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SCPI Épargne Foncière : Situation Critique en 2025
Délai de retrait : 14 ans (56 trimestres) | 407 688 parts en attente | Prix : 670 € | Taux distribution 2024 : 4,52%
📊 Caractéristiques Épargne Foncière
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | La Française REM |
| Date de création | 1968 |
| Type de capital | Capital variable |
| Secteur d'investissement | Bureaux (>60%), Commerces (19%), Logistique, Hôtellerie |
| Zone géographique | France (90%), International (10%) |
| Prix de souscription actuel | 670 € par part (au 01/01/2025) |
| Prix de retrait théorique | 619,75 € par part |
| Prix fonds de remboursement | 538,00 € par part (–19,68% vs souscription) |
| Capitalisation | 4,17 milliards d'euros (31/10/2025) |
| Nombre d'associés | 57 772 (30/09/2024) |
| Nombre d'actifs | 446 immeubles (T2 2025) |
| Surface totale | 1 164 973 m² (30/09/2025) |
| TOF (Taux Occupation Financier) | 91,4% (T1 2025) — en baisse de –0,8 point |
| TOF exploitation (hors vacance/franchises) | 86,80% (T1 2025) — en baisse de –2,20 points |
| Parts en attente de retrait | 407 688 parts (T2 2025) |
| Délai théorique de retrait | 14 ans (56 trimestres) |
📈 Performance et Rendement
Taux de distribution 2024 : 4,52%
En 2024, Épargne Foncière a distribué 37,71 € brut par part (36,72 € net après fiscalité étrangère de 0,29 €/part), pour un taux de distribution de 4,52% basé sur le prix de référence de 835 € au 01/01/2024.
La Française REM a annoncé un objectif de distribution 2025 de 31,20 €/part, soit une baisse de –15,0% par rapport aux 36,72 € nets distribués en 2024.
Acompte trimestriel T1 2025 : 7,50 € net/part (contre 9,18 € au T4 2024), soit –18,30%.
Raison : Changement de politique de distribution excluant l'anticipation des plus-values. Les acomptes varieront selon les résultats trimestriels.
Historique des performances
| Année | Taux de distribution | Dividende brut par part |
|---|---|---|
| 2024 | 4,52% | 37,71 € (36,72 € net) |
| 2023 | 4,43% | ~37 € |
| 2022 | 4,35% | ~35 € |
| 2025 (prévisionnel) | ~4,65%* | 31,20 € (–15,0%) |
*Estimation basée sur prix 670 € et dividende 31,20 €
TRI 10 ans : 5,02%
Le Taux de Rentabilité Interne sur 10 ans s'établit à 5,02%, intégrant les variations de prix et les distributions. Ce TRI est en baisse tendancielle en raison des corrections de prix successives depuis 2023.
📉 Évolution du Prix de la Part
Épargne Foncière a subi une série de baisses de prix depuis 2023, reflétant la dévalorisation de son patrimoine immobilier fortement exposé aux bureaux :
Baisse totale : –19,76% en un ajustement brutal décidé par La Française REM pour réaligner le prix avec la valeur de reconstitution du patrimoine.
Valeur de reconstitution et valorisation
- Valeur de reconstitution 30/06/2025 : 724,19 € (–2,54% depuis fin 2024)
- Valeur de reconstitution fin 2024 : 743,07 € (baisse de –12,20% sur l'année)
- Prix actuel vs reconstitution : Décote de –7,48%
- Valeur de réalisation : 597,31 € (30/06/2025)
- Valeur IFI 2025 : 619,75 €
Le prix de souscription de 670 € se situe actuellement en décote de –7,48% par rapport à la valeur de reconstitution, mais reste au-dessus de la valeur de réalisation.
⏱️ Délai de Retrait : 14 ans Théoriques
Situation au T2 2025
Au deuxième trimestre 2025, Épargne Foncière enregistre :
- 407 688 parts en attente de retrait
- Délai théorique : 14 ans (56 trimestres)
- Collecte T3 2024 : seulement 1 726 parts souscrites
- Ratio collecte/demandes : 0,38% (quasi-nul)
- Collecte effondrée : 1 726 parts souscrites au T3 2024 face à 456 842 parts en attente, ratio catastrophique de 0,38%
- Baisse de prix brutale : –19,76% en janvier 2025 dissuade les nouveaux investisseurs
- Secteur bureaux en crise : TOF en baisse à 91,4%, 4,1% de franchises de loyers, restructurations en cours
- Dividende en baisse : –15% prévu pour 2025, signal négatif pour le marché
- Manque de confiance : Plus de 5% du capital total veut sortir simultanément
Fonds de remboursement : solution partielle et coûteuse
Face à ce blocage, La Française REM a mis en place un fonds de remboursement permettant aux associés de vendre à :
- Prix de remboursement : 538,00 € par part
- Décote : –19,68% vs prix souscription 670 €
- Décote : –13,18% vs prix retrait théorique 619,75 €
- Conditions : Sous réserve de disponibilité du fonds, critères et limites d'utilisation restrictifs
Attention : Le fonds de remboursement n'est pas une solution garantie. Le prix de 538 € représente une perte importante pour les associés entrés au-dessus de 670 €.
Comparaison : Retrait classique vs 2nd Market
❌ Retrait via société de gestion
- Délai : 14 ans (56 trimestres)
- Prix : 619,75 € (si un jour accepté)
- Ordre chronologique : 407 688 parts devant vous
- Incertitude totale : Aucune garantie de remboursement
- Alternative fonds : 538 € (–19,68%)
✅ Vente sur 2nd Market
- Délai : 4-6 semaines en moyenne
- Prix : Libre, négociable (décote –10% à –25% typique)
- Pas de file d'attente : Marché de gré à gré direct
- Transaction notaire : Sécurisée et conforme
- Frais transparents : 6% TTC (dégressifs) + notaire
💰 Vendre sur 2nd Market : Solution Rapide
Décotes observées sur le marché secondaire
Les décotes observées sur 2nd Market pour Épargne Foncière varient généralement entre –10% et –25% par rapport au prix de souscription actuel (670 €), selon l'urgence du vendeur et les conditions de marché. Soit un prix de vente entre 502 € et 603 €.
Le fonds de remboursement officiel rachète à 538 € (–19,68%). Sur 2nd Market, selon votre prix, vous pourriez vendre entre 502 € et 603 €, soit potentiellement jusqu'à +12% de plus que le fonds si vous trouvez un acheteur à –10%.
Ces niveaux de décote reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation. Le prix final dépend de la négociation entre vendeur et acheteur.
Délai de vente moyen : 4-6 semaines
Sur 2nd Market, le délai moyen pour trouver un acheteur est de 4 à 6 semaines si le prix proposé est attractif. Le délai de finalisation (avant-contrat → signature notaire → virement) ajoute 3 à 4 semaines.
Délai total estimé : 7 à 10 semaines, soit 273 fois plus rapide que les 14 ans théoriques.
Processus de vente en 5 étapes
- Créer une annonce gratuite : Indiquez le nombre de parts, votre prix de vente souhaité, et joignez l'attestation de propriété
- Recevoir des offres : Les acheteurs intéressés vous contactent via la plateforme pour négocier
- Négocier librement : Vous acceptez l'offre qui vous convient, aucune obligation
- Signer l'avant-contrat : Signature électronique via DocuSign, acompte de 10% versé en séquestre
- Finaliser chez le notaire : Acte authentique signé, fonds virés, mutation enregistrée auprès de la société de gestion
Frais de vente
Pour le vendeur :
- Commission 2nd Market : 6% TTC du prix de vente (dégressif selon montant)
- Frais de notaire : ~3% TTC (dégressifs selon montant, minimum 540 €)
- Aucun frais d'annulation : Vous pouvez retirer votre annonce à tout moment avant signature
Pour l'acheteur :
- Commission 2nd Market : 1,8% TTC du prix d'achat
- Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
- Droits d'enregistrement : 5% du prix (Article 726 CGI, taxe obligatoire)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon La Française REM
🏢 Patrimoine et Stratégie
Un portefeuille vieillissant exposé aux bureaux
Épargne Foncière détient un patrimoine de 446 immeubles pour une surface totale de 1 164 973 m² au 30/09/2025. La composition sectorielle reste dominée par les bureaux :
- Bureaux : >60% du patrimoine en valeur vénale (forte exposition)
- Commerces : ~19% (en stabilisation)
- Logistique, hôtellerie, santé, éducation : ~21% (diversification récente)
Répartition géographique
- Île-de-France : >59% (concentration risquée)
- Régions françaises : ~31%
- Étranger (Allemagne, Pays-Bas, Irlande) : ~10%
Taux d'occupation en baisse
- TOF T1 2025 : 91,4% (contre 92,2% au T4 2024)
- Taux occupation physique : 88,3% (stable)
- Franchises de loyers : 4,10% (contre 2,80% au T4), hausse de +130 points de base
- TOF exploitation (retraité) : 86,80% (–2,20 points vs T4 2024)
Raison de la baisse : Libération de deux immeubles à Issy-les-Moulineaux (92) fin 2024, franchises accordées pour accompagner les relocations.
Stratégie 2025 : consolidation et arbitrages
Face à la crise, La Française REM poursuit une stratégie d'ajustement :
- Plan d'arbitrage 2025 : ~400 millions d'euros (comme en 2024)
- Objectif : Céder les actifs sous-performants, mettre aux normes environnementales, honorer les échéances d'emprunt
- Aucune acquisition T1 2025 : Contexte de marché attentiste
- 4 cessions T1 2025 : Arbitrage sélectif pour adapter le portefeuille
Épargne Foncière peut recourir à l'endettement jusqu'à 25% maximum de sa capitalisation (règles statutaires). Le niveau d'endettement exact n'est pas communiqué dans les bulletins T1 2025, mais la SCPI utilise cette capacité pour financer les arbitrages et restructurations.
⚖️ Profils Investisseurs
Pour les vendeurs actuels
Si vous détenez des parts Épargne Foncière et que vous avez besoin de liquidité, voici les options disponibles :
Option 1 : Retrait classique via société de gestion
- Délai théorique : 14 ans (56 trimestres)
- Prix théorique : 619,75 € (si accepté)
- Contrainte : 407 688 parts devant vous dans la file d'attente
Option 2 : Fonds de remboursement La Française REM
- Prix garanti : 538,00 € par part
- Décote : –19,68% vs prix souscription actuel
- Contrainte : Sous réserve disponibilité, critères restrictifs
Option 3 : Vente sur 2nd Market (gré à gré)
- Délai moyen : 4-6 semaines (si prix attractif)
- Prix : Libre, négociable (décotes observées : –10% à –25%)
- Avantage : Vous fixez votre prix, pas de file d'attente
- Frais : 6% TTC + notaire (~3%)
- Besoin de liquidité urgent (succession, divorce, achat immobilier)
- Impossibilité d'attendre 14 ans de délai théorique
- Souhait de réallouer son patrimoine
- Décote du fonds de remboursement (–19,68%) jugée trop importante
2nd Market ne fournit aucun conseil sur l'opportunité de vendre ou conserver vos parts. Consultez un CGP indépendant pour une analyse personnalisée.
Pour les acheteurs potentiels
Acheter Épargne Foncière sur le marché secondaire à décote présente des caractéristiques spécifiques :
Éléments favorables :
- Décote d'entrée : Acquisition entre –10% et –25% sous prix souscription
- Capitalisation importante : 4,17 Mds€, SCPI historique créée en 1968
- Taux distribution 2024 : 4,52% (base prix 835 €)
- Stratégie d'arbitrage : Plan de 400M€ en cours en 2025
Points d'attention :
- Exposition sectorielle : Plus de 60% en bureaux, secteur sous pression
- Dividende 2025 : Objectif abaissé à 31,20 €/part (–15% vs 2024)
- TOF en recul : 91,4% au T1 2025, franchises à 4,1%
- Dévalorisation 2024 : –12,20% du patrimoine expertisé
- Liquidité limitée : Délai retrait de 14 ans pour revente éventuelle
- Réserves : Report À Nouveau de 197 jours
Un investissement dans Épargne Foncière comporte :
- Un risque de perte en capital
- Un risque d'illiquidité important (délai retrait 14 ans)
- Un risque de baisse du dividende (déjà –15% annoncé pour 2025)
- Un risque de concentration sectorielle (bureaux >60%)
2nd Market ne fournit aucun conseil en investissement. Avant tout achat, consultez un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui analysera la cohérence de cet investissement avec votre situation personnelle et vos objectifs.
❓ FAQ Épargne Foncière
Épargne Foncière a baissé de –19,76% en janvier 2025 suite à une dévalorisation du patrimoine de –12,20% en 2024. Les principales raisons : surexposition aux bureaux (>60%), marché des bureaux en crise post-COVID, libérations d'immeubles importants, et ajustement tardif de la stratégie d'arbitrage. La correction de prix vise à réaligner la valeur de souscription avec la valeur réelle des actifs expertisés.
Le délai théorique de retrait est de 14 ans au T2 2025. Avec seulement 1 726 parts souscrites au T3 2024 face à 407 688 parts en attente, le mécanisme de retrait est totalement bloqué. Le fonds de remboursement à 538 € (–19,68%) offre une sortie partielle mais très coûteuse. La vente sur 2nd Market reste la solution la plus rapide et potentiellement moins pénalisante.
Non, une SCPI ne fait pas "faillite" au sens d'une entreprise ou d'une société commerciale. Les SCPI sont des fonds d'investissement immobiliers régulés : elles ne peuvent pas être liquidées par défaut de paiement ou de gestion comme une société classique. En revanche, une SCPI peut :
- voir la valeur de ses actifs et de ses parts continuer à baisser,
- réduire fortement ses dividendes,
- rester bloquée pendant des années ou décennies sans possibilité de remboursement rapide, si la liquidité du marché ou la collecte est insuffisante.
La société de gestion (La Française REM pour Épargne Foncière) conserve la gestion du patrimoine et perçoit les frais de gestion prévus dans les statuts, même si les performances immobilières sont mauvaises ou si le rendement est temporairement nul. Les frais de gestion sont structurés comme un pourcentage des loyers encaissés, conformément au règlement. Cette rémunération et les fonctions de la société de gestion perdurent tant que le fonds existe et gère des actifs.
Risques principaux :
- Capital non garanti, perte possible en cas de baisse des actifs ou d'illiquidité prolongée.
- Blocage de la liquidité : retrait impossible ou très long (14 ans actuellement), décotes importantes sur le marché secondaire.
- Dividende variable, parfois en forte baisse selon la conjoncture immobilière et la gestion (–15% annoncé pour 2025).
C'est probable. La baisse de –15% annoncée pour 2025 (31,20 €/part vs 36,72 € en 2024) s'explique par un changement de politique de distribution et des difficultés locatives. Si le TOF continue de baisser (91,4% au T1 2025), les franchises augmentent (4,1%), et les arbitrages ne génèrent pas de plus-values, de nouvelles baisses sont possibles en 2026-2027. La Française REM a précisé que les acomptes varieront selon les résultats, signe de prudence.
Épargne Foncière était une SCPI de référence avant 2023, mais la situation actuelle présente plusieurs points d'attention : illiquidité importante (délai retrait 14 ans), dividende en baisse annoncée de –15% pour 2025, dévalorisation du patrimoine de –12,20% en 2024, TOF en recul à 91,4%, et exposition aux bureaux supérieure à 60%. Ces éléments sont à prendre en compte dans toute décision d'investissement. 2nd Market ne fournit pas de conseil sur l'opportunité d'investir ou non dans cette SCPI. Consultez un CGP indépendant pour une analyse personnalisée de votre situation.
🎯 Conclusion
Épargne Foncière traverse une période difficile en 2025. Avec un délai de retrait de 14 ans, une baisse de prix de –19,76%, un dividende en recul de –15%, et un TOF en repli, la SCPI historique de La Française REM fait face à des difficultés structurelles liées à sa forte exposition aux bureaux.
Pour les détenteurs actuels : Trois options de sortie existent : (1) le retrait classique avec un délai théorique de 14 ans, (2) le fonds de remboursement à 538 € (–19,68%), ou (3) la vente sur 2nd Market avec des délais de 4-6 semaines et des décotes observées entre –10% et –25%. Chaque option présente des caractéristiques différentes en termes de délai, prix et contraintes.
Pour les investisseurs potentiels : Les décotes du marché secondaire doivent être évaluées au regard des points d'attention identifiés : baisse du dividende annoncée pour 2025, dévalorisation du patrimoine, TOF en recul, et illiquidité structurelle (délai retrait 14 ans).
2nd Market est une plateforme de mise en relation qui facilite les transactions entre vendeurs et acheteurs de parts SCPI sur le marché secondaire. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Pour toute décision d'achat ou de vente, nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui analysera votre situation personnelle.
Découvrir toutes les SCPI disponibles sur 2nd Market📚 Sources et Méthodologie
Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :
- La Française REM : Bulletins trimestriels officiels (T1 2025, T4 2024, T3 2024), notes d'information, communiqués de presse sur modifications de prix
- AMF : Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org)
- ASPIM : Association française des SCPI (aspim.fr)
- Tableau liquidité T2 2025 : Données parts en attente et délais de retrait
Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix, taux distribution, dividendes, TOF, capitalisation, nombre d'actifs, surface) ont été vérifiées sur les bulletins officiels de La Française REM et les communiqués de presse. Les décotes observées sur 2nd Market proviennent des annonces publiées sur la plateforme. Les délais de vente sont basés sur les statistiques internes 2nd Market (2024-2025).
Date de dernière mise à jour : Novembre 2025
Avertissement légal : 2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement, aucune recommandation personnalisée, ni d'accompagnement patrimonial. Avant toute opération sur des parts de SCPI, nous recommandons vivement de consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou un professionnel habilité, qui pourra analyser votre situation personnelle et vos objectifs.
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et d'illiquidité prolongée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les données et exemples de décotes sont informatifs, issus des observations réelles du marché secondaire, et ne constituent ni une offre ni une promesse contractuelle.
Documents réglementaires : Consultez les statuts, la note d'information et le dernier rapport annuel d'Épargne Foncière auprès de La Française REM avant toute décision d'investissement.
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