SCPI vs Investissement Locatif Direct : Comparatif 2025

On hésite souvent entre acheter un appartement pour le louer et investir en SCPI. Les deux construisent du patrimoine. Les deux génèrent des revenus. Mais les chemins sont différents : ticket d’entrée, gestion, fiscalité, liquidité, risques.

Voici un comparatif 2025 clair, chiffré, pour choisir en connaissance de cause.

Les grandes différences

Le ticket d’entrée et l’effet de levier

Investissement direct

On vise au moins 50 000 € dans une ville moyenne. Plus dans les grandes villes. S’ajoutent frais de notaire (~7 % dans l’ancien), travaux, éventuels frais d’agence.

L’avantage : le crédit. 20 000 € d’apport + 130 000 € de prêt = un bien à 150 000 €. Si le bien prend de la valeur, la plus-value porte sur tout le bien, pas seulement l’apport.

SCPI

On commence dès quelques centaines d’euros. Le crédit existe aussi, souvent à partir de ~30 000 € financés. Effet de levier plus modéré qu’en direct : 10 000 € investis = 10 000 € d’actifs (sauf achat à crédit).

La gestion au quotidien

Investissement direct

• Trouver un locataire, vérifier le dossier, signer le bail.
• Encaisser, relancer, gérer les impayés.
• Piloter les travaux et l’entretien (chaudière, toiture, électricité).
• Déclarer au bon régime (micro ou réel).
• Anticiper la vacance.

On peut déléguer à une agence (souvent 6–10 % des loyers). Gain de temps, mais coût récurrent.

SCPI

On ne gère rien. La société de gestion achète, loue, entretient, arbitre. On reçoit un dividende trimestriel et un bulletin de gestion. La contrepartie : pas de pouvoir de décision actif au quotidien (hors AG).

Rendement : combien ça rapporte vraiment ?

Investissement direct

Formule : Rendement brut = Loyers annuels / Prix d’achat.

Exemple : 100 000 € d’achat, 600 €/mois → 7 200 €/an → 7,2 % brut.

• Charges non récupérables (souvent 10–15 % des loyers).
• Taxe foncière.
• Travaux/entretien.
• Vacance (souvent ≥ 1 mois/an).
• Frais de gestion (si agence).

Au final, on observe souvent ~3–5 % net selon ville, état, gestion.

SCPI

On regarde le taux de distribution (souvent ~4–6 %). C’est net des frais de gestion de la SCPI, mais avant vos impôts.

Exemple : 10 000 € investis, 5 % distribués → 500 €/an. À une imposition globale de ~30 %, on garde ~350 €/an (soit ~3,5 % net d’impôt).

Certaines SCPI investissent à l’étranger. Les revenus passent par la fiscalité locale, ce qui peut ajuster le net perçu.

Fiscalité : micro, réel et plus-value

Dans les deux cas, ce sont des revenus fonciers.

• Micro-foncier (direct uniquement) : si revenus fonciers < 15 000 €/an → abattement 30 %. Simple, mais pas toujours optimal.
• Régime réel : on déduit intérêts, travaux, taxe foncière, charges, frais de gestion.
• SCPI : on reçoit un IFU annuel avec le détail. Transparence fiscale.

Plus-value à la revente (régime commun au non-professionnel) :

• Immobilier direct : 19 % + 17,2 % PS, abattements dans le temps, exonération totale après 30 ans.
• SCPI : même principe, sur la différence prix de vente – prix d’achat des parts.

À savoir (cessions gré à gré de parts de SCPI) : les droits d’enregistrement à 5 % s’appliquent. C’est indépendant du canal (plateforme, étude notariale, société de gestion si cession hors retrait). Sur 2ndMarket, c’est l’acheteur qui les règle lors de la signature chez le notaire.

Liquidité : en combien de temps sort-on ?

Investissement direct

Vente 3 à 12 mois en moyenne. Diagnostics, visites, négociation, acte notarié. Parfois plus long selon le marché.

SCPI

• Capital variable : on demande le retrait à la société de gestion. Délais variables. File d’attente possible.
• Capital fixe : vente via carnet d’ordres (marché secondaire). Délais selon l’offre et la demande.
• Gré à gré : on peut vendre à un autre investisseur via une plateforme comme 2ndMarket. Plus rapide, mais souvent avec décote (niveau à ajuster selon l’urgence et l’attractivité de la SCPI).

Alternative : sur 2ndMarket, une vente bien positionnée peut se conclure en quelques semaines, contre plusieurs mois par le circuit traditionnel.

Diversification : concentré vs mutualisé

• Direct : un bien, un locataire, une ville. Risque concentré.
• SCPI : portefeuille mutualisé. Plusieurs dizaines (voire centaines) d’actifs. Plusieurs secteurs. Plusieurs zones géographiques. Un départ de locataire pèse moins sur le dividende.

Risques à ne pas sous-estimer

Direct

• Vacance prolongée.
• Impayés et procédures.
• Gros travaux imprévus.
• Baisse de marché local.

SCPI

• Baisse de la valeur des parts.
• Distribution ajustée en période de tension.
• Illiquidité en cas d’afflux de retraits.
• Frais d’entrée (généralement 8–12 %, non récupérables).

Quel choix selon votre profil ?

• On a du temps, on aime gérer, on peut emprunter → le direct peut convenir. Effet de levier fort.
• On veut des revenus sans gestion, ticket accessible → la SCPI est plus simple.
• On vise long terme (10–20 ans) → les deux fonctionnent, chacun avec ses cycles.
• On veut sortir vite → ni l’immobilier direct ni les SCPI ne sont “liquides”. On peut toutefois accélérer une cession SCPI via 2ndMarket, avec une décote adaptée au délai visé.

Exemples rapides (ordre de grandeur)

• Direct : T2 loué 850 €/mois, prix 220 000 €. Brut ~4,6 %. Net après charges + vacance + taxe foncière → ~3–3,5 %.
• SCPI : 30 000 € investis, distribution 5 % → 1 500 €/an. À 30 % d’imposition globale → ~1 050 €/an net (soit ~3,5 %).

Vendre vos parts de SCPI

Vous détenez des parts de SCPI et vous souhaitez revendre ? Sur 2ndMarket, vous fixez votre prix, on organise la signature chez notaire et l’enregistrement. Les droits d’enregistrement (5 %) sont dus par l’acheteur.

Outils utiles

FAQ – Questions fréquentes

SCPI ou locatif direct : le plus rentable en 2025 ?

En net, on observe souvent ~3–5 % des deux côtés. La SCPI retire la contrainte de gestion et diversifie mieux.

Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Oui. Certaines banques financent des tickets dès ~30 000 €. L’effet de levier reste moins puissant qu’en direct.

SCPI étrangères : quel impact fiscal ?

Les revenus passent d’abord par la fiscalité locale (ex. Allemagne, Espagne). Le net perçu peut être ajusté.

Combien de temps pour vendre ?

Direct : souvent 3–12 mois. SCPI : variable (retrait, carnet d’ordres). En gré à gré, via 2ndMarket, on vise quelques semaines avec une décote adaptée.

Quels frais à l’achat de parts en gré à gré ?

Les droits d’enregistrement de 5 % sont dus par l’acheteur. Des frais notariés s’appliquent pour l’avant-contrat et l’acte. Les frais de souscription ne concernent pas les parts déjà émises.

En résumé

• Direct : maîtrise, levier fort, gestion prenante, risque concentré.
• SCPI : simplicité, revenus réguliers, diversification, frais d’entrée et liquidité à surveiller.

On peut combiner les deux : un bien en direct pour le contrôle, des SCPI pour diversifier sans gestion.

— L’équipe 2ndMarket
Avertissement : informations générales, pas de conseil personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte un risque de perte en capital.