Les 6 erreurs fréquentes de l’épargne SCPI en 2025
Décote, délais, fiscalité… comment éviter les erreurs qui réduisent vos rendements et ralentissent votre liquidité.
Contexte de marché
La hausse des taux et la baisse des souscriptions ont rendu le marché des SCPI beaucoup moins fluide. Les files d’attente pour les retraits s’allongent, parfois au-delà de 600 jours sur certaines SCPI. Beaucoup d’investisseurs découvrent alors que la revente n’est ni rapide ni garantie.
L’objectif ici n’est pas de donner des conseils d’investissement, mais de partager les erreurs les plus fréquentes observées et quelques repères pratiques pour céder ses parts dans de meilleures conditions.
- Simuler un prix de vente SCPI
- Simulateur prix de vente SCPI
- Comparer les scénarios de marché secondaire
- Simulateur SCPI marché secondaire
- Comprendre la revente et les alternatives
- Guide revente SCPI
Vous pouvez consulter les annonces existantes ou préparer votre vente en quelques clics.
Erreur n°1 – Se baser sur le prix de souscription
Pourquoi c’est une erreur
Le prix de souscription correspond au marché primaire et intègre des frais d’entrée. Sur le marché secondaire, l’acheteur supporte des droits d’enregistrement, un transfert plus long et un risque de liquidité futur : il recherche donc une décote.
Signal d’alerte : une annonce sans offre après plus de 30 jours à prix « plein ».
Bon réflexe
- Utiliser comme référence le prix de retrait ou les dernières transactions comparables.
- Anticiper une décote entre 15 et 30 %, variable selon la SCPI et le délai visé.
- Calculer son net vendeur : prix visé = net souhaité / (1 – taux de frais estimés).
Pour affiner ces calculs, vous pouvez vous appuyer sur un outil dédié comme le simulateur de prix de vente SCPI.
Erreur n°2 – Attendre la remontée du marché sans chiffrer le coût du temps
Pourquoi c’est une erreur
Reporter la vente de plusieurs mois pour espérer quelques euros de plus par part revient souvent à perdre du rendement ailleurs : livret, fonds euros, ou nouvelle opportunité. L’attente a un coût réel, souvent sous-estimé.
Formule simple
Gain d’attente = (prix espéré – prix actuel) – (revenus alternatifs non perçus + risque de nouvelle décote).
Si le gain est faible ou négatif, vendre plus tôt peut s’avérer plus rationnel.
Bon réflexe
- Tester différents scénarios sur un simulateur de revente SCPI, par exemple le simulateur SCPI marché secondaire.
- Fixer une date butoir à partir de laquelle on ajuste son prix ou on accepte la meilleure offre disponible.
Erreur n°3 – Oublier les frais et la fiscalité de sortie
Ce qui surprend souvent
- Vendeur : commission de mise en relation + frais notariés dégressifs.
- Acheteur : droits d’enregistrement de 5 % + frais fixes éventuels (avant-contrat, société de gestion).
- Fiscalité : la plus-value sur parts de SCPI est imposée selon la durée de détention, avec abattements progressifs. Une moins-value ne peut pas s’imputer sur les revenus fonciers.
Bon réflexe
- Faire une simulation complète avant publication pour connaître son net vendeur.
- Regrouper les parts pour profiter du barème dégressif sur certains frais.
- Vérifier la durée de détention pour anticiper les abattements sur la plus-value.
Pour approfondir ces aspects, vous pouvez consulter les outils dédiés :
Erreur n°4 – Mettre en vente sans dossier complet
Conséquence
Les vérifications prennent du temps, les acheteurs se découragent, et la société de gestion peut bloquer le transfert.
Documents essentiels
- Relevé de compte parts de moins de 6 mois.
- Pièce d’identité valide.
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois.
- Attestation d’absence de nantissement si nécessaire.
Bon réflexe
- Préparer et vérifier chaque document avant la mise en ligne.
- Indiquer dans l’annonce : « dossier complet, vente souhaitée sous X semaines ».
Erreur n°5 – Refuser toute discussion sur le prix
Pourquoi c’est une erreur
Sur le marché secondaire, la plupart des ventes se concluent après une ou deux contre-propositions. Refuser d’échanger peut rallonger le délai et réduire l’intérêt des acheteurs.
Bon réflexe
- Définir un prix plancher et un prix affiché (écart de 5 à 10 %).
- Répondre rapidement à chaque offre, même basse, avec une contre-proposition claire.
- Valoriser la rapidité de finalisation comme argument (prix ferme contre délai court).
Pour analyser une annonce et voir si le prix affiché est cohérent avec le marché, vous pouvez utiliser le guide dédié : Analyser une annonce sur le marché secondaire.
Erreur n°6 – Écarter le notaire pour économiser sur les frais
Pourquoi c’est risqué
Sans acte authentique, le transfert peut être refusé ou contesté, et les fonds ne sont pas sécurisés. L’économie réalisée est minime au regard du risque juridique et financier.
Bon réflexe
- Passer par un notaire avec compte séquestre : les fonds de l’acheteur sont déposés avant signature, puis versés au vendeur après validation du transfert.
- Refuser toute transaction sans encadrement notarial.
Retrait ou revente de gré à gré : quelle option privilégier ?
| Critère | Retrait via société de gestion | Vente de gré à gré encadrée |
|---|---|---|
| Délai | Long et incertain | 4 à 10 semaines en moyenne |
| Prix | Prix de retrait imposé | Prix librement négocié |
| File d’attente | Oui | Non |
| Sécurité | Processus interne à la société de gestion | Acte notarié et séquestre |
| À envisager si… | Vous pouvez attendre | Vous avez un délai ou un prix net à respecter |
Pour aller plus loin sur les alternatives possibles (retrait, revente de gré à gré, arbitrages), vous pouvez consulter : SCPI bloquées 2025 : liste de solutions.
Check-list avant de vendre
- Prix ajusté avec décote réaliste.
- Net vendeur calculé frais inclus.
- Dossier complet et vérifié.
- Notaire et séquestre identifiés.
- Position claire sur la négociation et le délai.
Questions fréquentes
Puis-je vendre une partie seulement de mes parts ?
Oui, dans la limite des minima fixés par chaque SCPI. Les conditions de cession (nombre minimal de parts, multiple de cession) figurent dans la documentation de la société de gestion.
La décote est-elle obligatoire ?
Non. En pratique, elle favorise la rencontre entre acheteurs et vendeurs, surtout sur un marché plus tendu. Son niveau dépend de la SCPI, du volume mis en vente et du délai souhaité.
Qui paie les droits d’enregistrement ?
En général, c’est l’acheteur qui paie les droits d’enregistrement, au taux de 5 %. Ces droits sont versés au Trésor public au moment du transfert de propriété.
Et si j’ai déjà déposé une demande de retrait ?
Il est possible de vendre de gré à gré, puis d’annuler la demande de retrait une fois la vente signée. Les modalités pratiques dépendent de chaque société de gestion. En cas de doute, il est utile de vérifier les règles applicables dans la documentation officielle.
Bonnes pratiques pour rédiger son annonce
- Indiquer le nom complet de la SCPI.
- Préciser le nombre de parts et le prix par part.
- Mentionner l’année d’acquisition et le type de détention (pleine propriété, nue-propriété, usufruit).
- Signaler que le dossier est complet et préciser un délai cible.
- Ouvrir la discussion : « prix ajustable selon délai de réalisation ».
Pour préparer votre annonce et voir comment fonctionnent les parcours de revente, vous pouvez consulter : Achat de SCPI sur le marché secondaire et primaire.
Rappels de risque et de conformité
Les SCPI comportent un risque de perte en capital, une liquidité non garantie et une fiscalité évolutive. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
2nd Market agit uniquement en intermédiaire de mise en relation entre vendeurs et acheteurs. Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée.
Si vous souhaitez explorer vos options, vous pouvez :
- simuler un prix de vente sur le marché secondaire : simulateur SCPI marché secondaire ;
- consulter ou déposer des annonces : accès aux annonces SCPI ;
- créer un compte pour suivre vos opérations : créer un compte 2nd Market.
En 2025, la cession de parts de SCPI reste possible, à condition de bien préparer son dossier et d’adopter des repères réalistes. Le marché secondaire n’est pas figé : il récompense la transparence, la réactivité et la clarté. L’objectif n’est pas de spéculer, mais de retrouver de la liquidité dans un cadre sécurisé.
À bientôt,
L’équipe de 2nd Market
.png)
.png)
