2nd Market dans Le Particulier
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Comparer SCPI, Immobilier Direct et Assurance vie
Découvrez les principales différences entre investir dans une SCPI, une assurance vie et l’immobilier direct. Analysez leurs avantages, leurs contraintes, et choisissez la solution adaptée à votre profil.
SCPI vs Immobilier Direct & Assurance-vie : Comparaison Complète 2025
Vous hésitez entre SCPI, immobilier direct et assurance-vie ?
Ce guide compare ces trois solutions d'investissement immobilier sur les critères essentiels : rendement, gestion, fiscalité, liquidité et accessibilité. Découvrez quelle option correspond le mieux à votre profil et vos objectifs patrimoniaux.
SCPI vs Immobilier Direct : Le Match des Rendements
| Critère | SCPI | Immobilier Direct |
|---|---|---|
| Rendement moyen net | 4% à 6% après frais de gestion | 2% à 3% net (après charges et impôts) |
| Type d'actifs | Immobilier tertiaire (bureaux, commerces, santé, logistique) | Immobilier résidentiel principalement |
| Capital minimum | À partir de 200€ par part | 50 000€ à 150 000€ minimum (apport + frais) |
| Effet de levier (crédit) | Possible | Fréquent, optimise la rentabilité |
| Potentiel de plus-value | Modéré (valorisation du patrimoine SCPI) | Élevé si bien choisi et situé |
Le saviez-vous ? Sur le marché secondaire 2nd Market, vous pouvez acquérir des parts SCPI avec 20% à 35% de décote, ce qui peut porter votre rendement effectif à plus de 7% voire 9% dans certains cas.
Gestion et administration : qui fait quoi ?
SCPI : Gestion 100% déléguée
- La société de gestion s'occupe de tout : recherche de locataires, encaissement des loyers, entretien, travaux, contentieux
- Vous recevez vos dividendes trimestriellement
- Aucune contrainte administrative ou juridique
- Adapté aux investisseurs passifs ou débordés
Immobilier Direct : Vous êtes le gestionnaire
- Recherche de locataires (agence ou direct)
- Gestion des loyers, charges, travaux
- Risque d'impayés et de vacance locative
- Déclarations fiscales
- Délégation possible à un gestionnaire (coût 7–10% des loyers)
Verdict : Si vous valorisez votre temps et souhaitez un investissement "mains libres", les SCPI l'emportent. Si vous aimez maîtriser votre patrimoine et avez du temps, l'immobilier direct offre plus de contrôle.
Diversification et gestion du risque
SCPI : Mutualisation
- Investissement réparti sur 50 à 200 biens selon la SCPI
- Diversification sectorielle (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel)
- Diversification géographique (France, Europe)
- Risque dilué sur l'ensemble du parc
Immobilier Direct : Risque concentré
- Capital investi sur un seul bien
- Exposition aux risques locaux
- Un seul locataire : risque d'impayé ou de vacance
- Diversification possible mais capital important requis
SCPI vs Assurance-vie : Quel Choix pour Votre Patrimoine ?
Les SCPI peuvent être détenues en direct ou via une assurance-vie. Chaque option présente des avantages distincts selon votre situation et vos objectifs.
| Critère | SCPI en Direct | SCPI via Assurance-vie |
|---|---|---|
| Investissement minimum | 200€ à 2 500€ selon SCPI | À partir de 500€ |
| Frais d'entrée | 8% à 12% (frais de souscription) | 0% à 9% (selon contrat) |
| Délai de sortie | Jusqu'à 600 jours (retrait classique) • 4–6 semaines via 2nd Market | Environ 2 mois (rachat partiel/total) |
| Rendement distribué | 100% des loyers nets (après frais SCPI) | 85% à 100% selon contrat |
| Fiscalité courante | Revenus fonciers : TMI + 17,2% PS | PFU 30% ou TMI |
| Fiscalité après 8 ans | Pas d'abattement spécifique | Abattement 4 600€/an (9 200€ couple) sur les gains |
| Transmission | Droits de succession classiques | Jusqu'à 152 500€ par bénéficiaire (versements avant 70 ans) |
| Financement à crédit | Possible | Non |
Fiscalité : L'Avantage Assurance-vie au Long Terme
SCPI en direct :
- Dividendes imposés comme revenus fonciers
- Calcul : (loyers perçus - charges déductibles) × (TMI + 17,2% prélèvements sociaux)
SCPI via assurance-vie :
- Avant 8 ans : PFU 30% ou option TMI
- Après 8 ans : PFU réduit après abattement annuel
- Abattement de 4 600€ / 9 200€ selon situation
Transmission patrimoniale
Assurance-vie : Hors succession jusqu'à 152 500€ par bénéficiaire (versements avant 70 ans)
SCPI en direct : Soumises aux droits de succession classiques
Rendement : SCPI Direct vs SCPI en Assurance-vie
SCPI en direct : Perception de 100% des dividendes nets distribués par la SCPI (après frais de gestion)
SCPI en assurance-vie : L'assureur peut prélever des frais supplémentaires selon le contrat
Quel Profil Êtes-Vous ? Guide de Décision
Choisir l'Assurance-vie si :
- Priorité à la simplicité et liquidité
- TMI élevé
- Objectif de transmission
- Horizon long terme (8+ ans)
Choisir les SCPI en Direct si :
- Recherche de rendement maximal
- Usage de l'effet de levier du crédit
- TMI faible
- Objectif de revente rapide via 2nd Market
Et l'Immobilier Direct ?
- Contrôle total du patrimoine
- Temps de gestion ou budget gestionnaire
- Potentiel de plus-value sur le long terme
- Crédit pour optimiser la rentabilité
Guide d'achat SCPI au second marché Voir les SCPI avec décote
L'Alternative 2nd Market : Vendez vos SCPI en 4–6 semaines
Le principal inconvénient des SCPI reste leur liquidité limitée. Les délais de retrait via les sociétés de gestion peuvent atteindre 600 jours pour certaines SCPI à capital variable.
2ndMarket :
- Vente de gré à gré entre particuliers
- Délai moyen de vente : 4 à 6 semaines
- Prix librement négociable (décote moyenne 20–35%)
- Transactions sécurisées par notaire
- SCPI capital fixe ou variable
Astuce acheteur : 20% de décote transforme un rendement SCPI de 5% en 6,25% brut effectif, voire plus selon la décote.
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Questions fréquentes
Puis-je déduire les frais de SCPI de mes impôts ?
Les frais de souscription SCPI ne sont pas déductibles. Les intérêts d'emprunt peuvent l'être des revenus fonciers en cas de financement à crédit.
Les SCPI sont-elles garanties en capital ?
Non. La valeur des parts peut varier. Investissement de long terme recommandé.
Puis-je acheter des SCPI en nue-propriété ?
Oui. Le démembrement est possible : décote à l'achat de la nue-propriété et récupération de la pleine propriété à l'échéance de l'usufruit.
Quelle est la meilleure SCPI ?
Pas de réponse universelle. Tout dépend de vos objectifs. Voir notre guide d'achat sur le marché secondaire : lire le guide.
2nd Market est-il un conseiller en gestion de patrimoine ?
Non. 2nd Market met en relation vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Aucun conseil en investissement n'est fourni.
Avertissement : 2nd Market n’est ni CGP ni société de gestion. Aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme met en relation, sans garantie de vente. Transactions sécurisées par notaire.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
Lire la suite
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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