Le prix d'un viager se décompose en deux parties : un capital initial appelé bouquet versé à la signature (généralement 20 à 30 % de la valeur occupée), et une rente viagère mensuelle versée jusqu'au décès du vendeur.

Le total (bouquet + capital théorique des rentes futures) doit être inférieur à la valeur de marché du bien si c'est un viager occupé. La différence correspond au Droit d'Usage et d'Habitation (DUH), qui dépend de votre âge et de votre espérance de vie.

Notre simulateur applique la méthode économique NPV 4 % conforme aux tables INSEE 2024.

2nd Market est une plateforme indépendante de mise en relation, pas une agence. Nous ne sommes ni agent immobilier, ni notaire, ni conseiller en gestion de patrimoine.

1. Méthode de calcul transparente. Nous publions toutes nos formules (NPV 4 %, INSEE 2024) — vous pouvez les vérifier. Beaucoup d'agences appliquent le barème Daubry sans dire pourquoi, ce qui sous-évalue votre DUH.

2. Pas de commission sur le prix de vente du vendeur. Le dépôt d'annonce est gratuit. Si un agent partenaire conclut le mandat, le contrat se noue directement entre lui et le vendeur, selon les conditions de l'agent.

3. Données publiques. Nos comparaisons s'appuient sur la base DVF de la DGFiP, accessible et vérifiable.

Non. 2nd Market est une plateforme indépendante de mise en relation. Nous ne sommes ni agent immobilier, ni notaire, ni conseiller en gestion de patrimoine.

Pour la signature du mandat de vente et l'acte authentique, vous passerez par un notaire et, si vous le souhaitez, par un agent partenaire indépendant que nous pouvons vous présenter — vous restez libre de votre choix.

Cela dépend de votre situation. Le viager est intéressant si vous êtes propriétaire, âgé d'au moins 70 ans, sans héritier direct ou avec leur accord, et que vous cherchez un revenu complémentaire (rente viagère) en restant chez vous.

C'est moins adapté si vous voulez transmettre votre bien à vos enfants, ou si vous avez besoin d'un capital important d'un coup (préférez alors une vente classique).

Pour toute décision engageante, consultez un notaire spécialisé.

En viager occupé, vous restez chez vous jusqu'à la fin de votre vie. L'acheteur paie moins (entre 30 et 60 % de la valeur libre selon votre âge), du fait du DUH.

En viager libre, vous quittez le bien à la signature. L'acheteur peut l'occuper ou le louer immédiatement. Le bouquet et la rente viagère sont nettement plus élevés.

En viager deux têtes, la rente viagère est versée jusqu'au décès du dernier survivant des deux vendeurs. Le calcul utilise l'espérance de vie jointe, qui est plus longue que celle de chaque vendeur pris isolément.

Concrètement, l'acheteur s'engage sur une durée plus longue, donc le bouquet et la rente mensuelle sont calculés en conséquence. Notre simulateur deux têtes applique les tables INSEE TGH05 (hommes) et TGF05 (femmes) avec interpolation par puissance inverse au-delà de 70 ans.

En viager occupé, c'est généralement l'acheteur (débirentier) qui paie la taxe foncière, car il est devenu propriétaire. La taxe d'habitation, quand elle existe encore, est à la charge du vendeur (crédirentier) puisque c'est lui qui occupe.

Cette répartition peut être ajustée par le notaire dans l'acte de vente.

Le vendeur dispose d'une clause résolutoire dans l'acte de vente : si l'acheteur ne paie pas la rente après mise en demeure, le vendeur peut récupérer le bien. C'est une protection essentielle prévue par la loi française (Code civil, articles 1968+).

Pour le vendeur, la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal variable selon l'âge à la mise en place : 70 % au-delà de 69 ans, 60 % entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 30 % avant 50 ans (CGI Art. 158-6).

Pour toute décision fiscale, consultez votre notaire ou un conseiller patrimonial. 2nd Market ne donne pas de conseil fiscal personnalisé.

La durée d'un viager est par définition aléatoire : la rente s'éteint au décès du vendeur (ou du dernier vivant en viager deux têtes). Cet aléa est essentiel à la validité du contrat selon le Code civil (articles 1968 et suivants).

Les frais de notaire sont identiques à une vente classique : environ 7 à 8 % du prix total (bouquet + capital représentatif de la rente) pour l'ancien, ou 2 à 3 % pour le neuf. Ces frais sont à la charge de l'acheteur, sauf clause contraire.

Le dépôt d'annonce, la consultation des prix et les simulateurs sont gratuits. Nous nous rémunérons via :

1. Des services optionnels payants (rapports d'estimation détaillés, mise en avant d'annonces) — à l'initiative du vendeur.

2. Des conventions d'apport d'affaires avec nos agents partenaires : si nous leur apportons un dossier qu'ils concluent, ils nous reversent une partie de leurs honoraires. Cela ne change rien au prix payé par le vendeur.

Nous ne touchons jamais de commission directe sur le prix de vente du bien, et nous ne vendons jamais vos coordonnées.