Plus-Value SCPI : guide 2025
Calculer la plus-value sur parts de SCPI et comprendre la fiscalité applicable : barèmes, abattements par durée, exemples et points de vigilance.
Comprendre la plus-value sur les SCPI
La plus-value immobilière sur parts de SCPI est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, frais d’acquisition inclus. Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les SCPI sont fiscalement transparentes : la plus-value suit le régime immobilier, comme pour un appartement.
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d’achat − Frais d’acquisition
- Prix d’achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
- Prix de vente : 12 000 €
- Frais d’acquisition : 1 000 €
- Plus-value brute : 1 000 €
Fiscalité de la plus-value SCPI
Deux impositions s’appliquent :
1. Impôt sur le revenu (IR) – 19 %
Abattement progressif selon la durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Taux effectif |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 19 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an au-delà de la 5ᵉ année | Dégressif |
| 22 ans et plus | 100 % | 0 % |
2. Prélèvements sociaux (PS) – 17,5 %
Abattement distinct :
| Durée de détention | Abattement PS | Taux effectif |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 17,5 % |
| 6 à 21 ans | 1,65 %/an au-delà de la 5ᵉ année | Dégressif |
| 22 à 29 ans | 9 % la 22ᵉ année | Dégressif |
| 30 ans et plus | 100 % | 0 % |
L’exonération totale des PS intervient après 30 ans. L’IR est nul dès 22 ans.
Exemple de calcul complet
Situation
- Prix d’achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
- Prix de vente : 12 000 €
- Plus-value brute : 2 000 €
Fiscalité après 8 ans
- IR : abattement 18 % (3 ans × 6 %)
- PS : abattement 4,95 % (3 ans × 1,65 %)
Calcul indicatif
- PV imposable IR : 2 000 € × 82 % = 1 640 € → IR : 311,60 €
- PV imposable PS : 2 000 € × 95,05 % = 1 901 € → PS : 332,68 €
Total impôts : 644,28 € • PV nette : 1 355,72 €
Optimisation par la durée : à 22 ans → IR = 0 €. À 30 ans → IR + PS = 0 €.
Performance globale : plus-value + revenus
Pour estimer la performance totale, ajoutez les revenus distribués sur la période.
Revenus cumulés (exemple)
- Capital initial : 10 000 €
- Taux moyen : 4,5 %
- Revenus sur 8 ans : ≈ 3 600 €
Lecture du résultat
- Plus-value nette : 1 355,72 €
- Revenus cumulés : 3 600 €
- Gain total : 4 955,72 € • Annualisé : ≈ 5,2 %
Points pratiques
Durée de détention
- < 6 ans : taxation élevée (IR + PS)
- 10–15 ans : abattements en montée
- ≥ 22 ans : IR nul
- ≥ 30 ans : IR + PS nuls
Arbitrages
Comparer le coût fiscal d’une cession avec la performance attendue d’un réinvestissement. Utiliser si besoin le simulateur d’arbitrage SCPI.
Vente sur marché secondaire : frais & net vendeur
En cas de cession de gré à gré :
- Acheteur : droits d’enregistrement 5 % + commission 2nd Market 1,8 % du prix + 240 € TTC (avant-contrat) + frais de société de gestion 0 à 200 € selon la SCPI
- Vendeur : commission 2nd Market dégressive cumulée : 6 % ≤ 50 000 € • 4 % 50 001–100 000 € • 3 % 100 001–200 000 € • 1,5 % 200 001–500 000 € • 0,75 % au-delà
- Frais de notaire : barème dégressif par tranches côté vendeur (3 % ≤ 50 000 € • 2 % 50 001–100 000 € • 1,5 % 100 001–200 000 € • 0,75 % 200 001–500 000 € • 0,38 % > 500 000 €) avec minimum 540 € TTC
- Fiscalité sur plus-value : selon barèmes IR/PS ci-dessus
Net vendeur : exemple
- Prix de vente : 12 000 €
- Frais plateforme (6 %) : − 720 €
- Frais de notaire (min. 540 € TTC) : − 540 €
- Impôts PV (ex.) : − 644 €
- Net perçu : 10 096 €
Estimez le net exact avec : simulateur marché secondaire SCPI • simulateur de frais SCPI • simulateur fiscal SCPI • simulateur plus-value SCPI.
Défiscalisation SCPI : dispositifs pertinents
SCPI Malraux : pour gros contributeurs
- Profil : TMI 41–45 %, ticket ≥ 50 000 €, engagement 4 ans
- Points d’attention : 2–3 ans de travaux sans revenus, frais d’entrée 10–12 %, revente plus difficile après période fiscale
SCPI Denormandie : alternative villes moyennes
- Principe type Pinel dans des villes moyennes
- Avantages : prix d’achat plus bas, moins de concurrence, réduction jusqu’à 21 %
- Contraintes : travaux ≥ 25 % du coût
- Budget indicatif : 10 000–25 000 €
SCPI Déficit Foncier : pour propriétaires bailleurs
- Déficit imputable : 10 700 € max/an, report possible sur 10 ans
- Pertinent avec revenus fonciers élevés (> 15 000 €/an)
Tableau de décision
| Votre situation | Dispositif recommandé | Réduction | Durée |
|---|---|---|---|
| TMI 30 %, pas de revenus fonciers, 20–40k€ | Pinel 9 ans | 18 % | 9 ans |
| TMI 41–45 %, > 50k€, efficacité max | Malraux | 30 % | 4 ans |
| Budget 10–25k€, zones B/C | Denormandie | 18 % | 9 ans |
| Propriétaire bailleur, revenus fonciers élevés | Déficit Foncier | Selon TMI | Jusqu’à 10 ans |
| TMI 11 %, petit budget | SCPI de rendement | — | — |
Neuf vs secondaire : les droits d’enregistrement 5 % s’appliquent au marché secondaire uniquement. En souscription neuve : droits 0 €.
Questions fréquentes
Comment se calcule la plus-value SCPI ?
Prix de vente − (prix d’achat + frais d’acquisition). La plus-value brute est ensuite soumise à l’IR (19 %) et aux PS (17,5 %) avec abattements selon la durée.
Quand est-on exonéré ?
IR nul dès 22 ans de détention. PS nuls à 30 ans.
Les frais de vente réduisent-ils la base imposable ?
Les frais d’acquisition initiaux entrent dans le calcul de la plus-value brute. Les frais de cession réduisent le net vendeur mais pas l’assiette de la plus-value.
La décote impacte-t-elle la fiscalité ?
Oui, via le montant de la plus-value. Une vente à décote réduit la plus-value, voire crée une moins-value donc pas d’impôt sur la plus-value.