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Acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire : guide acheteur 2025
Ce guide explique comment acheter des parts déjà existantes, en comprenant la décote, les frais, la fiscalité et les délais réels de perception des revenus. Données vérifiées 2nd Market (33 transactions T3-T4 2025).
1) Primaire vs secondaire : les différences
Sur le marché primaire, vous souscrivez des parts nouvelles auprès de la société de gestion, au prix officiel, avec des frais d'entrée. Sur le marché secondaire, vous achetez des parts existantes à un autre investisseur, souvent avec une décote et sans frais d'entrée.
| Critère | Souscription officielle | Marché secondaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | Prix officiel | Souvent avec décote (-20% à -35%) |
| Frais d'entrée | Oui (8-12%) | Non |
| Droits d'enregistrement | Oui (5%) | Oui (5%) |
| Frais de notaire | Non | Oui |
| Frais société de gestion | Inclus | Frais de transfert éventuels (0-200€) |
| Délai de jouissance | Souvent 3 à 6 mois avant de percevoir les revenus | Aucun délai : vous percevez dès votre inscription au registre des associés |
| Délai global | Immédiat après souscription | 4 à 6 semaines environ, selon le dossier |
L'absence de délai de jouissance rend le secondaire plus attractif pour un investisseur souhaitant percevoir des revenus rapidement, à condition d'intégrer les frais d'acquisition et la qualité de la SCPI.
2) Rendement effectif avec décote : exemples réels 2nd Market
L'achat avec décote améliore mécaniquement le rendement effectif, même si le dividende reste identique. Voici les calculs sur les SCPI effectivement vendues via 2nd Market entre septembre et novembre 2025 :
| SCPI | TDVM officiel | Prix décote 2nd Market | Rendement effectif | Gain vs primaire |
|---|---|---|---|---|
| Primovie | 4,5% | 104,50€ (-36%) | 7,0% | +2,5 points |
| Patrimmo Commerce | 3,8% | 80€ (-50%) | 7,6% | +3,8 points |
| Primopierre | 4,2% | 74,50€ (-35%) | 6,5% | +2,3 points |
| Perial O2 | 4,8% | 124€ (-22%) | 6,2% | +1,4 points |
| Aestiam Pierre Rendement | 4,8% | 618€ (-24%) | 6,3% | +1,5 points |
| Épargne Foncière | 4,7% | 495€ (-24%) | 6,2% | +1,5 points |
Rendement effectif moyen : 6,5% vs 4,5% officiel = +2,0 points de gain grâce à l'effet décote.
⚠️ Avertissement : Ce gain de rendement est purement mathématique et ne garantit ni le maintien du dividende futur, ni une revalorisation du prix de la part. Les SCPI décotées présentent souvent des difficultés structurelles (files de retrait, baisse prix, secteur sous pression). L'analyse de la santé de la SCPI est indispensable avant tout achat.
Source : Données 2nd Market T3-T4 2025 (33 transactions réalisées), bulletins SCPI officiels pour TDVM.
Calculer le rendement effectif Voir les SCPI disponibles3) Analyser une annonce et calculer le rendement réel
a) Les indicateurs clés
- Décote = (prix officiel – prix proposé) ÷ prix officiel.
- Revenu estimé = distribution annuelle par part × nombre de parts.
- Rendement affiché = revenu ÷ (prix proposé × parts) (hors frais).
b) Du rendement affiché au rendement réel
Intégrez les droits d'enregistrement, les frais éventuels de la plateforme, les émoluments du notaire et les frais de transfert éventuels de la société de gestion.
Simuler mes frais d'acquisition Comparer secondaire vs primaire
c) Vérifier la santé de la SCPI
- Taux d'occupation financier (TOF) > 85% : indicateur de santé locative.
- Dividende stable sur 3 ans minimum : capacité à maintenir les distributions.
- Volume d'ordres de retrait : file d'attente importante = signal d'alerte.
- Qualité du patrimoine : localisation, standing, typologie des actifs.
- Sources officielles : bulletins trimestriels, rapports annuels, ASPIM.
d) Points de vigilance
- Décote > 40% : alerte rouge, analyser pourquoi la SCPI est si décotée.
- TOF < 80% : problèmes locatifs importants.
- Distribution en baisse depuis plusieurs trimestres.
- File de retrait avec 0 rachat sur le trimestre (délai infini).
- Manque de transparence sur les documents.
4) Les étapes d'un achat sur 2nd Market
- Créer un compte pour suivre vos offres : Créer un compte.
- Consulter les annonces et filtrer par décote, type de droits (pleine propriété, nue-propriété, usufruit) ou budget : Voir les annonces SCPI.
- Analyser la SCPI (TOF, rendement net de frais, actualités, bulletins trimestriels).
- Formuler une offre au prix affiché ou ajustée selon votre analyse.
- Signature chez notaire : rédaction de l'acte, signature électronique, consignation des fonds, transmission à la société de gestion.
- Transfert : vous êtes inscrit au registre des associés et percevez ensuite les revenus selon le calendrier de distribution.
Le notaire gère l'ensemble de la procédure et la transmission à la société de gestion. Les délais observés varient de 4 à 6 semaines selon le dossier.
5) Frais à prévoir côté acheteur
Catégories courantes
- Commission 2nd Market : 1,8% TTC (fixe)
- Frais avant-contrat : 240€ TTC
- Droits d'enregistrement : 5% (article 726 CGI)
- Frais société de gestion : 0 à 200€ (transfert)
Exemple pour 50 000€
- Commission 2nd Market : 900€
- Avant-contrat : 240€
- Droits enregistrement : 2 500€
- Frais transfert : ~150€
- Coût total : 53 790€
6) Fiscalité, horizon et démembrement
- Revenus fonciers : imposables selon votre tranche marginale et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Estimer mon impact fiscal
- Horizon d'investissement : placement de long terme (8-10 ans minimum recommandé), sensible aux cycles immobiliers.
- Démembrement :
- Nue-propriété : décote importante, pas de revenus pendant la période, stratégie capitalisation.
- Usufruit : revenus immédiats mais limités dans le temps.
7) Pour les vendeurs : comprendre le marché acheteur
Si vous vendez vos parts sur 2nd Market, voici ce que recherchent les acheteurs et comment maximiser vos chances de vente rapide :
Ce que recherchent les acheteurs
- SCPI avec TOF > 85% : preuve de santé locative et capacité à maintenir les distributions.
- Dividende stable sur 3 ans : historique de distributions régulières sans baisse significative.
- Décote attractive (20-30%) : équilibre entre prix d'entrée réduit et qualité de l'actif.
- Patrimoine de qualité : localisation prime (Paris, grandes métropoles), standing élevé, locataires solvables.
- Transparence : bulletins trimestriels disponibles, pas de zones d'ombre sur la gestion.
Stratégies pour vendre rapidement
- Fixer un prix réaliste : sur 2nd Market, les annonces avec décote de 25-30% trouvent un acheteur en 2-4 semaines (médiane : 3 jours pour recevoir une offre).
- Mettre en avant les atouts : TOF élevé, dividende stable, secteur porteur (santé, résidentiel).
- Être transparent : fournir les bulletins récents, expliquer pourquoi vous vendez.
- Quantité flexible : proposer fractionnement si gros lot (plus facile à vendre par tranches).
💡 Données observées 2nd Market :
- Délai médian annonce → offre : 3 jours (si prix attractif)
- Ratio moyen : 4,3 offres par annonce
- Taux de vente : 85% des annonces bien tarifées trouvent un acheteur
8) Outils utiles pour acheteurs et vendeurs
9) Questions fréquentes
Qui s'occupe des démarches auprès de la société de gestion ?
Le notaire transmet l'acte et assure la mise à jour du registre des associés. Vous n'avez aucune démarche à effectuer. La société de gestion peut facturer des frais de transfert (0 à 200€) mais le notaire gère toute la procédure.
Quand commencerai-je à percevoir les revenus ?
Une fois inscrit au registre des associés. Contrairement à une souscription classique, il n'y a pas de délai de jouissance : vous percevez les revenus dès la période suivante, selon le calendrier de distribution de la SCPI (trimestriel ou mensuel).
Y a-t-il des frais côté société de gestion ?
Oui, des frais de transfert sont à la charge de l'acheteur lorsqu'ils existent. Ils restent généralement faibles (entre 0€ et 200€ selon la SCPI). Ces frais sont mentionnés dans l'annonce ou communiqués avant signature.
Le démembrement est-il possible à l'achat ?
Oui. Vous pouvez acquérir la nue-propriété (objectif capitalisation, pas de revenus pendant la période) ou l'usufruit (objectif revenus temporaires), selon votre stratégie patrimoniale. Le démembrement permet des optimisations fiscales importantes.
Puis-je acheter à crédit ?
Oui, selon votre situation et votre établissement prêteur. Certaines banques financent l'achat de SCPI sur le marché secondaire, notamment si la décote permet un rendement effectif élevé (>6-7%). Comparez coût total et effet de levier avec le simulateur crédit.
Comment vérifier que le vendeur est bien propriétaire ?
Le notaire vérifie systématiquement la propriété des parts auprès de la société de gestion avant la signature définitive. 2nd Market demande également une attestation de propriété lors du dépôt de l'annonce. Vous êtes protégé par le cadre notarial obligatoire.
Que se passe-t-il si la SCPI baisse son prix après mon achat ?
Vous subissez une moins-value latente (non réalisée tant que vous ne vendez pas). C'est un risque inhérent aux SCPI. L'achat avec décote offre une marge de sécurité : si vous achetez à -30% et que le prix baisse de -10%, vous êtes toujours à -40% vs prix initial mais votre perte réelle est limitée. D'où l'importance d'analyser la santé de la SCPI avant achat.
Puis-je revendre rapidement mes parts achetées sur le marché secondaire ?
Oui, mais vous serez soumis aux mêmes conditions de marché. Si vous revendez sur 2nd Market, vous devrez accepter une décote. Si la SCPI est toujours en difficulté, la liquidité ne sera pas améliorée. Horizon d'investissement minimum recommandé : 8-10 ans.
10) Mentions et avertissements
Notre rôle. 2nd Market est une place de marché qui met en relation des investisseurs. Nous ne fournissons pas de conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) avant toute décision.
Avertissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent des risques : baisse des distributions, dévalorisation des actifs immobiliers, illiquidité et aléas du marché. Les transactions sont finalisées chez notaire. La plateforme ne garantit pas la vente ou l'achat des parts.
Sources. Données 2nd Market : 33 transactions réalisées T3-T4 2025, 133 annonces actives, 577 offres totales (novembre 2025). TDVM officiels : bulletins trimestriels des sociétés de gestion. Frais : grille tarifaire officielle 2nd Market. Réglementation : Code Général des Impôts (articles 726, 150 U).
Dernière mise à jour : Novembre 2025.
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