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Succession SCPI : Vendre des Parts Héritées en 2025
Guide complet : fiscalité, droits de succession, indivision et solutions pour vendre rapidement (2-6 semaines)
Vous venez d'hériter de parts de SCPI et vous interrogez sur vos options ? Ce guide complet vous explique comment gérer une succession de SCPI, quelle fiscalité s'applique, comment sortir de l'indivision successorale et surtout comment vendre rapidement vos parts héritées (2 à 6 semaines) plutôt que d'attendre 12 à 24 mois via les sociétés de gestion.
Les demandes de retrait auprès des sociétés de gestion prennent actuellement 12 à 24 mois en moyenne, avec certaines SCPI dépassant 600 jours d'attente. Le marché de gré à gré sur 2nd Market permet une vente en 2 à 6 semaines.
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Table des matières
- Déclarer les parts SCPI dans la succession
- Fiscalité de la succession SCPI
- Calcul de la plus-value immobilière
- Gérer l'indivision successorale
- Options pour vendre vos parts héritées
- Procédure de vente étape par étape
- Cas pratiques détaillés
- Cas particulier : parts démembrées
- Questions fréquentes (FAQ)
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Format PDF • Guide pratique • Liste complète des démarches
1. Déclarer les parts SCPI dans la succession
1.1. Obligation déclarative
Les parts de SCPI font partie de l'actif successoral et doivent obligatoirement figurer dans la déclaration de succession (formulaire 2705 ou 2706 selon le montant).
Les parts de SCPI sont évaluées au prix de retrait publié par la société de gestion à la date du décès. Ce prix est disponible sur le bulletin d'information trimestriel de chaque SCPI ou sur demande auprès de la société de gestion.
1.2. Documents à fournir
Pour constituer le dossier de succession :
- Acte de notoriété (établi par le notaire, coût : 69 € TTC)
- Certificat de propriété délivré par la société de gestion
- Prix de retrait officiel au jour du décès
- Historique des dividendes perçus sur l'année du décès
- Justificatifs d'identité de tous les héritiers
- Primonial REIM : cerfa@primonialreim.com
- Corum : service.actionnaires@corum.fr
- Perial AM : actionnariat@perial-am.com
- Atland Voisin : service.clients@atlandvoisin.com
- Sofidy : souscription@sofidy.com
1.3. Délai de déclaration
La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si décès hors de France métropolitaine). Passé ce délai, des pénalités de retard s'appliquent.
2. Fiscalité de la succession SCPI
2.1. Barème des droits de succession (ligne directe)
Les droits sont calculés sur la part nette revenant à chaque héritier après abattement.
| Part taxable après abattement | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
- 100 000 € par enfant (ligne directe)
- 15 932 € entre frères et sœurs
- 7 967 € pour neveux et nièces
- 159 325 € pour conjoint/PACS (exonération totale)
2.2. Exemples de calcul
Cas 1 : Succession de 250 000 € - 3 enfants
Cas 2 : Succession de 500 000 € - 2 enfants
2.3. Paiement des droits
Options de paiement :
- Comptant (le plus courant)
- Fractionné sur 1 à 3 ans (demande motivée)
- Différé jusqu'à 6 mois (avec intérêts)
3. Calcul de la plus-value immobilière
3.1. Prix d'acquisition fiscal
3.2. Formule de calcul
3.3. Fiscalité de la plus-value
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total | 36,2 % |
3.4. Abattements pour durée de détention
| Durée (depuis décès) | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| > 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| > 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
3.5. Exemple concret
Vente 6 mois après succession
Résultat : En cas de vente rapide avec décote, souvent aucune fiscalité.
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4.1. Principe de l'indivision
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent des parts SCPI, ils sont automatiquement en indivision (Article 815 Code civil) :
- Chaque héritier possède une quote-part (ex : 1/3, 1/4)
- Dividendes répartis selon les quotes-parts
- Décisions de gestion : majorité des 2/3
- Vente : unanimité requise (sauf exception)
4.2. Solutions pour sortir de l'indivision
Solution 1 : Partage amiable (recommandé)
Chaque héritier reçoit un nombre de parts proportionnel à ses droits.
Solution 2 : Licitation
Un héritier rachète les parts des autres via enchères organisées par le notaire.
Solution 3 : Vente globale
Accord unanime pour vendre toutes les parts et répartir le produit selon les quotes-parts.
Solution 4 : Partage judiciaire
En cas de désaccord persistant, un héritier peut saisir le tribunal (Article 840 Code civil).
5. Options pour vendre vos parts héritées
5.1. Comparatif des 3 solutions
| Critère | Retrait société | Marché secondaire interne | Gré à gré (2nd Market) |
|---|---|---|---|
| Délai moyen | 12-24 mois | 3-9 mois | 2-6 semaines |
| Prix obtenu | Prix retrait | Décote 10-25% | Prix négocié (5-15%) |
| Frais vendeur | 0-3% | 3-8% | 6-0,75% dégressif |
| Contrôle prix | ❌ Aucun | ⚠️ Limité | ✅ Total |
| Garantie vente | ❌ Non | ⚠️ Partielle | Probabilité élevée selon conditions |
5.2. Option recommandée : Marché de gré à gré
Avantages clés :
- Rapidité : Liquidité en 2-6 semaines vs 12-24 mois
- Liberté de prix : Vous fixez et négociez librement
- Transparence : Frais clairs, calculés à l'avance
- Sécurité : Transaction validée par notaire
- Sans engagement : Gratuit jusqu'à la vente effective
- Vente à 142 500 € (décote -5%)
- Commission 2nd Market : 6 825 € (barème dégressif)
- Frais notaire : 3 600 €
- Total frais : 10 425 € (7,3%)
- Net vendeur : 132 075 €
- Délai : 4 semaines
6. Procédure de vente étape par étape
6.1. Phase préparatoire (Semaine 1-2)
Étape 1 : Rassembler les documents
- Acte de notoriété (69 € TTC)
- Certificat de propriété SCPI
- Prix de retrait au jour du décès
- Pièces d'identité de tous héritiers
Étape 2 : Créer votre compte vendeur
- Inscription sur 2nd Market
- Vérification identité
- Upload des documents requis
- Validation sous 24-48h
6.2. Phase de vente (Semaine 3-5)
Étape 3 : Publier votre annonce
- Indiquez : SCPI, nombre de parts, prix souhaité
- Décote 5-10% pour vente rapide
- Annonce visible immédiatement aux acheteurs
Étape 4 : Recevoir et négocier les offres
- Réception offres par email + notifications
- Négociation libre avec acheteurs
- Acceptation de l'offre finale
6.3. Phase de transaction (Semaine 6-8)
Étape 5 : Signature de l'avant-contrat
- Envoi de l'avant-contrat pour signature électronique
- Virement séquestre (en pratique souvent 10%) par l'acheteur
- Délai de rétractation légal
Étape 6 : Signature acte authentique
- Signature définitive chez le notaire (ou à distance si proposé)
- Versement du solde du prix de vente
- Réception des fonds sur le compte du vendeur
Timeline : de la publication à l'encaissement des fonds, comptez généralement entre 2 et 6 semaines selon les dossiers.
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7. Cas pratiques détaillés
Cas n°1 : Succession simple - 1 héritier
Situation : Julie hérite seule de 500 parts SCPI (valeur 100 000 €)
Besoin : Financer un projet immobilier dans 2 mois
Solution : Vente sur 2nd Market
Résultat : Projet immobilier financé dans les délais.
Cas n°2 : Indivision conflictuelle - 3 héritiers
Situation : Marc, Sophie et Paul héritent de 900 parts (300 000 €)
Problème : Marc veut vendre, Sophie et Paul veulent conserver
Solution : Partage amiable puis vente individuelle
Résultat : Chacun garde sa stratégie, relations préservées.
Cas n°3 : Droits de succession élevés
Situation : Emma hérite de 800 000 € (dont 600 000 € en SCPI)
Problème : Droits à payer : 142 000 € dans 5 mois
Solution : Vente partielle ciblée
Résultat : Droits payés sans pénalités, solde SCPI conservé.
8. Cas particulier : parts démembrées
8.1. Principe du démembrement SCPI
Le démembrement sépare :
- Usufruit : droit de percevoir les dividendes
- Nue-propriété : droit de propriété sans revenus
8.2. Transmission en cas de décès
| Situation | Transmission | Fiscalité |
|---|---|---|
| Décès de l'usufruitier | Pleine propriété aux nus-propriétaires | 0 € de droits (réunion gratuite) |
| Décès du nu-propriétaire | Nue-propriété aux héritiers | Droits sur valeur nue-propriété (barème fiscal) |
8.3. Valorisation fiscale (barème usufruit/nue-propriété)
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
8.4. Vente de parts démembrées
Option 1 : Vente avec accord usufruitier + nu-propriétaire
- Vente en pleine propriété (reconstitution)
- Répartition du prix selon barème fiscal
- Transaction unique sur 2nd Market
Option 2 : Vente séparée
- Usufruitier vend son usufruit (rare)
- Nu-propriétaire vend sa nue-propriété (rare)
- Marché très limité, décote importante (-30 à -50%)
Exemple concret :
9. Questions fréquentes (FAQ)
9.1. Délais et procédure
Q : Combien de temps pour vendre des parts SCPI héritées ?
R : Via le marché de gré à gré sur 2nd Market : 2 à 6 semaines en moyenne. Via retrait société de gestion : 12 à 24 mois actuellement.
Q : Peut-on vendre avant la fin de la succession ?
R : Non, il faut attendre que les parts soient officiellement transmises aux héritiers (certificat de propriété mis à jour). Délai typique : 2-4 mois après le décès.
Q : Faut-il déclarer les droits de succession avant de vendre ?
R : Non obligatoire, mais recommandé pour clarifier la situation fiscale. Vous avez 6 mois pour déclarer (12 mois si décès hors France).
9.2. Fiscalité
Q : Quelle fiscalité sur la vente de parts SCPI héritées ?
R : Plus-value imposable à 36,2% (19% IR + 17,2% prélèvements sociaux), calculée depuis le prix de retrait au jour du décès. En cas de vente rapide avec décote, souvent aucune plus-value (voire moins-value).
Q : Les abattements pour durée de détention s'appliquent-ils ?
R : Oui, mais durée calculée depuis la date du décès, pas l'achat initial. Abattements à partir de 6 ans de détention.
Q : Peut-on déduire les frais de succession des impôts ?
R : Non, les droits de succession ne sont pas déductibles. Seuls les frais de cession (commission, notaire) sont déductibles du calcul de plus-value.
9.3. Indivision
Q : Faut-il l'unanimité des héritiers pour vendre ?
R : Oui si les parts sont en indivision (non partagées). Solution : Faire un partage amiable pour que chaque héritier gère ses parts individuellement.
Q : Un héritier peut-il vendre sa quote-part seul ?
R : Oui, mais acheter une quote-part indivise est complexe et peu attractif. La vente de quote-part entraîne souvent une décote importante (-40% à -60%).
Q : Combien coûte un partage amiable ?
R : Acte notarié : 500-800 € + droits d'enregistrement 2,5% si soulte (compensation entre héritiers). Sans soulte : uniquement frais notaire.
9.4. Frais
Q : Quels frais pour vendre des parts SCPI héritées ?
R :
- Commission 2nd Market : 6% à 0,75% dégressif selon montant
- Frais notaire : 3% à 0,38% dégressif (minimum 540 €)
- Total moyen : 8-10% du montant vendu
Q : Y a-t-il des frais si la vente ne se fait pas ?
R : Non, 2nd Market est gratuit jusqu'à la vente effective. Aucun frais d'inscription, d'annonce ou de gestion.
Q : Peut-on négocier les frais de notaire ?
R : Non, les frais notaire suivent un barème légal réglementé et ne sont pas négociables.
9.5. Stratégie
Q : Vaut-il mieux vendre immédiatement ou attendre ?
R : Dépend de votre besoin de liquidité :
- Vente rapide si : droits succession à payer, projet urgent, pas d'intérêt pour SCPI
- Conservation si : revenus complémentaires souhaités, vision long terme, pas de besoin de liquidité
Q : Quelle décote accepter pour vendre rapidement ?
R : Décote 5-10% sous prix de retrait = vente en 2-4 semaines. Décote 10-15% = vente souvent très rapide.
Q : Peut-on vendre seulement une partie des parts héritées ?
R : Oui, vous pouvez vendre le nombre de parts souhaité (ex : 200 parts sur 500 héritées). Idéal pour payer les droits tout en conservant le reste.
9.6. Sécurité
Q : La vente sur 2nd Market est-elle sécurisée ?
R : Oui, la transaction est validée par un notaire (acte authentique). Les fonds sont versés au vendeur après finalisation de l'acte.
Q : Les sociétés de gestion SCPI valident-elles ces transactions ?
R : Après signature chez le notaire, l'acte est transmis à la société de gestion qui met à jour le registre des associés. La transaction suit le cadre légal en vigueur.
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Les informations fiscales de ce guide sont données à titre indicatif et susceptibles d'évolution. Pour toute décision patrimoniale, consultez un professionnel (notaire, CGP, avocat fiscaliste).
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Dernière mise à jour : novembre 2025
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