Marché secondaire SCPI : 77 annonces, décotes et rendements estimés

Vue d’ensemble du marché secondaire

Décotes observées : -5% à -42% selon la SCPI
Rendements bruts estimés sur le prix décoté : 4,1% à 9,9% (hors fiscalité, non garantis)
35 SCPI différentes représentées
Tickets d'entrée : 2 970 € à 1,97 M€

Opportunités à forte décote (> 20%)

Genepierre (Amundi) – Bureaux Île-de-France

1 198 parts disponibles (8 lots)

Prix observés : 105–170 €, soit -6% à -42% sous le prix de souscription officiel (180 €)
Dernier taux de distribution publié : 4,6% du prix de souscription
Rendement brut estimé sur les prix d'annonce : 6,1–9,9% (non garanti)

Exemple – lot 400 parts à 105 € (-42%)

Investissement : 42 000 € (vs 72 000 € au prix nominal)
Dividende annuel estimé : 4 152 €
Rendement brut estimé : 9,9% contre 4,6% au prix officiel

Efimmo 1 – Diversifiée Europe

1 267 parts (7 lots)

Prix observés : 165–197 €, soit -7% à -22% sous le prix de souscription (212 €)
Dernier TDVM : 5,1%
Rendement brut estimé : 5,5–6,5%

Perial Grand Paris

Décotes : -13% à -26% (prix souscription 458 €)
Dernier taux de distribution : 5,1%
Rendement brut estimé jusqu'à 6,9%

Patrimmo Commerce & Primopierre (Praemia REIM)

Lots à -22% de décote
Files de retrait significatives (données T3 2025 ASPIM)
Rendement brut estimé : 5,3–7,1%

Volumes importants (> 100 k€)

Pour investisseurs souhaitant déployer des montants significatifs :

Primovie : 13 200 parts | 130–155 €/part | -5% à -21% | ~1,97 M€
Perial O2 : 2 653 parts | 135–155 €/part | -5% à -18% | ~411 k€
Rivoli Avenir Patrimoine : 1 800 parts | 200–215 €/part | -6% à -21% | ~387 k€
Selectipierre 2 : 400 parts | 680 €/part | -12% | ~272 k€
Efimmo 1 : 1 267 parts | 165–197 €/part | -7% à -22% | ~249 k€
Accimmo Pierre : 1 951 parts | 110–120 €/part | -15% à -22% | ~215 k€
Genepierre : 1 198 parts | 105–170 €/part | -6% à -42% | ~204 k€
Epargne Foncière : 303 parts | 600 €/part | -10% | ~182 k€
Edissimmo : 950 parts | 136 €/part | -21% | ~129 k€

Opportunités par secteur

Bureaux / Commerces

Primovie : 13 200 parts, -5% à -21%
Perial O2 : 2 653 parts, -5% à -18%
AEW Commerces Europe : 541 parts, -13% à -18%
Edissimmo : 950 parts, -21%, rendement estimé 6,4%
Primopierre : plusieurs lots à -17% / -22%

Santé

Pierval Santé : 675 parts, -11%
LF Avenir Santé (usufruit) : 879 parts, -85% (reconstitution 2029, montage réservé investisseurs avertis)

Diversifiées / Patrimoniales

Epargne Foncière : 303 parts, -10%
Rivoli Avenir Patrimoine : 1 800 parts, -6% à -21%
Atout Pierre Diversification : 158 parts, -3% à -22%
Affinité Pierre : 450 parts, -13%

Démembrement SCPI : deux options

Option 1 : parts déjà démembrées disponibles

Plusieurs lots en usufruit ou nue-propriété sont actuellement disponibles :

LF Avenir Santé (usufruit temporaire) : 879 parts, -85%, reconstitution 2029
Perial O2 (nue-propriété) : 280 parts, -24%, reconstitution 2031
Aestiam Pierre Rendement (nue-propriété) : 60 parts, -22%, reconstitution 2031

Option 2 : acheter en pleine propriété puis démembrer

Vous pouvez acquérir des parts en pleine propriété sur 2nd Market et les démembrer ensuite (donation avec réserve d'usufruit, vente de la nue-propriété, etc.).

Cette stratégie permet de :

Bénéficier des décotes du marché secondaire
Optimiser la transmission patrimoniale
Réduire l'assiette IFI (pour le nu-propriétaire)

Procédure : contactez-nous après acceptation de votre offre pour organiser le démembrement dans l'acte notarié.

Simulateurs démembrement

Rendement effectif : exemple

Perial O2 – Prix souscription officiel : 164 €/part | Taux de distribution 2024 : 4,9%

Achat au prix officiel (marché primaire)

Investissement : 100 000 €
Dividende estimé : 4 900 €/an
Rendement brut : 4,9%

Achat marché secondaire à -15% (145 €/part)

Investissement : 85 000 € (586 parts)
Dividende estimé : 4 698 €/an
Rendement brut estimé : 5,5%

Achat marché secondaire à -18% (135 €/part)

Investissement : 82 000 € (607 parts)
Dividende estimé : 4 866 €/an
Rendement brut estimé : 5,9%

Hypothèse : dividende par part stable vs 2024, non garanti par la société de gestion. Exemple purement pédagogique.

Tickets d’entrée accessibles (< 10 000 €)

30 parts Immorente : 8 700 € (-15%)
18 parts Perial Grand Paris : 7 200 € (-13%)
34 parts Rivoli Avenir Patrimoine : 7 310 € (-6%)
41 parts Genepierre : 6 560 € (-11%)
15 parts Perial Grand Paris : 5 850 € (-15%)
60 parts Ufifrance Immobilier : 5 400 € (-2%)
33 parts Primopierre : 2 970 € (-22%)

Outils pour investisseurs

Avant d'investir, testez vos scénarios avec nos simulateurs gratuits :

Marché secondaire

Frais & fiscalité

Démembrement

Arbitrage & optimisation

Guides pratiques

Avant d’acheter : 3 filtres indispensables

Taux d'occupation financier (TOF)
- Cible : TOF >85% hors restructurations lourdes
- Source : bulletins trimestriels T3 2025
Stabilité du dividende
- Vérifier l'historique sur 3 ans minimum
- Comparer TDVM annoncé vs dividendes réellement versés
Comprendre la décote
- Décote >25% peut signaler une opportunité OU un problème structurel
- Analyser bulletins trimestriels et rapports annuels

Une forte décote n'est jamais un argument suffisant à elle seule. C'est un signal de marché qui doit être replacé dans le contexte : qualité du patrimoine, politique de distribution, niveau d'endettement, stratégie de la société de gestion.

Contexte marché primaire (T3 2025)

Sur plusieurs SCPI présentes dans notre carnet :

Les bulletins T3 2025 font état de files de retrait importantes et de flux de retraits compensés très faibles
Certaines SCPI n'ont quasiment pas racheté de parts sur le trimestre, faute de collecte suffisante
Le marché secondaire permet de trouver un acheteur en quelques semaines (délai non garanti), contre des délais de sortie officiels très incertains

Voir les annonces

Toutes les annonces disponibles : https://app.2ndmarket.fr/scpi

Filtres disponibles : par SCPI, par secteur, par décote, par ticket d'entrée

Accéder aux annonces Créer un compte

Comment faire une offre

Sur chaque annonce, vous pouvez :

Faire une offre sur un nombre de parts différent du lot proposé (exemple : 200 parts au lieu de 500)
Proposer un prix par part différent du prix affiché
Échanger directement avec le vendeur via la messagerie sécurisée

Le vendeur est libre d'accepter, refuser ou négocier votre proposition.

Une fois l'offre acceptée, 2nd Market prend en charge l'ensemble du processus notarié.

Fonction “Wanted” acheteur

Vous recherchez une SCPI spécifique ou des volumes importants ?

Publiez vos critères d'achat (SCPI recherchée, volume souhaité, décote acceptée) et recevez des propositions directement de vendeurs avant même qu'ils ne publient leur annonce.

Créer votre annonce Wanted : https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/scpi-annonces-recherche

Gros volumes ou questions

Vous souhaitez déployer des montants importants (>100 k€), acheter en démembrement, ou avez des questions sur le fonctionnement de la plateforme ?

Contactez-nous : contact@2ndmarket.fr

https://www.2ndmarket.fr/contact

2nd Market est une plateforme de mise en relation, nous ne sommes pas conseillers en gestion de patrimoine.

Avertissement légal

Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

2nd Market est une plateforme de mise en relation : nous ne garantissons pas la vente ou l'achat de parts. Les décotes et rendements mentionnés sont des observations de marché au 12 décembre 2025 et peuvent évoluer.

Les données de prix de souscription, de dividendes et de taux de distribution proviennent des bulletins officiels des sociétés de gestion T3 2025 ou 2024.

Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision d'investissement.

2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion.

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