SCPI 2025 : faut-il privilégier le rendement ou la liquidité ?
Résumé
Les SCPI à haut rendement attirent, mais elles sont souvent plus longues à revendre. En 2025, l’arbitrage entre performance et liquidité est central, surtout en marché secondaire où la décote et le délai de cession transforment la performance réelle.
Points clés
- Rendement et liquidité ne bougent pas toujours dans le même sens.
- Choisir selon l’horizon : revenus proches vs détention longue.
- Arbitrer avec des outils concrets avant d’agir.
Le paradoxe 2025
Un rendement élevé n’est pas une « bonne affaire » en soi. Quand la distribution monte, la liquidité se tend : files de retrait plus longues, décotes en secondaire. À l’inverse, des SCPI plus prudentes affichent une rotation plus fluide, avec un rendement plus modéré. La bonne décision dépend de votre horizon, de vos besoins de revenus et de votre tolérance à l’immobilisation.
Choisir selon votre horizon
- Revenus à court terme : privilégier la liquidité (files courtes, rotation plus rapide).
- Horizon long : accepter un rendement plus haut avec une revente potentiellement plus lente.
- Premier achat : intégrer systématiquement les droits d’enregistrement (5 %), la commission 2nd Market (1,8 % TTC) et la jouissance différée (souvent 3–6 mois) dans les simulations.
Tableau comparatif : liquidité SCPI – files d’attente et délais (30/06/2025)
Données issues de bulletins officiels et observations 2nd Market (S1 2025). Les délais sont théoriques à rythme constant de compensation et peuvent varier.
| SCPI | Parts en attente | % du capital | Parts compensées T2 2025 | Délai théorique (ordre de grandeur) | Observations |
|---|---|---|---|---|---|
| EDISSIMMO (Amundi Immobilier) | 454 619 | 2,58 % | 12 308 | > 9 ans | Décotes qui apparaissent en secondaire. |
| Genepierre (Amundi Immobilier) | 173 504 | — | 597 (S1) | > 170 ans | Sortie officielle devenue très incertaine. |
| NOVAPIERRE 1 (Paref Gestion) | 34 799 | 8,7 % | 5 648 | ≈ 1,5 an | Fonds de remboursement actif mais dépendant des cessions. |
| PATRIMMO CROISSANCE Impact | 27 812 | ≈ 10 % | 0 | « Infini » | Sans collecte ni cessions, aucun retrait traité. |
| LF Grand Paris Patrimoine | 455 489 | 9,3 % | 1 701 | ≈ 67 ans | Marché officiel saturé. |
| PRIMOPIERRE (Praemia REIM) | 1 985 858 | > 10 % | 434 | ≈ 1 144 ans | Tension extrême sur la file. |
| PIERREVENUS (Aestiam) | 105 643 | — | 0 | « Infini » | Pas de souscriptions nouvelles depuis > 1 an. |
| PRIMOVIE (Praemia REIM) | 1 363 770 | — | 2 400 | > 130 ans | Prix souscription : 164 € / Retrait : 149,24 €. |
| IMMORENTE (Sofidy) | 201 529 | 1,6 % | ≈ 50 848 (S1) | ≈ 2 ans | Stock neutralisé au S1, mais délai s’est allongé en 2025. |
| AEW Commerces Europe | 244 968 | ≈ 3 % | ≈ 22 306 (S1) | ≈ 33 mois | Fonds exceptionnel : 143 € / 5 M€ (≈ 14 % de la file). |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | 301 531 | 7,9 % | 8 | > 30 000 ans | Délai purement théorique au rythme actuel. |
| Épargne Foncière (La Française REM) | 407 688 | ≈ 6,5 % | 1 774 | ≈ 19 ans | 0 nouvelle souscription au T2 2025. |
| Aestiam Placement Pierre | 36 322 (T2) | — | 1 109 (T2) | ≈ 8–8,5 ans | File +52 % en 6 mois, retraits exécutés en baisse. |
| EFIMMO 1 (Sofidy) | 436 002 | ≈ 5 % | 27 351 (T2) | ≈ 4 ans | Fonds de remboursement a aidé (23 106 parts), mais reste marginal vs file. |
Décote et performance réelle
Sur 2nd Market, la décote est calculée par rapport au prix de souscription, ce qui permet de comparer les annonces. Pour estimer la performance réelle, on repart du prix payé et on intègre droits, commission 2nd Market (1,8 % TTC) et jouissance différée.
Exemple
- Prix de souscription : 165 €
- Prix payé (–10 %) : 150 €
- Distribution annuelle : 8 €
- Rendement brut sur prix payé : 8 / 150 = 5,3 %
À ajuster pour : droits 5 %, commission 2nd Market 1,8 % TTC, délai de jouissance.
Mettre en regard la liquidité
Quand des SCPI connaissent des tensions (files élevées, décotes en hausse), le marché secondaire peut offrir une alternative. Sur 2nd Market, la mise en relation de gré à gré permet d’ajuster le prix, d’échanger avec des acheteurs et de concrétiser plus vite qu’en file d’attente lorsque le prix est adapté.
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Conclusion
Rendement ou liquidité ? La bonne réponse dépend de votre horizon et de votre besoin de flexibilité. Avant d’agir, comparez la décote, le délai de revente et la fiscalité avec les simulateurs 2nd Market. Ce qui compte, c’est la performance réelle, pas seulement le rendement affiché.
— L’équipe 2nd Market
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