SCPI Primovie : Analyse complète 2025, prix, rendement et délais de retrait

Primovie est une SCPI de santé et éducation créée en 2012 et gérée par Praemia REIM. Prix de souscription actuel : 164 € (baisse de –11,35% en janvier 2025). TDVM 2024 : 4,20%. Délai de retrait théorique : 130 ans (520 trimestres). TOF : 95,4%. Capitalisation : 4,21 milliards d'euros (Q2 2025).

Caractéristiques principales de la SCPI Primovie

Performance et rendement Primovie

Rendement 2024

Le TDVM 2024 de Primovie s'établit à 4,20%, en retrait par rapport aux années précédentes mais supérieur à Primopierre (3,54%). Le dividende distribué en 2024 était de 8,36 € par part.

Prévisions 2025 : baisse attendue

Praemia REIM a annoncé un dividende prévisionnel 2025 de 7,40 € par part, soit une baisse de –11,5% par rapport à 2024. Cette diminution reflète la pression sur le secteur de la santé et le ralentissement des revenus locatifs.

Évolution du prix de la part Primovie

Primovie a connu plusieurs baisses de prix successives depuis 2023, reflétant la dévalorisation de son patrimoine immobilier :

• Début 2023 : 203 € par part
• Février 2024 : 185 € par part (–8,87%)
• Janvier 2025 : 164 € par part (–11,35%)

En moins de 2 ans, le prix de souscription a chuté de –19,2%. Cette correction s'explique par la réévaluation à la baisse des actifs lors des expertises semestrielles (valeur de reconstitution passée de 200,51 € fin 2022 à 164,42 € fin 2024).

Délai de retrait Primovie : 130 ans d'attente théorique

Primovie fait partie des SCPI les plus bloquées du marché français. Au Q2 2025, 1,36 million de parts attendent d'être retirées, représentant 5,3% du capital total.

Avec un rythme actuel de rachat quasi nul (seulement 2 400 parts compensées au T2 2025 contre 2 400 souscrites), le délai théorique de retrait atteint 520 trimestres, soit environ 130 ans. En pratique, de nombreux investisseurs attendent depuis plus d'un an sans perspective de sortie.

Pourquoi un tel blocage ?

• Aucune collecte nette : Primovie ne collecte plus (souscriptions = retraits), donc pas de liquidités fraîches pour racheter les parts en attente
• Ventes d'actifs limitées : 1 cession au T1 2025 (20,6 M€), aucune au T2 2025
• Pression sur le secteur santé : Difficultés des opérateurs (Korian, Clariane), valorisations en baisse
• Arbitrages en cours : Plan de cession sur 2 ans pour réduire endettement et doter fonds de remboursement

Fonds de remboursement créé en 2025

Lors de l'Assemblée Générale de juin 2025, les associés ont autorisé la création d'un fonds de remboursement. Ce mécanisme permettra de racheter jusqu'à 300 parts par associé et par an pour ceux en attente depuis plus de 12 mois, à un prix minimum de 90% de la valeur de réalisation.

Cependant, ce fonds n'est pas encore doté et son efficacité dépendra des cessions d'actifs futures.

Vendre Primovie sur 2nd Market : l'alternative au retrait bloqué

Face à l'impossibilité de récupérer ses liquidités via le circuit classique (130 ans d'attente), le marché secondaire (gré à gré) devient la solution réaliste pour sortir rapidement de Primovie.

Décotes observées sur 2nd Market

Les parts Primovie disponibles sur 2nd Market affichent généralement des décotes de –10% à –25% par rapport au prix de retrait théorique (149,24 €), soit environ :

• –15% vs prix de retrait : vente autour de 127 € par part
• –23% vs prix de souscription : vente autour de 127 € par part (164 € – 23%)

Ces décotes reflètent l'urgence des vendeurs, le blocage structurel et l'incertitude sur l'évolution future du secteur santé.

Délai de vente moyen : 4-6 semaines

Sur 2nd Market, une annonce Primovie bien tarifiée trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines, contre 130 ans via le retrait classique.

Processus de vente :

1. Dépôt d'annonce gratuit sur 2nd Market
2. Réception d'offres d'acheteurs (négociation libre du prix et du nombre de parts)
3. Signature avant-contrat (DocuSign)
4. Finalisation notariée (3-4 semaines)
5. Virement des fonds sous 7 jours après signature

Déposer une annonce Primovie gratuitement →

Frais de vente Primovie sur 2nd Market

Pour le vendeur

Commission 2nd Market : 6% TTC (dégressive selon montant)

Frais de notaire : 3% TTC (dégressifs, minimum 540 €)

Exemple pour une vente de 50 000 € de parts Primovie :

• Commission 2nd Market : 3 000 € (6%)
• Frais notaire : 1 500 € (3%)
• Net vendeur : 45 500 € (91% du prix de vente)

Pour l'acheteur

• Commission 2nd Market : 1,8% TTC du prix d'achat
• Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
• Droits d'enregistrement : 5% du prix (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion : 0 à 200 € (Praemia REIM)

Exemple pour un achat de 50 000 € de parts Primovie :

• Commission 2nd Market : 900 € (1,8%)
• Avant-contrat : 240 €
• Droits d'enregistrement : 2 500 € (5%)
• Frais société de gestion : ~150 €
• Coût total acquisition : 53 790 €

Pourquoi acheter Primovie sur le marché secondaire ?

Malgré les difficultés actuelles de Primovie, l'achat en décote sur 2nd Market peut présenter des opportunités pour certains profils d'investisseurs :

Rendement effectif amélioré

Un achat à 127 € par part (vs 164 € en souscription) avec un dividende maintenu à 7,40 € génère un rendement effectif de 5,83% (vs 4,51% au prix de souscription).

Pari sur la résilience du secteur santé

Le secteur de la santé et de l'éducation bénéficie de tendances démographiques favorables (vieillissement de la population). Si le marché se stabilise et que les opérateurs (Korian, Clariane, Colisée) se redressent, un investisseur entré à 127 € pourrait bénéficier :

• D'une revalorisation du prix de la part (retour vers 145-150 €)
• D'une stabilisation du dividende autour de 7,40 € par part
• D'un rendement effectif supérieur à 5,5%

⚠️ Attention : Cet investissement présente un risque de perte en capital. Primovie n'offre aucune garantie de distribution future ni de valorisation. Le secteur santé traverse des difficultés structurelles (coût du personnel, réglementation).

Patrimoine immobilier Primovie

Primovie détient 305 actifs immobiliers (Q2 2025) pour une surface totale d'environ 1,7 million de m². Le patrimoine est diversifié :

Répartition sectorielle

• Santé et seniors : 77% (cliniques, EHPAD, résidences seniors)
• Bureaux : 17,4% (diversification patrimoniale)
• Éducation : 4,4% (crèches, écoles, centres de formation)
• Hôtellerie : 1,2%

Concentration géographique

Le portefeuille est équilibré entre France et Europe :

• Régions françaises : 37,1% du patrimoine
• Île-de-France : 24,9%
• Allemagne : 18,2%
• Italie : 12%
• Espagne, Belgique, Pays-Bas : 7,8%

Locataires principaux

Primovie loue à des opérateurs de premier plan dans le secteur santé :

• Colisée : 12,7% des loyers
• Clariane (ex-Korian) : 11,4% des loyers
• Vivalto : 6,4%
• Elsan : 5,3%
• Les Petites Canailles (crèches)

Ces 4 principaux locataires représentent près de 45% des loyers annuels. La durée moyenne ferme des baux est de 9,97 ans, avec une durée résiduelle (WALT) de 10,26 ans.

Risques spécifiques à Primovie en 2025

• Illiquidité structurelle : Retrait via société de gestion quasiment impossible (délai 130 ans)
• Baisse du dividende : –11,5% entre 2024 et 2025 (prévisionnel)
• Dévalorisation continue : Prix de souscription –19,2% en 2 ans
• Concentration locataires : 45% des loyers sur 4 opérateurs (risque en cas de défaillance)
• Crise du secteur santé : Difficultés financières de Korian/Clariane, pression sur les marges
• Poche bureaux : 17,4% du patrimoine exposé à la crise des bureaux (comme Primopierre)
• Fonds de remboursement : Pas encore doté, efficacité incertaine

Avis 2nd Market sur Primovie

⚠️ Prudence recommandée : Primovie traverse une période difficile. La SCPI fait face à un blocage structurel (130 ans d'attente), une baisse du dividende et des incertitudes sur le secteur santé (difficultés Clariane/Korian).

Pour les vendeurs

Si vous détenez des parts Primovie et avez besoin de liquidités, ne comptez pas sur le retrait classique. Avec 130 ans d'attente théorique, le marché secondaire (2nd Market) est aujourd'hui la seule solution réaliste pour récupérer votre capital en moins de 2 mois.

Accepter une décote de –10 à –25% peut sembler douloureux, mais :

• Le prix de retrait théorique (149,24 €) n'est qu'une fiction comptable (personne ne rachète à ce prix)
• Le prix de souscription (164 €) pourrait encore baisser en 2025-2026
• Le dividende est en baisse (–11,5% en un an)
• Attendre peut aggraver la perte en capital si le prix baisse encore

Recommandation : Si vous devez vendre, fixez un prix réaliste (120-135 € par part) pour maximiser vos chances de trouver un acheteur rapidement.

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Pour les acheteurs

Acheter Primovie en décote peut être intéressant uniquement si vous :

• Avez un horizon très long terme (10-15 ans minimum)
• Acceptez un risque modéré de perte en capital
• Croyez en la résilience du secteur santé (vieillissement population)
• Cherchez un rendement effectif supérieur à 5,5% (vs 4,5% au primaire)
• Diversifiez déjà votre portefeuille SCPI (ne pas concentrer sur Primovie)

⚠️ Investissement à risque : Primovie n'offre aucune garantie de stabilité du dividende ni de valorisation future. Le secteur santé traverse des difficultés (coûts en hausse, marges sous pression). La SCPI pourrait continuer à baisser en 2025-2026.

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FAQ Primovie

Pourquoi Primovie baisse-t-elle ?

Primovie subit la crise du secteur santé : difficultés financières des opérateurs (Korian/Clariane), hausse des coûts du personnel, pression réglementaire. De plus, la poche bureaux (17,4%) subit la même dévalorisation que Primopierre. Les expertises semestrielles ont révisé à la baisse la valeur des actifs, entraînant des baisses de prix successives (–19,2% en 2 ans).

Vais-je récupérer mon capital via le retrait classique ?

Non, pas avant des décennies. Le délai théorique de retrait atteint 130 ans (520 trimestres). 1,36 million de parts attendent d'être retirées. Le fonds de remboursement créé en 2025 n'est pas encore doté. La seule solution réaliste est le marché secondaire (gré à gré).

Primovie va-t-elle faire faillite ?

Non, une SCPI ne fait pas "faillite" comme une entreprise. En revanche, elle peut continuer à baisser, réduire ses dividendes, et rester bloquée pendant des années. Praemia REIM conserve la gestion et perçoit des frais (12% des loyers), même si les performances sont mauvaises.

Le dividende va-t-il encore baisser en 2025 ?

C'est possible. Praemia REIM prévoit déjà un dividende de 7,40 € par part en 2025 (vs 8,36 € en 2024), soit –11,5%. Si le TOF continue de baisser (actuellement 95,4%) et que les loyers ne sont pas renégociés à la hausse, le dividende pourrait encore diminuer en 2026.

À quel prix vendre mes parts Primovie sur 2nd Market ?

Les parts Primovie se vendent généralement entre 120 € et 135 € par part sur 2nd Market (décote de –10 à –25% vs prix de retrait de 149,24 €). Plus vous fixez un prix bas, plus vous vendez vite. À 127 € par part, vous maximisez vos chances de vendre en 4-6 semaines.

Puis-je acheter Primovie en souscription directe ?

Oui, la souscription reste ouverte au prix de 164 € par part. Mais nous déconseillons cette option : pourquoi payer 164 € en primaire alors que vous pouvez acheter à 120-135 € sur le marché secondaire (2nd Market) ? L'écart de 30-40 € par part représente une économie significative et améliore votre rendement effectif.

Primovie est-elle encore recommandable en 2025 ?

Non, pas pour un investissement en souscription primaire. Primovie n'est recommandable que pour des profils avertis acceptant un risque élevé, avec horizon très long terme (15+ ans) et achat en forte décote sur le marché secondaire. Pour un investissement classique, privilégiez des SCPI diversifiées sans blocage de liquidité.

Conclusion : Primovie, une SCPI bloquée malgré un secteur porteur

Primovie incarne le paradoxe d'une SCPI positionnée sur un secteur d'avenir (santé, vieillissement) mais confrontée à un blocage structurel majeur. Avec un délai de retrait de 130 ans, un dividende en baisse (–11,5%), et un prix de souscription ayant chuté de –19,2% en 2 ans, la SCPI est dans une situation préoccupante.

Pour les porteurs actuels, le marché secondaire (2nd Market) est la seule solution réaliste pour récupérer des liquidités rapidement. Accepter une décote de –10 à –25% est désormais la norme pour vendre en moins de 2 mois.

Pour les acheteurs potentiels, Primovie peut présenter une opportunité à condition d'accepter un risque modéré et un horizon très long terme (10-15 ans). L'achat en décote améliore le rendement effectif (5,5-5,8% vs 4,5%), mais ne garantit ni la stabilité du dividende ni la valorisation future.

Notre recommandation : Privilégiez les SCPI diversifiées (santé + commerces + résidentiel + bureaux) et internationales sans blocage de liquidité plutôt que de concentrer sur Primovie seule.

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Sources et méthodologie

Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :

• Praemia REIM : Bulletins trimestriels officiels (T1 2025, T2 2025, T4 2024), notes d'information, communiqués de presse
• AMF : Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org)
• ASPIM : Association française des SCPI (aspim.fr)

Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix, TDVM, dividendes, TOF, capitalisation, nombre d'actifs) ont été vérifiées sur les bulletins officiels de Praemia REIM. Les décotes observées sur 2nd Market proviennent des annonces publiées sur la plateforme. Les délais de vente sont basés sur les statistiques internes 2nd Market (2024-2025). Les données de liquidité (parts en attente, délai théorique) proviennent de l'analyse comparative SCPI T2 2025.

Date de dernière mise à jour : Novembre 2025