Rendement TRI – Évaluation d’Offre

Mise à jour : octobre 2025

Le viager attire de plus en plus d’investisseurs cherchant une alternative à l’immobilier locatif classique. Il permet d’acheter un bien à prix réduit, en contrepartie d’un versement immédiat (bouquet) et d’une rente viagère au vendeur. Pour savoir si une offre est intéressante, il faut mesurer deux éléments : le prix global payé (bouquet + rentes) et le Taux de Rendement Interne (TRI), qui indique le rendement annuel réel de votre placement. Ces simulateurs 2nd Market vous aident à comprendre, comparer et décider de manière éclairée.

1. Simulateur d’évaluation d’offre viager

Objectif : vérifier si l’offre proposée correspond à la valeur réelle du bien, en tenant compte de l’âge du vendeur, du type de viager (libre ou occupé) et du marché local.

• Valeur vénale : estimation du bien selon les prix au m² du quartier.
• Bouquet : capital versé immédiatement au vendeur (souvent entre 20 % et 40 % de la valeur du bien).
• Rente viagère : versement mensuel calculé selon l’espérance de vie du vendeur.
• Décote DUH : réduction appliquée lorsque le vendeur conserve le droit d’y vivre (viager occupé).

Exemple : Un appartement vaut 300 000 €. Vous proposez 60 000 € de bouquet et 1 000 €/mois de rente. Si l’espérance d’occupation est de 12 ans, le coût total revient à environ 205 000 €. Le prix payé est inférieur de 30 % au marché, mais vous ne pouvez pas occuper le bien avant la libération.

2. Simulateur de rendement (TRI acheteur)

Objectif : estimer le rendement annuel net du viager, en prenant en compte tous les flux financiers (bouquet, rentes, valeur du bien au terme, frais, fiscalité).

• Vous saisissez vos données : âge du vendeur, type de viager, bouquet, rente, frais, impôts.
• Le simulateur calcule votre TRI annuel net et le compare à d’autres placements (immobilier locatif, SCPI, assurance-vie).
• Vous visualisez la rentabilité potentielle selon plusieurs durées d’occupation.

Exemple : Pour un viager occupé avec un bouquet modéré et une durée d’occupation de 10 ans, le TRI peut atteindre 6 % à 7 % net par an. C’est équivalent à un bon investissement locatif sans les contraintes de gestion, mais avec une incertitude sur la durée.

3. Viager ou immobilier locatif : quelle logique ?

En résumé : le viager « échange » des loyers contre une décote sur le prix. Le locatif « achète » des loyers avec plus de contraintes. Le bon choix dépend de votre horizon et de votre besoin de revenus immédiats.

4. Comment utiliser les simulateurs 2nd Market

1. Évaluez votre offre : entrez les données du bien et du vendeur pour vérifier la cohérence du prix global.
2. Calculez votre rendement : estimez votre TRI selon plusieurs durées d’occupation et fiscalités.
3. Comparez les scénarios : viager libre, viager occupé, ou achat locatif classique.

Ces outils ont été conçus pour des particuliers, des investisseurs et des conseillers patrimoniaux. Ils vous aident à raisonner en chiffres et non en impressions.

5. Limites et précautions

• Les frais de notaire et frais de service doivent être ajoutés au calcul.
• Les données locales et espérances de vie varient selon la région.
• Les rentes sont partiellement imposables selon votre âge (abattements spécifiques).

Important : les résultats sont indicatifs et n’ont pas valeur de conseil en investissement. Consultez un notaire ou un spécialiste avant toute décision.

Accéder gratuitement aux simulateurs

Avertissement : Ces outils sont purement informatifs. 2nd Market n’est pas un conseiller financier. Toute décision d’achat doit être validée par un notaire ou un professionnel agréé.

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