Décote SCPI 2025 : Comprendre, Calculer et Interpréter les Baisses de Prix

📌 Points Essentiels

• Trois notions de prix : souscription, reconstitution, retrait
• Les décotes du marché secondaire s'expliquent par la liquidité et la conjoncture
• Les frais d'acquisition et de gestion influencent fortement le rendement réel
• La lecture du TOF et des bulletins reste indispensable avant d'acheter

1. Les Différents Types de Décote

1.1 Décote entre valeur de reconstitution et prix de souscription

La valeur de reconstitution correspond à ce qu'il en coûterait pour racheter les immeubles et recréer le patrimoine. Le prix de souscription officiel doit rester proche : ni trop haut (surcote excessive), ni trop bas (sous-valorisation).

Quand la valeur de reconstitution augmente plus vite, la SCPI devient sous-valorisée. Inversement, si elle baisse, la société ajuste son prix à la baisse.

1.2 Décote sur le marché secondaire (gré à gré)

Lorsqu'un investisseur revend ses parts en dehors du circuit officiel, le prix dépend de l'offre et de la demande. Une forte file de retrait peut entraîner une décote négociée, souvent comprise entre –7 % et –20 % par rapport au prix de souscription.

⚠️ Attention : Une décote ne signifie pas forcément que la SCPI va mal. Elle peut simplement refléter le besoin de liquidité urgente du vendeur.

1.3 Prix de retrait (SCPI à capital variable)

C'est le prix de souscription diminué des frais d'entrée (en général 8 % à 12 %). Il sert de référence pour les SCPI à capital variable et pour la valorisation du patrimoine détenu.

2. Exemples de Décotes Observées en 2025

Certaines SCPI ont ajusté leur prix pour se rapprocher de leur valeur de reconstitution. D'autres, déjà décotées, ont conservé leurs niveaux de prix pour préserver leur attractivité.

Les écarts restent marqués : entre –5 % et –20 % selon la société de gestion et la tension de la file de retrait.

3. Calculer le Rendement Réel avec Décote

Le rendement affiché par la SCPI est basé sur le prix de souscription. Pour mesurer votre rendement effectif, il faut recalculer à partir du prix réellement payé, en intégrant :

4. Comprendre les Frais de Gestion dans la Durée

Les frais de gestion sont prélevés chaque année par la société de gestion sur les loyers encaissés, souvent autour de 10 %. Ils couvrent l'administration des immeubles, la sélection des locataires et le suivi comptable.

Point important : Ces frais ne sont pas dus à la revente. Le vendeur sort du fonds au moment du transfert des parts. En revanche, lors d'un retrait de gré à gré, ces frais continuent d'être prélevés jusqu'à la date d'enregistrement du transfert.

5. Les Bons Réflexes Avant d'Acheter ou de Vendre

• 📖 Lire le dernier bulletin trimestriel : TOF, niveau de collecte, prix de part
• 💰 Comparer le prix proposé avec le prix officiel et la valeur de reconstitution
• 🧮 Utiliser un simulateur pour intégrer frais et délai de jouissance
• ⚠️ Vérifier que la SCPI n'est pas en surcote excessive (au-delà de +10 % vs reconstitution)
• 📋 En cas de revente, anticiper les frais de transfert éventuels facturés par la société de gestion

Conclusion

La décote est un indicateur, pas un verdict. Elle aide à comprendre la tension du marché et le rapport entre prix et valeur réelle. En l'analysant avec les bons repères — valeur de reconstitution, rendement net, TOF — on évite les décisions hâtives.

Sur 2nd Market, ces données sont mises en perspective pour que chacun puisse comparer, publier ou acheter en connaissance de cause.