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Simulateur SCPI 2026
Calculez votre rendement en quelques clics • Gratuit • Résultats instantanés
💡 Marché secondaire : Achetez des parts SCPI avec décote jusqu'à -35%. Même dividende, prix d'entrée réduit = rendement effectif boosté !
💰 Paramètres d'Investissement
📊 Hypothèses SCPI
📈 Résultats de Simulation
📋 Hypothèses de Calcul
Taxation : Prélèvements sociaux de 17,2 % + TMI selon votre tranche d'imposition (barème 2025). SCPI françaises uniquement — les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité potentiellement plus favorable (crédit d'impôt, taux effectif).
Marché secondaire : Vous investissez un montant donné et acquérez des parts dont la valeur officielle est supérieure grâce à la décote. Les dividendes sont calculés sur la valeur nominale des parts détenues, pas sur le prix payé.
Crédit : Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. L'économie fiscale est calculée année par année sur un tableau d'amortissement réel (intérêts dégressifs). L'effort d'épargne intègre les revenus nets et l'économie fiscale.
TRI : Calculé par la méthode de Newton-Raphson sur les flux nets annuels réels (investissement initial, revenus nets – mensualités éventuelles, valeur de revente à terme).
Revalorisation : Appliquée annuellement sur la valeur des parts par capitalisation composée. Les dividendes de chaque année sont calculés sur le capital revalorisé.
⚠️ Avertissement : Cette simulation est fournie à titre informatif uniquement. 2nd Market n'est ni CGP ni société de gestion et ne fournit aucun conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Consultez un conseiller financier agréé avant tout investissement. Données mises à jour : février 2026.
Simulation SCPI 2025 : calculez votre rendement net
Estimez vos revenus nets, votre TRI et votre capital à terme. Comparez marché primaire vs marché secondaire avec décote et achat comptant vs à crédit. Fiscalité 2025 intégrée (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Gratuit et immédiat.
Comment utiliser le simulateur
- Saisissez le montant et la durée.
- Choisissez primaire ou secondaire et indiquez la décote si besoin.
- Sélectionnez comptant ou crédit et renseignez taux/durée.
- Ajustez rendement et revalorisation selon la SCPI ciblée.
- Lisez vos revenus nets mensuels, TRI, capital à terme, effort d’épargne.
Astuce marché secondaire : une décote de −20 % transforme un rendement brut de 5,0 % en ~6,25 % de rendement effectif à l’entrée.
Calculés après TMI + 17,2 %
Performance annualisée globale
Incluant revalorisation et réinvestissement éventuel
Crédit uniquement, intérêts déductibles selon cas
Marché secondaire : pourquoi c’est clé
- Décotes fréquentes : −20 % à −35 % → prix d’entrée réduit.
- Même distribution à parts égales → rendement effectif supérieur à l’achat.
- Accès à des SCPI fermées ou peu disponibles en primaire.
- Actes sécurisés par notaire et droits d’enregistrement 5 % (art. 726 CGI).
Voir les annonces à décote → Comprendre le marché secondaire
Hypothèses de calcul
- Fiscalité : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
- TRI : flux complets pris en compte (apport, loyers nets, mensualités, revente).
- Crédit : intérêts déductibles des revenus fonciers selon votre situation.
- Revalorisation : appliquée annuellement sur la valeur des parts.
- Secondaire : rendement effectif = rendement brut ÷ (1 − décote).
Guide fiscalité SCPI 2025 • Simulateur de frais • Comparateur primaire/secondaire
Exemples rapides
Comptant, primaire
50 000 €, 5,0 % brut, TMI 30 % → net annuel ≈ 1 320 €, net mensuel ≈ 110 €.
Comptant, secondaire −20 %
Mêmes hypothèses → rendement effectif ≈ 6,25 %, net annuel ≈ 1 650 €.
Crédit 15 ans à 3,5 %
L’effort d’épargne diminue avec les revenus et l’économie fiscale sur intérêts.
Questions fréquentes
Le simulateur intègre-t-il la fiscalité 2025 ?
Oui. TMI + 17,2 % sont appliqués aux revenus. Les plus-values suivent le régime en vigueur à la revente.
Comment est calculé le rendement effectif en secondaire ?
En divisant le rendement brut par (1 − décote), car le prix d’entrée est plus bas.
Puis-je simuler un achat à crédit ?
Oui. Taux, durée, apport et économie fiscale sur intérêts sont pris en compte.
La revalorisation est-elle garantie ?
Non. C’est une hypothèse paramétrable. Les parts peuvent aussi être décotées.
Quelles sont les principales lignes de frais ?
Acheteur : 1,8 % TTC 2ndMarket, 240 € avant-contrat, 0–200 € société de gestion, 5 % droits d’enregistrement (art. 726 CGI). Vendeur : commission dégressive + frais de notaire selon tranches.
2ndMarket donne-t-il un conseil en investissement ?
Non. 2ndMarket est une plateforme de mise en relation. Aucun CGP ni société de gestion.
Ressources utiles
Avertissements et conformité
Rappel : 2ndMarket n’est ni CGP ni société de gestion. Aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. La plateforme met en relation, sans garantie de vente. Droits d’enregistrement 5 % (art. 726 CGI). Actes sécurisés par notaire.
Comment calculer le rendement réel d'une SCPI ?
Le rendement réel = (dividendes annuels ÷ prix d'achat) × 100. Sur le marché secondaire, acheter à -20% booste votre rendement effectif. Exemple : SCPI à 5% de rendement officiel achetée à -20% = 6,25% de rendement réel.