Sortir d’une SCPI bloquée : comment récupérer son argent quand la file de retrait est saturée

Beaucoup d’associés découvrent la vraie nature d’une SCPI au moment de vendre, pas au moment d’acheter. Une SCPI reste de l’immobilier collectif : la liquidité n’est pas garantie. Quand trop d’associés demandent à sortir en même temps et que la collecte ralentit, la société de gestion ne peut pas racheter toutes les parts immédiatement. Résultat : files d’attente, absence de calendrier clair, pression psychologique sur les vendeurs.

En 2025, certaines SCPI affichent encore des délais de retrait supérieurs à 12 mois, en moyenne plus de 600 jours. Dans certains rapports, les montants en attente de retrait dépassent plusieurs centaines de millions d’euros sur l’ensemble du marché. Ces ordres de grandeur traduisent un blocage de liquidité : beaucoup veulent vendre, peu achètent.

Dans ce contexte, trois voies existent pour sortir. Chaque voie a un coût et un délai. Aucune n’est parfaite.

1. La file d’attente classique (demande de retrait auprès de la société de gestion)

Principe : vous déposez une demande de retrait officielle. Vos parts sont “en file”. La société de gestion va soit trouver un acheteur entrant au prix interne prévu, soit utiliser l’argent de la collecte nouvelle pour racheter des parts anciennes.

• Avantage : c’est le circuit prévu par la documentation commerciale.
• Risque : si la collecte est faible ou arrêtée, la file grossit sans limite claire. Vous pouvez rester dans l’attente sans horizon de règlement.
• Prix : vous ne choisissez pas le prix. Vous sortez au prix de retrait déterminé par la société de gestion. Il n’y a pas de négociation libre sur le prix par part.

Ce mécanisme fonctionne bien quand la SCPI attire encore des souscripteurs entrants. Il se grippe quand les nouveaux capitaux ne rentrent plus. Les délais annoncés ne sont pas contractuels et peuvent s’allonger sans engagement ferme de rachat.

2. Le fonds interne de remboursement (rachat plafonné)

Certaines sociétés de gestion activent un dispositif interne souvent présenté comme un “fonds de remboursement”. Objectif : racheter une partie des parts en attente, dans une enveloppe budgétaire définie.

Ce système sert à soulager la pression sur la SCPI, mais ce n’est pas un droit opposable à la société de gestion : rien ne garantit que vous serez racheté par ce fonds, ni à quelle échéance exacte.

3. Le marché secondaire entre investisseurs (cession de gré à gré encadrée par notaire)

C’est la mécanique opérée par 2nd Market. Ici, on quitte la logique “j’attends que la SCPI me rachète”. Le vendeur publie une annonce, propose un prix par part, et entre en contact avec un acheteur réel. La discussion se fait entre investisseurs, comme une négociation privée, mais elle est ensuite encadrée juridiquement par un notaire.

Étapes simplifiées :

• Le vendeur indique la SCPI, le nombre de parts, et son prix cible par part.
• L’acheteur peut faire une offre sur le prix et/ou la quantité de parts (par exemple : “je prends 80 parts à 105 € pièce”).
• Si les deux tombent d’accord, un avant-contrat est préparé.
• L’acheteur envoie les fonds sur le compte séquestre du notaire, pas sur un compte 2nd Market.
• Le notaire vérifie les pièces, formalise la cession, procède à l’enregistrement et libère les fonds vers le vendeur.

Le rôle du notaire est central : sécurisation des identités, traçabilité des fonds, conformité juridique de la mutation des parts, calcul et paiement des droits d’enregistrement (5 % dus sur les cessions de parts sociales de gré à gré.

Pourquoi certains vendeurs acceptent une décote importante

Un vendeur pressé arbitre entre “attendre sans date” et “céder moins cher mais sortir maintenant”. Exemple typique :

• Prix de souscription historique : 164 € / part.
• File d’attente interne : blocée depuis des mois.
• Offre d’un acheteur sur le marché secondaire : 105 € / part.

Sur le papier, cela ressemble à une perte de –36 %. Pour l’acheteur, qui reçoit potentiellement 4 % à 6 % de distribution annuelle indicative (ordre de grandeur du marché observé), cette entrée à prix bas peut se traduire par un rendement facial supérieur à 7 % vu de son propre prix d’achat. Pour le vendeur, c’est la liquidité immédiate. Pour l’acheteur, c’est l’accès à une SCPI à prix réduit par rapport au prix offciel.

Ce n’est pas un conseil. C’est le compromis  : temps contre prix.

Étude de cas : sortie accélérée vs attente illimitée

Cas illustratif : un associé d’une SCPI de bureaux a demandé en 2023 à être retiré. Un an plus tard, toujours rien. Il a publié une annonce sur 2nd Market avec un prix volontairement inférieur au prix historique. Une offre à environ –20 % a été reçue en moins de 48 heures. Le notaire a ensuite géré l’avant-contrat, le séquestre des fonds, la mutation et l’enregistrement. Les fonds lui ont été versés en 6 semaines.

Analyse :

• Il n’a pas toujours “gagné plus”. Il a accepté de vendre moins cher.
• En échange, il a obtenu de la trésorerie à court terme sans attendre la file interne.
• L’acheteur a acquis des parts à prix décoté et donc un rendement facial plus élevé sur son prix d’entrée.

Ce que vous pouvez faire maintenant

• Publier une annonce gratuitement : Déposer mon annonce
• Voir les annonces en cours et les décotes affichées par les vendeurs : Explorer les annonces SCPI
• Estimer le montant que vous toucherez réellement après cession : Lancer le simulateur

À bientôt,
L’équipe de 2nd Market