.
• Certains cas extrêmes ont nécessité des mesures exceptionnelles (fonds de remboursement, suspension de la variabilité, AGE).
• Sur ces fonds, le prix d’équilibre se trouve souvent sur le marché secondaire, avec des décotes importantes mais une liquidité réelle.
• Pour un investisseur ou un CGP, l’analyse pertinente combine montants bloqués, pourcentages, délais théoriques et simulations chiffrées décote vs attente.

Conclusion

Regarder les files de retrait en pourcentage revient à accepter une réalité : la crise de liquidité des SCPI est très hétérogène. Elle se concentre sur quelques fonds, parfois parmi les plus diffusés, tandis que d’autres conservent une liquidité satisfaisante.

Le classement par pourcentage de parts en attente, mis à jour jusqu’au T3 2025, permet de situer chaque SCPI sur une échelle de tension réelle. À partir de là, la question devient : comment piloter cette situation, compte tenu de l’horizon d’investissement, du besoin de liquidité et des alternatives disponibles sur le marché secondaire.

Les simulateurs 2nd Market permettent de comparer concrètement l’attente et la vente avec décote, en intégrant fiscalité et frais, pour les portefeuilles d’investisseurs particuliers comme pour ceux suivis par des CGP.

(2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucune recommandation personnalisée. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.)