Décote SCPI et Fonds de Remboursement : Guide Complet 2025
Réponse rapide : Comment revendre une SCPI en 2025 ?
Deux options principales :
- Retrait classique : Délai moyen 490-700 jours pour SCPI bloquées, délai théorique supérieur à 100 ans pour Primopierre/Primovie (retraits quasi impossibles), prix de retrait avec décote structurelle de -8% à -12% vs prix de souscription
- Vente gré à gré (2nd Market) : Transaction en 4-6 semaines, décote négociable de -10% à -35%, transaction notariée sécurisée
Le fonds de remboursement alimente les retraits mais dépend des nouvelles souscriptions. Aucune garantie de délai ni de liquidité.
La décote SCPI désigne l'écart entre le prix de souscription officiel d'une SCPI et son prix réel de transaction sur le marché secondaire. Sur 2nd Market, les décotes observées varient de -10% à -35% selon l'urgence du vendeur, la liquidité de la SCPI, les files d'attente et les conditions de marché.
Exemple concret (données 2025) :
- Corum Origin : Prix souscription 1 135 € → Prix retrait 1 030 € (-9,3%)
- Primopierre (Primonial REIM) : Prix souscription 1 040 € → Prix retrait 936 € (-10%) → Délai théorique : 1 144 ans (1,98 million de parts en attente, retraits quasi impossibles)
- Iroko Zen : Prix souscription 202-204 € → Prix retrait 176 € (-13%) → Délai < 1 mois
Sources : Bulletins trimestriels 2025, 2nd Market, SCPI-Lab, MeilleureSCPI.com, Portail SCPI
Ces écarts s'expliquent par des délais de retrait dépassant plusieurs centaines de jours (voire théoriquement plusieurs siècles pour Primopierre et Primovie), des situations d'urgence (succession, divorce, projet urgent) et la perception du risque par les acheteurs.
Important : Les décotes mentionnées reflètent les tendances observées sur le marché secondaire, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation d'investissement.
SCPI à capital variable : le prix de retrait
Les SCPI à capital variable permettent aux associés de demander le retrait de leurs parts directement auprès de la société de gestion. Ce mécanisme repose sur un fonds de remboursement alimenté par les nouvelles souscriptions.
Fonctionnement du prix de retrait
Le prix de retrait est fixé par la société de gestion et intègre une décote structurelle de 8% à 12% par rapport au prix de souscription. Cette décote correspond aux frais de souscription (8-12% du prix) inclus dans le prix de souscription et qui rémunèrent la société de gestion et les distributeurs.
Mécanisme :
- L'associé vendeur cède ses parts à la SCPI elle-même, pas à un tiers
- Opération assimilée à un rachat de titres (Article L.214-93 CoMoFi)
- Pas de mutation entre personnes privées → Pas de droits d'enregistrement de 5%
- Le nouvel investisseur souscrit des parts nouvellement émises par la SCPI au prix officiel
Tableau comparatif Prix de souscription vs Prix de retrait (2025)
| SCPI | Prix Souscription | Prix Retrait | Décote Officielle |
|---|---|---|---|
| Corum Origin | 1 135 € | 1 030 € | -9,3% |
| Primopierre (Primonial REIM) | 1 040 € | 936 € | -10% |
| Épargne Pierre | 1 000 € | 880 € | -12% |
| Iroko Zen | 202-204 € | 176 € | -12 à -13% |
Source : Bulletins trimestriels officiels des sociétés de gestion T1-T3 2025
À retenir : Le prix de retrait est toujours inférieur au prix de souscription (décote structurelle de 8-12%), mais il garantit une valorisation minimale connue d'avance. Aucun droit d'enregistrement de 5% n'est dû car il ne s'agit pas d'une cession entre tiers.
Le fonds de remboursement : fonctionnement détaillé
Le fonds de remboursement est un mécanisme prévu dans les statuts des SCPI à capital variable. Il sert à honorer les demandes de retrait des associés sans déstabiliser la SCPI.
Alimentation du fonds
Le fonds de remboursement se constitue principalement par :
- Nouvelles souscriptions : Les entrées d'argent compensent les sorties (mécanisme de compensation Articles 422-218 et suivants du RGAMF)
- Fonds de remboursement constitué : Réserve de liquidités mise de côté par la SCPI
- Ordre chronologique strict : Les demandes sont traitées dans l'ordre d'arrivée
Règles de fonctionnement (RGAMF - Article 422-218)
- Ordre chronologique : Les demandes sont traitées dans l'ordre d'arrivée
- Plafond de retrait : La société de gestion peut limiter les retraits à 5-10% du capital par trimestre
- Suspension possible : En cas d'épuisement du fonds, les retraits peuvent être suspendus temporairement
- Pas de garantie de délai : Aucune obligation réglementaire n'impose un délai maximum
Délais de retrait SCPI bloquées 2025 – Situation réelle
| SCPI | Délai retrait constaté (2025) | Situation |
|---|---|---|
| Primopierre (Primonial REIM) | 1 144 ans (théorique) | 1,98 million de parts en attente. Retraits quasi impossibles : quelques centaines de parts remboursées par an seulement. Blocage total du mécanisme classique. |
| Primovie (Primonial REIM) | 130 ans (théorique) | 1,36 million de parts bloquées. Retraits quasi impossibles. |
| La Française REM | 490-600 jours | Files d'attente importantes, limitation 15% max par trimestre sur certains fonds. |
| Iroko Zen | < 1 mois | Si souscriptions compensatrices : liquidité rapide. |
| Sélectinvest 1 | Variable (60 jours à 600+ jours) | Fonds de remboursement activé : sorties sous conditions, plafond par porteur. 20 323 parts en attente (T1 2025). Délai paiement 60 jours après acceptation. |
Sources : Bulletins officiels SCPI T1-T3 2025, 2nd Market, SCPI-Lab, MeilleureSCPI.com, Portail SCPI, ASPIM
Pourquoi les décotes sont-elles élevées sur le marché secondaire ?
Contrairement au prix de retrait fixé par la société de gestion, les décotes sur le marché secondaire sont déterminées par l'offre et la demande. Elles peuvent atteindre -35% dans certains cas.
Facteurs influençant les décotes
1. Urgence du vendeur
Les situations suivantes génèrent les décotes les plus fortes :
- Succession : Héritiers souhaitant liquider rapidement (décote -20% à -30%)
- Divorce : Partage du patrimoine sous contrainte judiciaire (décote -20% à -35%)
- Besoin de liquidité urgent : Projet immobilier, accident de vie (décote -15% à -25%)
- Départ à l'étranger : Contraintes fiscales ou administratives (décote -15% à -25%)
Impact chiffré observé sur 2nd Market :
- Vente standard (pas d'urgence) : -10% à -20%
- Vente urgente (< 2 mois) : -20% à -35%
2. Popularité et liquidité de la SCPI
SCPI "stars" (décote moyenne -10% à -17%) :
- Corum Origin (diversification européenne)
- Épargne Pierre (résidentiel)
- Primonial REIM hors Primopierre/Primovie (bureaux diversifiés)
SCPI "difficiles" (décote moyenne -20% à -35%) :
- SCPI fermées à la souscription depuis longtemps
- SCPI avec TOF (Taux d'Occupation Financier) < 90%
- SCPI affichant des délais de retrait > 500 jours ou blocage total (Primopierre, Primovie)
- SCPI avec baisse récente du dividende (> -10%)
3. Files d'attente et délais de retrait
Plus le délai de retrait officiel est long, plus les vendeurs sont incités à accepter une décote importante pour vendre rapidement :
- Délai < 6 mois : Décote modérée (-10% à -15%)
- Délai 6-12 mois : Décote moyenne (-15% à -20%)
- Délai > 12 mois : Décote forte (-20% à -30%)
- Délai > 100 ans (blocage total) : Décote jusqu'à -35%
4. Contexte de marché immobilier
- Taux d'intérêt élevés (2024-2025) : Concurrence des placements obligataires → décotes accrues
- Crise immobilière tertiaire : Bureaux post-Covid → méfiance des acheteurs
- Baisse des prix immobiliers : Anticipation de moins-values → décotes plus fortes
Comparaison : Retrait classique vs Vente gré à gré
| Critère | Retrait Société de Gestion | Vente 2nd Market (Gré à Gré) |
|---|---|---|
| Délai moyen | 490-700 jours (SCPI bloquées) 100+ ans théorique (Primopierre/Primovie) |
4-6 semaines |
| Prix de vente | Prix de retrait fixe (-8 à -12%) | Libre négociation (-10 à -35%) |
| Garantie exécution | Non (file d'attente chronologique) | Oui (si accord avec acheteur) |
| Frais vendeur | 0 € (décote incluse dans prix) | Commission 2nd Market dégressive + frais notaire |
| Frais acheteur | Frais souscription inclus (8-12%) | Commission 1,8% + Droits 5% + Notaire + Frais SG |
| Droits enregistrement 5% | ❌ Non (pas de cession entre tiers) | ✅ Oui (Article 726 CGI - cession gré à gré) |
| Fiscalité vendeur | Plus-value immobilière (si applicable) | Plus-value immobilière (si applicable) |
| Avantage principal | Simplicité apparente, pas de droits 5% | Rapidité (4-6 semaines), garantie vente |
Pourquoi les droits d'enregistrement de 5% sur le marché secondaire ?
Sur le marché secondaire (gré à gré), l'acheteur de parts SCPI doit obligatoirement s'acquitter de 5% de droits d'enregistrement au Trésor Public, conformément à l'Article 726 du Code Général des Impôts.
Différence clé :
- Retrait via société de gestion : L'associé cède ses parts à la SCPI elle-même (rachat de titres) → Pas de mutation entre tiers → Pas de droits de 5%
- Cession gré à gré (2nd Market) : Transfert direct entre vendeur et acheteur → Mutation de parts sociales → 5% obligatoires pour l'acheteur
Attention : Ces 5% ne sont pas des frais 2nd Market, mais une taxe gouvernementale obligatoire pour toute cession de parts sociales immobilières entre particuliers.
Rendement effectif pour l'acheteur : l'opportunité de la décote
Pour les acheteurs, acheter des parts SCPI avec décote permet de booster le rendement effectif sans modifier le dividende versé.
Formule du rendement effectif
Rendement effectif = (Dividende annuel par part / Prix d'achat réel) × 100
Exemple chiffré : SCPI Corum Origin
Données officielles (2024) :
- TDVM brut 2024 : 5,20%
- Prix de souscription : 1 135 €
- Dividende annuel : 59 € par part
Scénario 1 : Achat marché primaire
- Prix payé : 1 135 €
- Rendement effectif : 59 / 1 135 = 5,20%
Scénario 2 : Achat 2nd Market avec -20% de décote
- Prix payé : 908 €
- Dividende : 59 € (inchangé)
- Rendement effectif : 59 / 908 = 6,50% (+1,30 points)
Scénario 3 : Achat 2nd Market avec -25% de décote
- Prix payé : 851 €
- Dividende : 59 € (inchangé)
- Rendement effectif : 59 / 851 = 6,93% (+1,73 points)
Important : Le dividende versé dépend uniquement du nombre de parts détenues, pas du prix d'achat. Un acheteur avec -25% de décote reçoit le même dividende qu'un souscripteur au prix officiel, mais son rendement effectif est mécaniquement supérieur.
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Fiscalité de la revente : plus-value immobilière
Que la vente se fasse via retrait classique ou gré à gré, la fiscalité des plus-values immobilières s'applique si le prix de vente dépasse le prix d'achat initial.
Taux de taxation (2025)
- Impôt sur le revenu (IR) : 19%
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2%
- Total brut : 36,2%
Abattements pour durée de détention
Sur l'impôt sur le revenu (19%) :
- 6% par an au-delà de 5 ans de détention
- Exonération totale IR après 22 ans
Sur les prélèvements sociaux (17,2%) :
- 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année
- 9% la 22ème année
- Exonération totale PS après 30 ans
Source officielle : Article 150 U du Code Général des Impôts + Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP)
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Quelle solution choisir : retrait classique ou vente gré à gré ?
✅ Privilégier le retrait classique si :
- Pas d'urgence : Vous pouvez attendre 12-24 mois minimum
- SCPI très liquide : Délai de retrait < 6 mois (très rare en 2025)
- Maximisation du prix : Décote de -10% vs -20% sur 2nd Market acceptable
- Économie des droits 5% : Pas de droits d'enregistrement (cession interne)
- ⚠️ Attention : Ne fonctionne PAS pour Primopierre/Primovie (délais > 100 ans)
✅ Privilégier la vente gré à gré (2nd Market) si :
- Urgence de liquidité : Besoin de trésorerie sous 2-3 mois
- File d'attente bloquée : Délai de retrait > 12 mois (voire > 100 ans)
- SCPI Primopierre/Primovie : Seule solution réaliste de sortie
- Opportunité de réinvestissement : Rendement alternatif > coût de la décote
- Garantie de vente : Transaction sécurisée par notaire, pas d'incertitude
- Succession/divorce : Contrainte temporelle légale
Tableau de décision rapide
| Situation | Délai retrait société | Décote 2nd Market | Recommandation |
|---|---|---|---|
| Pas urgent | < 6 mois | -20% | ⏳ Retrait classique (économie 5% droits) |
| Pas urgent | > 12 mois | -15% | 💰 2nd Market (rapidité) |
| Urgent (< 3 mois) | Peu importe | -25% | 🚀 2nd Market (garantie vente) |
| Succession | > 12 mois | -30% | 🚀 2nd Market (éviter blocage indivision) |
| Primopierre/Primovie | > 100 ans | -25 à -35% | 🚀 2nd Market (seule solution réaliste) |
Questions fréquentes : Décote et fonds de remboursement
Pourquoi ma SCPI a-t-elle suspendu les retraits ?
Une suspension de retraits intervient lorsque le fonds de remboursement est épuisé, que les demandes excèdent 10% du capital par trimestre (limite réglementaire), ou que la société de gestion anticipe un manque de liquidité.
Exemples 2025 : Primopierre et Primovie (délais théoriques > 100 ans, retraits quasi impossibles), La Française REM (limitation 15% max par trimestre), Iroko Zen (délai variable selon souscriptions), Sélectinvest 1 (fonds de remboursement sous conditions).
Puis-je négocier le prix de retrait avec la société de gestion ?
Non. Le prix de retrait est fixe et non négociable. Il est déterminé par les statuts de la SCPI et validé par l'Assemblée Générale des associés. Il correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription (8-12%).
Quelle décote accepter sur 2nd Market ?
Les décotes observées sur 2nd Market varient de -10% à -35% selon l'urgence du vendeur, la popularité de la SCPI et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation.
Règle empirique :
- Décote de -10% à -15% : Prix attractif pour vendeur non pressé
- Décote de -20% à -25% : Standard marché secondaire 2025
- Décote > -30% : Urgence extrême ou SCPI peu liquide (ex: Primopierre/Primovie)
Les dividendes sont-ils impactés par la décote ?
Non. Le dividende versé dépend uniquement du nombre de parts détenues, pas du prix d'achat. Un acheteur avec -30% de décote reçoit le même dividende qu'un souscripteur au prix officiel. La décote améliore mécaniquement le rendement effectif.
Le fonds de remboursement est-il garanti ?
Non. Le fonds de remboursement n'est pas une garantie de liquidité. Il dépend strictement des nouvelles souscriptions, de la politique de la société de gestion et des conditions de marché. Aucune obligation réglementaire n'impose à la société de gestion d'honorer les retraits dans un délai donné.
Pourquoi dois-je payer 5% de droits d'enregistrement en achetant sur 2nd Market ?
Les droits d'enregistrement de 5% (Article 726 CGI) sont une taxe gouvernementale obligatoire pour toute cession de parts sociales immobilières entre particuliers. Sur le marché primaire (retrait classique), il n'y a pas de cession entre tiers mais un rachat par la SCPI, donc pas de droits. Ce n'est pas un frais 2nd Market mais une obligation fiscale.
Comment vendre ma SCPI rapidement en cas d'urgence ?
La vente en gré à gré sur 2nd Market permet de conclure une transaction en 4-6 semaines en moyenne. Vous fixez votre prix, négociez directement avec les acheteurs et la transaction est sécurisée par notaire.
Quelle est la fiscalité lors de la revente de parts SCPI ?
La plus-value immobilière est imposée à 36,2% (19% IR + 17,2% PS), avec abattements progressifs après 5 ans de détention. Exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans.
Ce qu'il faut retenir
- Prix de retrait fixe : Toujours -8% à -12% vs souscription, non négociable, pas de droits 5%
- Fonds de remboursement : Pas une garantie, dépend des souscriptions nouvelles
- Décote marché secondaire : Variable selon urgence (-10% à -35%), droits 5% obligatoires
- Délai de retrait 2025 : 490-700 jours pour SCPI bloquées, > 100 ans théorique pour Primopierre/Primovie (retraits impossibles)
- Rendement acheteur : Boost de 1 à 2 points grâce aux décotes
- Délai vente 2nd Market : 4-6 semaines avec transaction notariée
Alternative rapide : Vendez vos parts SCPI en 4-6 semaines
La décote SCPI est un phénomène structurel du marché secondaire, accentué par les délais de retrait prolongés depuis 2023. Pour les vendeurs, comprendre le fonctionnement du fonds de remboursement et anticiper les files d'attente permet de choisir la meilleure stratégie de sortie.
2nd Market vous permet de vendre vos parts SCPI en 4-6 semaines au lieu de 490-700 jours (voire plus de 100 ans pour Primopierre/Primovie). Fixez librement votre prix, négociez directement avec des acheteurs vérifiés, et sécurisez la transaction par notaire.
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Dernière mise à jour : Avril 2025
Sources : Bulletins trimestriels SCPI T1-T3 2025, Code Général des Impôts (Article 726, Article 150 U), Code Monétaire et Financier (Article L.214-93), RGAMF (Article 422-218), AMF, ASPIM, 2nd Market, SCPI-Lab, MeilleureSCPI.com, Portail SCPI
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