SCPI santé, logistique, diversifiées : où regarder en 2025 et pourquoi la décote change tout
Le marché secondaire devient central. Certaines SCPI ont fermé la collecte ou limitent les retraits. Les associés historiques cherchent de la liquidité. Les nouveaux entrants veulent profiter de prix plus bas. La rencontre se fait entre particuliers, mais sous contrôle notarial.
Conséquence directe : l’accès à certaines SCPI se fait uniquement via le marché secondaire, souvent à prix décoté. La décote observée (souvent entre 15 % et 35 % dans les échanges entre particuliers) améliore mécaniquement le rendement brut affiché pour l’acheteur, car les loyers encaissés restent les mêmes alors que le prix d’entrée baisse. Ceci ne garantit pas la performance future. Cela améliore le point d’entrée.
| Secteur | Signal marché début 2025 | Décote observée sur le secondaire | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|
| Logistique / Activité | Demande portée par e-commerce et stockage industriel | 10 % – 15 % | >93 % |
| Santé / Éducation | Besoins structurels : santé, dépendance, crèches | 15 % – 25 % | >90 % |
| Diversifiées Europe | Portefeuilles multi-actifs et multi-pays | 10 % – 20 % | >90 % |
| Commerce | Locaux de proximité et retail prime | 10 % – 18 % | >91 % |
Lecture : une décote de 20 % signifie qu’une part affichée 1 000 € en primaire peut se négocier autour de 800 € entre particuliers. Les loyers distribués restent, par hypothèse, calculés sur le patrimoine immobilier réel. Le rendement facial augmente car le prix payé est plus bas. Ce n’est pas un conseil en investissement. Le capital n’est pas garanti.
1. Immobilier logistique et locaux d’activité
Les SCPI logistiques investissent dans des entrepôts, des plateformes de distribution, des locaux d’activité. Ce sont des actifs utilisés pour le e-commerce, la supply chain industrielle ou le stockage régional. Historiquement, ces actifs ont maintenu des taux d’occupation élevés et une capacité à encaisser des loyers réguliers même en contexte de durcissement du crédit.
Pour un acheteur, payer ces mêmes actifs avec une décote revient à acheter du locatif professionnel déjà loué, sans avoir à gérer un bail commercial soi-même. L’acheteur secondaire ne négocie pas un prêt bancaire pour financer un entrepôt en direct : il achète des parts qui détiennent déjà ces actifs.
Indicateurs à surveiller (logistique)
- TOF (taux d’occupation financier) : reflet direct de la vacance locative réelle.
- Localisation des sites : axes routiers, zones logistiques structurantes, hubs e-commerce.
- Capacité à revaloriser les loyers : indexations contractuelles, renégociation de baux.
Une SCPI logistique avec TOF >93 % et une décote à l’achat autour de 10-15 % peut offrir un point d’entrée perçu comme plus défensif qu’un bureau tertiaire vide. Ce constat reste à vérifier actif par actif, rien n’est garanti.
2. Immobilier santé / éducation
Ce segment couvre des cliniques, des laboratoires, des résidences seniors, des établissements d’accueil petite enfance, des bâtiments médico-sociaux. Ces usages répondent à des besoins structurels (vieillissement, dépendance, offre de soins, garde d’enfants). La demande ne dépend pas du taux de télétravail ou de la vacance de bureaux en zone tertiaire.
Sur 2024-2025, plusieurs SCPI santé ont révisé leurs valeurs de part. Cela a créé des écarts de prix entre la valeur officielle et les prix effectivement proposés par des vendeurs pressés de sortir. Cet écart se traduit par des décotes parfois significatives pour les acheteurs du secondaire.
Pourquoi ce segment intéresse les acheteurs
- Besoins considérés comme essentiels : santé, dépendance, éducation spécialisée.
- Horizon long : locataires souvent en place sur des baux longs.
- Fenêtre d’accès : certains vendeurs acceptent une décote pour obtenir de la trésorerie rapidement.
Ici, la décote joue comme un amortisseur : même si les loyers baissent légèrement ou si la valeur patrimoniale est réajustée, le prix payé reste plus bas que le prix “catalogue”. Cela renforce le rendement facial immédiat. Aucune garantie sur la suite.
3. SCPI dites “diversifiées”
Les SCPI diversifiées détiennent plusieurs classes d’actifs : bureaux, logistique, commerce, locaux d’activité, parfois logement géré, parfois à l’international. Objectif : lisser le risque en ne dépendant pas d’un seul segment.
Pour un acheteur secondaire, l’intérêt est double :
- accès à un portefeuille déjà varié sans devoir acheter 3 ou 4 SCPI différentes,
- entrée potentielle dans une SCPI qui a fermé ou ralenti la collecte primaire,
- achat à un prix discuté directement avec le vendeur, pas imposé par la société de gestion.
Point clé : Sur le marché secondaire, le prix n’est pas figé par la société de gestion. Le prix sort d’une négociation entre un vendeur qui veut sortir et un acheteur qui veut entrer. C’est du gré à gré. Le notaire encadre la cession et sécurise le transfert juridique.
Lire une annonce SCPI sur le marché secondaire
Regarder uniquement le rendement affiché dans l’ancienne documentation commerciale n’est pas suffisant. Les acheteurs les plus prudents analysent des signaux concrets issus de la SCPI elle-même.
| Élément à vérifier | Pourquoi c’est clé |
|---|---|
| Prix demandé par le vendeur | Permet d’estimer la décote réelle vs. prix officiel ou prix de souscription. |
| Distribution annuelle récente (€ / part) | Base de calcul du rendement facial pour l’acheteur secondaire. |
| TOF (taux d’occupation financier) | Un TOF bas = plus de vacance = pression sur les loyers futurs. |
| Retraits en attente | Si trop d’associés veulent sortir en même temps, le risque de blocage augmente. |
| Type d’actif immobilier | Bureaux périphériques vs commerce de proximité vs entrepôts logistiques. Le risque n’est pas le même. |
Si la file de retrait représente déjà plusieurs mois d’attente ou si la SCPI a dû créer un fonds de remboursement plafonné, cela signale une tension de liquidité. Le marché secondaire de 2nd Market devient alors la seule sortie rapide possible, mais généralement avec décote.
Pourquoi passer par 2nd Market
2nd Market est une place de marché entre particuliers dédiée aux parts de SCPI. Le vendeur publie une annonce avec son prix de sortie. L’acheteur peut faire une offre, sur le nombre de parts et sur le prix par part. Le vendeur peut accepter, refuser ou négocier.
Le transfert ne se fait pas de manière informelle. Le processus passe par un notaire :
- accord vendeur / acheteur sur le prix,
- avant-contrat signé,
- fonds déposés sur le compte séquestre du notaire,
- mutation des parts et enregistrement (droits d’enregistrement à 5 %).
Ce schéma intéresse aussi les conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Ils peuvent désengorger les retraits clients, repositionner un portefeuille, ou faire entrer un client sur une SCPI fermée, sans attendre que la société de gestion traite des retraits pendant plusieurs mois.
Attention : Une décote n’est pas une garantie de performance future. Les SCPI restent exposées au risque immobilier : vacance locative, renégociation de loyers, évolution de la valeur du patrimoine. Le capital n’est pas garanti. 2nd Market n’est ni conseiller en investissement ni société de gestion. La plateforme met en relation acheteurs et vendeurs et le notaire sécurise la cession.
Prochaine étape
Trois actions immédiates possibles :
- Voir les annonces SCPI publiées par les vendeurs : Explorer les annonces SCPI
- Créer un compte pour pouvoir faire une offre : Créer un compte
- Poser vos questions (profil investisseur, fiscalité, fonctionnement notaire) : Contacter l’équipe
À bientôt,
L’équipe de 2nd Market
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