Viager, succession et fiscalité : comprendre les implications en 2025

Le viager permet de vendre ou d’acquérir un bien avec une logique patrimoniale différente de la transaction classique. Voici les principaux impacts fiscaux et successoraux pour le vendeur et l’acheteur.

1. Avantages fiscaux du viager

Pour le vendeur (crédirentier)

• Abattement sur la rente viagère selon l’âge au premier versement :
  • Moins de 50 ans : 70 % imposable
  • 50–59 ans : 50 % imposable
  • 60–69 ans : 40 % imposable
  • 70 ans et plus : 30 % imposable
• Prélèvements sociaux sur la part imposable : 17,2 %.
• Bouquet exonéré d’impôt sur le revenu.
• Exonération de plus-value :
  • Résidence principale : exonération totale.
  • Autre bien : abattement progressif (22 ans IR, 30 ans PS).
• Allègement de charges : en viager occupé, certains frais (taxe foncière, gros travaux) peuvent être transférés à l’acheteur.

Pour l’acheteur (débirentier)

• Frais de notaire réduits : calculés sur la valeur occupée après décote (30–60 %).
• Droits d’enregistrement : 5,80 % sur la valeur occupée.
• IFI réduit : seule la nue-propriété est déclarée.
• Déduction de la rente : le capital restant dû est déductible de l’assiette IFI.
• Absence de revenus imposables : aucun loyer déclaré tant que le bien reste occupé.
• Plus-value à la revente : régime classique (19 % + 17,2 %), avec abattements pour durée de détention.

2. Viager et succession

Pour le vendeur

• Le bien sort de la succession dès la vente.
• En viager sur deux têtes : la rente se poursuit pour le conjoint survivant.
• Possible de vendre à un proche si le prix est conforme au marché.
• Transmission simplifiée : les héritiers ne paient pas de droits sur le bien vendu.

Pour l’acheteur et ses héritiers

• En cas de décès de l’acheteur, ses héritiers reprennent le bien et la rente.
• Le bouquet reste acquis au vendeur.
• En cas de non-paiement, le vendeur peut récupérer le bien sans restitution.
• Les héritiers peuvent choisir de continuer la rente, vendre le bien ou renoncer à la succession.

3. Exemple chiffré

Mme Martin, 82 ans, vend un appartement à Lyon estimé 600 000 € en viager occupé :

• Valeur occupée (décote 40 %) : 360 000 €
• Bouquet : 100 000 € (non imposable)
• Rente viagère : 1 200 €/mois

Le bien est retiré de son actif successoral. Si l’acheteur décède cinq ans plus tard, ses enfants héritent du bien et de l’obligation de versement de la rente.

Un viager bien structuré permet au vendeur de sécuriser un revenu tout en allégeant la succession, et à l’acheteur d’acquérir un bien décoté avec un cadre fiscal avantageux.

4. Points de vigilance

• Informer ses héritiers et conserver une copie complète du contrat.
• Faire expertiser le bien par un professionnel indépendant.
• Lire attentivement les clauses de solidarité et de réversibilité.
• Se faire accompagner par un notaire spécialisé en viager.

👉 Le viager reste un outil de transmission et d’investissement efficace, à condition d’en maîtriser la fiscalité et les effets successoraux.