Viager, succession et fiscalité
Guide complet et comparatif
Le viager est un contrat immobilier particulier qui permet à un vendeur de percevoir un revenu régulier tout en restant dans son logement, et à un acheteur d'acquérir un bien à prix décoté.
Ce guide présente ses implications fiscales et successorales, pour les deux parties.
1. Les avantages fiscaux du viager
Pour le vendeur (crédirentier)
- Abattement sur la rente viagère : Seule une fraction de la rente est imposable selon l’âge au premier versement :
- Moins de 50 ans : 70 % imposable
- 50 à 59 ans : 50 %
- 60 à 69 ans : 40 %
- 70 ans et plus : 30 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur la fraction imposable
- Bouquet exonéré d’impôt : Le bouquet est totalement exonéré d’impôt sur le revenu
- Exonération de la plus-value :
- Résidence principale : exonération totale
- Autre bien : abattement pour durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Allègement de charges : En viager occupé, certains frais (taxe foncière, gros travaux) peuvent être à la charge de l’acheteur selon ce qui est prévu dans l’acte
Pour l’acheteur (débirentier)
- Frais de notaire réduits : Calculés sur la valeur occupée, après décote (souvent entre 30 et 60 %)
- Droits d’enregistrement : 5,80 % de la valeur occupée
- IFI réduit : Seule la nue-propriété est déclarée selon les barèmes fiscaux
- Déduction de la rente : Le capital représentatif de la rente restante est déductible de l’IFI
- Loyers non imposés : Tant que le bien est occupé par le crédirentier, aucun revenu foncier n’est perçu donc rien à déclarer
- Décote sur le prix d’achat : Le prix payé est inférieur à la valeur de marché, proportionnel à l’âge et à l’espérance de vie
- Plus-value à la revente : Imposition classique (19 % + 17,2 %) avec abattement selon la durée de détention
2. Viager et succession
Pour le vendeur
- Le bien sort de l’actif successoral dès la vente
- En cas de viager sur deux têtes (ex : couple), la rente continue pour le conjoint survivant
- Il est possible de vendre à un proche (ex : enfant) à condition que le prix soit conforme au marché
- Avantages fiscaux : abattement sur la rente, exonération de plus-value selon le bien, allègement de l’actif successoral
- Sécurité financière : rente régulière, bouquet immédiat, maintien dans le logement
Pour l’acheteur et ses héritiers
- Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers héritent à la fois du bien et de l’obligation de poursuivre le paiement de la rente
- Le bouquet, payé à la signature, n’est pas à repayer
- Si la rente n’est plus versée, le crédirentier peut récupérer le bien sans remboursement des sommes déjà perçues
- Les héritiers peuvent soit :
- Continuer à payer la rente
- Vendre le bien pour régler l’obligation
- Renoncer à la succession (et donc à tout l’héritage)
3. Comparatif : succession classique vs viager
4. Exemple
Mme Martin, 82 ans, veuve, vend un appartement à Lyon estimé à 600 000 €.
- La décote d’occupation est estimée à 40 %, soit une valeur occupée de 360 000 €
- Le bouquet est fixé à 100 000 € (non imposable)
- La rente viagère est de 1 200 €/mois
- Grâce à la vente en viager, le bien ne fait plus partie de sa succession
- Ses héritiers n’hériteront que du bouquet non dépensé et de la valeur actualisée des rentes restantes
Si l’acheteur décède 5 ans après l’achat, ses enfants héritent du bien mais doivent continuer à payer la rente. En cas d’arrêt des versements, Mme Martin pourrait récupérer le bien.
5. Points de vigilance
- Prévenir ses héritiers à l’avance
- Faire évaluer le bien à sa juste valeur pour éviter tout redressement
- Lire attentivement le contrat, notamment les clauses de solidarité
- Se faire accompagner d’un notaire pour sécuriser l’acte
Le viager est une solution immobilière adaptée à certaines stratégies de transmission ou d’investissement à long terme. Pour le vendeur, il offre une sécurité financière et une sortie patrimoniale anticipée. Pour l’acheteur, il permet un accès à la propriété avec une fiscalité allégée et un prix inférieur à celui du marché. Mais il implique des engagements durables pour les deux parties.
