SCPI : délai de jouissance et avantage du marché secondaire

La souscription classique de parts de SCPI impose souvent d’attendre plusieurs mois avant de commencer à percevoir les loyers. Sur le marché secondaire, cette attente disparaît : on achète des parts déjà en jouissance.

Points clés à retenir

Le délai de jouissance est une période d’attente imposée après une souscription classique (souvent 3 à 6 mois selon la société de gestion).
Sur le marché secondaire, les parts sont déjà “en jouissance” : les loyers sont perçus dès la prochaine échéance.
Ce fonctionnement peut améliorer la trésorerie dès la première année, même si le prix et la fiscalité restent des critères à évaluer.

Le rôle de 2nd Market

2nd Market n’est ni une société de gestion ni un CGP : aucune recommandation n’est délivrée, simplement des repères et outils pratiques.

La grande différence entre souscription classique et marché secondaire, c’est que le délai de jouissance disparaît pratiquement pour l’acheteur de parts déjà en circulation, ce qui améliore le rendement de la première année et la trésorerie, à prix et fiscalité donnés constants.

Le délai de jouissance, c’est quoi ?

Après souscription de parts "neuves" de SCPI, la société de gestion applique un délai de jouissance, en général de 3 à 6 mois : pendant cette période, aucun loyer n’est versé sur les parts nouvellement émises.

Exemple :

Une souscription en janvier peut n’ouvrir droit aux loyers qu’en juillet.

Après une souscription de parts “neuves” sur le marché primaire, la société de gestion applique un délai de jouissance contractuel, défini dans la documentation de la SCPI. Concrètement, l’investisseur peut patienter plusieurs mois avant de percevoir ses premiers revenus, même si son versement a été encaissé dès le départ.

Exemple détaillé :

Souscription en janvier, avec un délai de jouissance “le premier jour du quatrième mois suivant la souscription” : la jouissance commence le 1^er mai et les premiers dividendes seront versés lors de la distribution qui suit la fin du trimestre concerné (par exemple en juillet).

Résultat : une partie de l’année ne génère pas de loyers, ce qui diminue le rendement effectif sur la première année par rapport au taux affiché par la SCPI.

Ce délai sert à intégrer progressivement les nouveaux fonds collectés et à équilibrer la trésorerie du portefeuille. La jouissance commencera une fois les immeubles et les recettes correspondantes intégrés.

Il permet aussi de ne pas pénaliser les associés déjà présents, dont le rendement serait dilué si les nouvelles souscriptions percevaient immédiatement une part des revenus d’un parc immobilier pas encore élargi.

L’avantage du marché secondaire sur la jouissance

Sur le marché secondaire, cette attente disparaît en pratique : l’investisseur achète des parts déjà en circulation, dont le délai de jouissance a été supporté par l’associé précédent. Une fois le transfert inscrit sur le registre de la SCPI, les dividendes sont perçus selon le calendrier habituel, dès la prochaine échéance prévue par la société de gestion (mensuelle ou trimestrielle).

Exemple :

En achetant des parts déjà existantes sur le marché secondaire, la jouissance court immédiatement : l’acheteur perçoit les loyers dès la prochaine échéance, sans devoir patienter plusieurs mois.

Un achat en avril donne ainsi droit aux loyers de juin, comme pour l’ancien détenteur des parts.

En achetant des parts déjà existantes sur le marché secondaire (gré à gré), l’investisseur se positionne sur des parts en jouissance qui ont déjà “absorbé” ce délai. Dès que le transfert est validé par le notaire puis enregistré par la société de gestion, les dividendes sont attribués à l’acheteur selon les règles de la SCPI (date de jouissance interne, prorata temporis éventuel, fréquence de versement).

Exemple simplifié :

Achat en avril de parts revendues sur 2nd Market. Si la SCPI verse ses dividendes chaque trimestre et que la date de jouissance interne pour les transferts est fixée au début du trimestre suivant, l’acheteur pourra percevoir les dividendes attachés à ses parts lors de la distribution de juin ou juillet, comme l’ancien détenteur l’aurait fait s’il était resté associé.

Cet effet se traduit par une trésorerie plus rapidement alimentée, puisque les premiers loyers arrivent dès le calendrier de distribution suivant.

Le rendement effectif de la première année est ainsi plus proche du taux de distribution “théorique”, puisqu’il n’y a pas de mois “à vide” entre le paiement et le premier revenu.

Impact sur le rendement de la première année

Sur le marché primaire, le rendement réel la première année est mécaniquement amputé par les mois sans loyers pendant le délai de jouissance. Sur le marché secondaire, ce “trou” de revenus est supprimé, mais le rendement global reste dépendant du prix payé, des dividendes réellement versés et de la fiscalité appliquée à votre situation.

Deux effets sont à bien distinguer :

Effet “temps” : en secondaire, les loyers sont perçus sans délai de jouissance, ce qui améliore la rentabilité sur les premiers mois par rapport à une souscription neuve.
Effet “prix” : si l’achat se fait avec une décote par rapport au prix de souscription, le rendement effectif par rapport au capital réellement investi peut être plus élevé que le taux de distribution publié.

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Votre décision reste personnelle. 2nd Market n’est ni SG, ni CGP, et ne prodigue aucun conseil. Nos outils sont là pour vous aider à comparer, simuler, publier une annonce si besoin, et comprendre les repères de prix.

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FAQ – Délai de jouissance SCPI

Combien de temps dure le délai de jouissance en SCPI ?

Le délai de jouissance est la période qui sépare la souscription de parts de SCPI et le versement des premiers loyers. En pratique, la majorité des sociétés de gestion le fixent entre 3 et 6 mois, même si certaines SCPI se situent légèrement en dessous ou au-dessus de cette fourchette. Pendant ce laps de temps, les parts ne génèrent pas encore de dividendes, ce qui réduit le rendement effectif de la première année par rapport au taux affiché.

Pourquoi existe-t-il un délai de jouissance ?

Ce délai permet à la société de gestion d’investir progressivement les capitaux collectés dans de nouveaux immeubles et de piloter la trésorerie de la SCPI. Il garantit également une répartition équitable des revenus entre anciens et nouveaux associés : sans délai, un investisseur qui vient d’entrer pourrait percevoir immédiatement des loyers issus d’un patrimoine financé par d’autres épargnants. Le délai de jouissance est donc un mécanisme de protection de l’équilibre financier et de la stabilité des distributions.

Est-ce qu’il y a un délai de jouissance sur 2nd Market ?

Sur 2nd Market, les parts de SCPI sont revendues sur le marché secondaire et ont déjà passé leur délai de jouissance auprès de la société de gestion. L’acheteur devient associé sur des parts déjà en jouissance et commence à percevoir les loyers selon le calendrier officiel de la SCPI, dès la prochaine échéance qui suit l’enregistrement du transfert. Cela limite la période sans revenus par rapport à une souscription de parts « neuves » sur le marché primaire.

Quel impact le délai de jouissance a-t-il sur le rendement ?

Sur le marché primaire, l’absence de loyers pendant plusieurs mois réduit mécaniquement le rendement de la première année, puisque le capital est investi mais ne produit pas encore de dividendes. À l’inverse, sur le marché secondaire, les parts étant déjà en jouissance, les loyers sont perçus plus rapidement, ce qui atténue cet effet à prix et fiscalité donnés constants. Il reste toutefois indispensable de prendre en compte le prix d’achat, le niveau de revenus distribués, les frais et votre situation fiscale avant tout investissement.

Ceci n’est pas un conseil en investissement. 2nd Market agit uniquement en tant que plateforme d'information et de mise en relation. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.