Acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire : guide acheteur 2025

Ce guide explique simplement comment acheter des parts déjà existantes, en comprenant la décote, les frais, la fiscalité et les délais réels de perception des revenus.

1) Primaire vs secondaire : les différences

Sur le marché primaire, vous souscrivez des parts nouvelles auprès de la société de gestion, au prix officiel, avec des frais d’entrée. Sur le marché secondaire, vous achetez des parts existantes à un autre investisseur, souvent avec une décote et sans frais d’entrée.

Critère	Souscription officielle	Marché secondaire
Prix d’acquisition	Prix officiel	Souvent avec décote
Frais d’entrée	Oui	Non
Droits d’enregistrement	Oui	Oui
Frais de notaire	Non	Oui
Frais société de gestion	Inclus	Frais de transfert éventuels
Délai de jouissance	Souvent 3 à 6 mois avant de percevoir les revenus	Aucun délai : vous percevez dès votre inscription au registre des associés
Délai global	Immédiat après souscription	4 à 6 semaines environ, selon le dossier

L’absence de délai de jouissance rend le secondaire plus attractif pour un investisseur souhaitant percevoir des revenus rapidement, à condition d’intégrer les frais d’acquisition et la qualité de la SCPI.

2) Analyser une annonce et calculer le rendement réel

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a) Les indicateurs clés

Décote = (prix officiel – prix proposé) ÷ prix officiel.
Revenu estimé = distribution annuelle par part × nombre de parts.
Rendement affiché = revenu ÷ (prix proposé × parts) (hors frais).

b) Du rendement affiché au rendement réel

Intégrez les droits d’enregistrement, les frais éventuels de la plateforme, les émoluments du notaire et les frais de transfert éventuels de la société de gestion.

Simuler mes frais d’acquisition Comparer secondaire vs primaire

c) Vérifier la santé de la SCPI

Taux de distribution et régularité des versements.
Taux d’occupation financier (TOF) et vacance locative.
Volume d’ordres de retrait et actualités récentes.
Sources officielles : bulletins trimestriels, rapports annuels, ASPIM.

d) Points de vigilance

Décote trop importante sans justification économique claire.
Distribution en baisse depuis plusieurs trimestres.
TOF inférieur à 85 %.
Manque de transparence sur les documents.

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3) Les étapes d’un achat sur 2nd Market

Créer un compte pour suivre vos offres : Créer un compte.
Consulter les annonces et filtrer par décote, type de droits (pleine propriété, nue-propriété, usufruit) ou budget : Voir les annonces SCPI.
Analyser la SCPI (TOF, rendement net de frais, actualités).
Formuler une offre au prix ou ajustée selon votre analyse.
Signature chez notaire : rédaction de l’acte, signature électronique, consignation des fonds, transmission à la société de gestion.
Transfert : vous êtes inscrit au registre des associés et percevez ensuite les revenus selon le calendrier de distribution.

Le notaire gère l’ensemble de la procédure et la transmission à la société de gestion. Les délais observés varient de 4 à 6 semaines selon le dossier.

4) Frais à prévoir côté acheteur

Catégories courantes

Droits d’enregistrement : environ 5 %.
Frais éventuels de plateforme.
Émoluments et débours de notaire.
Frais de transfert (souvent 0–200 €).

Estimation rapide

Estimer le coût total

5) Fiscalité, horizon et démembrement

Revenus fonciers : imposables selon votre tranche et soumis aux prélèvements sociaux. Estimer mon impact fiscal
Horizon : investissement de long terme, sensible aux cycles immobiliers.
Démembrement :
- Nue-propriété : décote importante, pas de revenus pendant la période.
- Usufruit : revenus immédiats mais limités dans le temps.
Simuler un démembrement

6) Outils utiles

7) Questions fréquentes

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Qui s’occupe des démarches auprès de la société de gestion ?

Le notaire transmet l’acte et assure la mise à jour du registre des associés. Vous n’avez aucune démarche à effectuer.

Quand commencerai-je à percevoir les revenus ?

Une fois inscrit au registre des associés. Contrairement à une souscription classique, il n’y a pas de délai de jouissance : vous percevez les revenus dès la période suivante, selon le calendrier de distribution.

Y a-t-il des frais côté société de gestion ?

Ils sont à la charge de l’acheteur lorsqu’ils existent, et restent généralement faibles (entre 0 € et 200 € selon la SCPI).

Le démembrement est-il possible à l’achat ?

Oui. Vous pouvez acquérir la nue-propriété (objectif capitalisation) ou l’usufruit (objectif revenus temporaires), selon votre stratégie patrimoniale.

Puis-je acheter à crédit ?

Oui, selon votre situation et votre établissement prêteur. Comparez coût total et effet de levier avec le simulateur crédit.

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8) Mentions et avertissements

Notre rôle. 2nd Market est une place de marché qui met en relation des investisseurs. Nous ne fournissons pas de conseil en investissement.

Avertissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent des risques : perte en capital, baisse des distributions, illiquidité et aléas du marché immobilier. Les transactions sont finalisées chez notaire.

Dernière mise à jour : Octobre 2025.